去年，我们去成都考察，发现四代宅有不做露台的趋势，或者做的很小、很克制。今年，我们又去西安考察四代宅，发现西安已经不再只卷露台了，而是开启全新维度的竞争。1、西安四代宅4.0迭代成什么样了？郑州到哪个阶段了？2、西安四代宅，走过哪些弯路？郑州是否有同样问题？西安四代宅的迭代路径
卧室用飘窗实现赠送，厨房、卫生间用设备平台实现赠送，再叠加花池、阳台封窗处理。 一圈送下来，室内得房率基本都能实现100%左右，小户型也能实现。建筑面积111㎡，产证套内66.7㎡，赠送面积约72㎡，套内实得率102%，综合得房率126%。而且实现了南北双露台+室内大赠送+独立电梯厅，在这个面积段，简直是无敌的存在。4.0阶段：室内赠送＞露台赠送，室内面积挑空，纵向空间赠送。通过奇偶错层，制造出室内挑空区域，再搭板做成夹层，可连接阳台封窗处理，也可连接露台。曲江板块中铁阅筠府，125㎡，3+2室两厅三卫，得房率140%+。北向卧室6米挑高，可以改造成复式，上下两间卧室，挑空部分外部连接露台，视野也更开阔。客厅6米开间，非常奢侈的小户型横厅，有需要也可改造多一间卧室。偶数层东北角区域6.3米挑空，单层约36㎡，面积足够大，一层可以做出来两个卧室，二楼预留有上下水，可以做个套房，实用性很强。如果算上挑空的二层面积，纯室内面积是198㎡，室内得房率107%左右，再加上露台，整体得房率128%。这种适合面积稍大些的户型，通过超大挑空客厅，打造出大平层的墅感目前西安做到的最小户型是169㎡，最大有280㎡。全部使用这种设计的是，西安顶豪招商西安湾，200-280㎡。客厅其中一部分是平层，一部分挑高6.6米，自然衔接，非常大气通透。作为顶豪的西安湾，露台赠送面积反而不大，每个户型也都只做了一个露台，返璞归真。 另外一个顶豪项目，金茂璞逸东方，210-340㎡的空中合院，一层只有一户，一户只做一个外挑露台。
真豪宅，其实需要的露台很少。
5.0阶段：放弃错层露台，改为平层赠送？还有待观察验证。
据了解，西安最最新的楼盘博元·幸福源启，放弃奇偶错层露台，赠送改为10-20㎡入户电梯光厅，可以改为房间使用（是否合规待验证）。
99㎡做到4室2厅2卫，套内实得125㎡，套内得房率126%，还带一个可改造的大光厅，带光厅得房率139%。
博元·幸福源启入户光厅
只有项目做到了4.0阶段的复式挑空赠送，那就是豫发璞园。而且璞园的赠送方式更大胆，是通过露台实现的客厅功能，是全赠送。但是璞园的实现方式，有它独特的背景，其他盘不一定能复制。西安四代宅，走过的那些弯路
一句话总结西安四代宅的进化路径：已经从“卷露台”，进化到“卷室内空间”了。有网友总结了大家更想要的，四代宅赠送的优先级排序：室内挑空＞阳台＞飘窗＞露台，有很多人点赞认可。为什么大家对露台的态度，从1.0时代的狂热到如今的可有可无？因为西安在2024、2025年，已经交付了不少四代宅，更早暴露出了问题。很多项目为了做出高赠送，露台外挑2-5米，牺牲了楼间距和采光，大大增加了容积率。如果名义容积率3.5，有些做了大露台的四代宅，实际容积率都接近5了，楼间距甚至不到30米，舒适度很低。当然私自封露台的是少数，主要在一些小面积四代宅中，这些业主更在意露台能不能被利用到。但不管大面积，还是小面积，都普遍存在露台隐私问题。这是前边提到3.0时代的龙翔未央和鸣，户型创新力度很大，得房率很高，但露台隐私没有很好解决。露台做了磨砂玻璃栏板，可以解决左右错层隐私问题，但楼上看楼下，依然一览无余。这个是2024年12月交付的西安千万级豪宅项目，招商西安序，300多㎡的大平层四代宅。这个级别豪宅业主是有钱有闲，但项目交付一年半了，露台使用率并不高。露台的使用场景过少，更像是客厅的延伸，再加上隐私差，使用频率更低。交付后的这些问题暴露，也让西安的购房客户愈加理性。不再一味追求赠送面积，而是更加关注产品品质本身，以及楼间距、生活方式，也倒逼开发商理性回归，聚焦产品品质和圈层营造。除了户型赠送，从露台更多向室内转变之外，还有两点进化。其一：保证楼间距，2.5容积率做四代宅，做纯高层、不做洋房。龙翔未央和鸣，占地100亩，容积率2.5，有足够的空间去排布低密产品。但项目不想牺牲得房率，那就只能牺牲利润，做了纯高层，保证了最大楼间距50米，非常开阔。中铁阅筠府，占地61亩，容积率2.5，而且是曲江板块，更适合洋房产品，但依然只做了高层。同时错落式排布，最大楼间距超过60米，这就非常舒适了。如果是郑州的开发商，容积率2.5，一定会做成小高层+洋房产品。尤其是郑州这两年供应了很多小地块，二三十亩，做四代宅，还要再拼洋房，真实的楼间距都很吓人。可以预见，郑州的这些首批四代宅，在交房后，也将给后来者留下宝贵一课。四代宅建筑，因为玻璃幕墙的立面，呈现出来大多是现代简约风格。楼体屋檐、流线可做创新，但观感差异并不大，公区却是最容易体现差异的地方。西安一些热销高端楼盘，惠济了中式、南法、海派、超现代等风格。中式做的比较多的是唐风，比如保利天瑞、华润玺宸上院，还有融入长安建筑元素的越秀铁建樽樾，调性拉满。因为社区内部的体验感太好，尊贵感拉满，所以即使周边是老破小，依然卖的火爆。南法度假风格的代表是邦泰观云高新，浅色系高端石材、超多架空层，非常松弛。有很多文化属性的细节，都能单独写一篇文章了，今天不再一一展示。总之，材料并不一定多么稀缺昂贵，但是整体意境的打造，会让人觉得很郑州的四代宅普遍品质做的也不错，但总是缺少了点文化感、IP感。目前郑州有鲜明风格的，主要是宋代和海派风格，比如宋氏的金投天宝府、朗悦凤栖云阶，海派的鑫联中原玺、招商臻境。郑州四代宅，可以往哪里走
西安的理性回归，给我们提供了一个清晰的参照系。
但说实话，西安的迭代远未到终点——露台隐私问题依然没有很好解决，露台使用场景依然单一。
这说明，四代宅的产品进化，还有很长的路要走。
郑州起步较晚，在某些方面（楼间距）确实在重复西安的弯路。但也正因起步晚，我们拥有后发优势，可以借鉴西安的经验。西安四代宅已经下探到89㎡，四房做到100-110㎡，核心面积段将聚焦在100-130㎡。
郑州的核心面积段还在125-140㎡，125㎡以下普遍用3.5代宅替代。
在这一点上，我认为，郑州目前的做法其实更好。
但随着内卷加剧，建筑规范如果持续宽松，难免会有开发商想挑战小面积四代宅。
小面积四代宅对楼间距的挤压，是非常夸张的，需要慎重考虑。
3、不管怎么做赠送，保证楼间距的底线。即使地块容积率2.5，做成纯高层，按照现在动辄120%、130%的得房率，也只是回到了三代宅3.5-4容积率的既视感。产品迭代的终极，是住的好
郑州和西安，同属北方省会城市，经常会有河南开发商去西安考察学习。
搞赠送，搞产品创新，我们同样有人才和资源，一样能做出来好卖的产品。
但好卖的产品，不等于好住的产品。
只有交付后、经得起考验的，才是真正的好产品。
这需要的就不只是技术和能力，而是开发商对居住的理解，以及责任和担当。
希望郑州四代宅能在西安的经验之上，走出自己的迭代之路。
本文完。
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