郑州开启封顶预售
这是某房企开发人员，今天从房管局相关窗口确认的信息。以上仅代表我了解到的，如果有存疑的开发商朋友们，可以去确认下。其实，河南地市，从去年开始，就陆陆续续在执行封顶预售了，郑州还是相对晚的。以前拿地后6-9个月就能开盘，新政策执行后，有些项目要一两年才能开盘。全封顶的的预售条件，对于低层建筑，影响不算特别大，但对于30多层高层，影响巨大。从地上5层就可以预售回款，到30多层全部封顶才能预售回款，以一周一层的建设速度，也要推迟至少半年时间。对已拿地、尚未取得预售证的项目，将直接拉长现金流回正时间。比如其中，屹立原计划下周就能拿到预售证了，如果拿不下来，按照管城这内卷的程度，那屹立积累的客户，估计要流失一部分了。好在屹立有一部分7-11F小高层，赶赶工期，应该能先开一部分。鑫联中原玺，也有2栋10F小高层，影响不算特别大。万祥在滨河的两个项目，紫境已经封顶，影响不大，计划7月开盘，紫誉计划10月开盘，就比较麻烦了。这里就有一个超级幸运儿了，那就是OPUS傲铂26，在5月底已经拿到了一部分预售证。本来多个项目要入市内卷的滨河市场，供需关系直接缓和，OPUS傲铂26可以先开盘，抢跑一段时间了。今年，郑州各个小组团，因为供应多，都在金水北化，管城内卷程度甚至超过金水北。
新预售制度之后，也算是停止了全城的金水北化。
6月13日，管城挂出了信达棠樾七里的三期地块。
6月3日，高新挂出了兴瑞雅著的二期地块。
这两个盘，都是刚开盘，就挂后期地块。
还有6月24日即将开拍的，惠济老鸦陈2地块，嵩基和谦祥的意向地。
如今，封顶预售来了，开发商都得重新掂量掂量自己的资金实力。
这几块地，除了信达三期是3的容积率，其他都是2.5以下的容积率，资金压力不会过大。
如果是高容积率、做大高层的地块，在土拍前都会吓退很多开发商了。
今年的土拍情况，很可能不如去年。
毕竟地市房企，有实力拿地的，都已经在这了，而国央企们，是挑地块的。
封顶预售，是现房销售的过渡阶段
这是十五五规划纲要明确提到的，针对销售制度的调整，而今年正是十五五的第一年。所以，从这也不难看出，封顶预售，是为了一步步向现房销售推进。封顶预售，是只要主体封顶就可以卖，本质还是预售，需要等待后续的外墙施工，等待基础设施落位。3、其他配套设施和公共设施具备交付使用条件，或者已确定施工进度和交付日期这才是对房企的终极考验，从拿地到现房销售，可能要两三年的时间。同时，能存活到这个阶段的房企，也必将被倒逼着回归产品主义、实用主义。因为现房销售阶段，买房就是看实景了，品质好不好，是可以直观看到的。像这两年火热的四代宅，其实是房企高周转的最后窗口期，赶上新产品的红利期，所以爆了。如果集中交付后，有了真实的居住体验，业主发现它的一些弊端和不实用，现房销售阶段，就很难再卖同类产品了。毕竟车有问题，还能召回维修或更换，房子如果不合适，不能重建。5年调整已过，新周期已来
从2021年开始，房地产的深度调整，已经整整5年了。接下来，是新的房地产周期，房地产将真正回归居住，成为消费品。不管是从立法路径，还是相关官方信号来看，这都不是会不会的问题，而是何时来的问题。2024年，就已经释放房屋养老金制度，只待执行细节了。已知的是维修基金会并入房屋养老金，业主会承担房屋养老金缴纳的大头。物业公司将不再是地产的附庸，甚至会比开发商活得更滋润。这些，影响买房人，也同样反向影响着房企的生存策略。创作不易，欢迎朋友们多转发、点赞。
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