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会变
最近，东瑞园成交了套房源，142平的三居室，中楼层，总价217万，单价1.52万。
19年时，该小区的143平三居室（中楼层）曾以334万成交，单价2.33万。
不考虑其他特殊因素，从19年的2.33万到目前的1.52万，该小区的三居室距离高下探了35%左右。
这个表现跑赢了大盘不少。
如果与附近的海马公园A区大两居（近期文章分析过）相对于，东瑞园三居室更是远远跑赢了前者。
为啥会这样？
主要有三点原因：东瑞园的业主结构、三居室的产品力和附带的学区价值。
先说业主结构。
作为一个家属院属性的小区，东瑞园的业主们大多财务状况较大，不太会出现类似一些“体制外小区”大规模砸盘或法拍房频出的情况。
因此，从供应端保证了价格不会出现太多“破价”。
再说产品力。
东瑞园的140平三居室，相比于大两居、小三居们，强的不是一星半点。
虽然相比很多新房或次新房的140户型有所落伍，但放在高铁片区内，尚属很多买家可接受的范畴。
最后再说学区。
东瑞园的对口学校是康平和96，这在东区属于双名校的配置，中短期内还是会被不少家长买单。
上面便是东瑞园能够在过去很长一段时间内跑赢大盘的主要原因。
但是...
随着时间的推移，上面三个要素大概率都会改变。
小区业主构成会逐渐“腾笼换鸟”，一方面是原业主持续的置换走，另一方面是业主平均年龄也会提高，逐渐迈入银发社区（或准银发社区）。
而该小区的三居室，未来也有概率步大两居、小三居们的后尘。毕竟，改善性住房时代，市场需求也是快速迭代的。
最后便是老生常谈的学区减值问题，虽迟但到。
综上，除了非常需要用到双学区的朋友外，保值增值为目标的话，我建议还是回避这类小区吧。
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