郑州东站周边十年前后对比,谁押对了方向

东站往事

很多人不知道,2013年郑州东站刚建成那会儿,周边真是一片荒地,除了站房就是农田,偶尔能看到几栋工地围挡,当时谁要说这里能成气候,大家都觉得是开发商画饼,但就是那个时候,有人押注了,有人观望了,十年过去,结果已经摆在那了。

这事儿的关键不在于谁运气好,而在于谁看懂了郑州这个城市真正的发展逻辑。很多人以为郑州是靠二七广场那一片老城撑起来的,觉得商业中心就该在那,东边那么远,谁会去,这想法没错,但这只是传统城市的玩法,郑州不一样,郑州是个交通枢纽城市,它的命脉不在老城区的人气,在于它能把多少人流从全国各地导进来,再分流出去,东站恰好卡在了这个点上。

押对方向的人

2012到2015年那几年,东站周边的房价大概六七千一平,当时郑州市区均价也就八九千,很多人觉得东边太偏了,买了也是套牢,但有一批人不这么想,他们算的不是现在的人气,算的是未来的流量,他们看到的是郑州要做中部交通中心这件事,一旦做成了,东站就不是郑州的东站,是整个中部地区的中转站,人流一来,商业就起来了,商业一起来,地价就上去了,这个逻辑一旦跑通,东站周边就不是郊区,是新中心。

事实证明他们赌对了,现在东站周边的房价已经两万起步,好地段能到三万多,如意湖那一圈的写字楼租金也涨了好几轮,更关键的是,你现在去东站看看,周边的配套已经起来了,商场、学校、医院都有了,不再是当年那种只有站房没有生活的荒地,这才是真正的价值兑现,不是炒作出来的泡沫,是实打实的城市功能迁移。

观望的代价

反过来说那些观望的人,他们也没错,只是思维还停留在老城区逻辑里,觉得郑州的核心永远在二七广场那一片,东边再怎么建也只是个卫星城,这想法放在其他城市可能没问题,但放在郑州就不成立了,因为郑州这个城市的底层驱动力不是本地消费,是过路经济,它要服务的不是郑州本地那几百万人,是整个中部地区上亿人的出行需求,这个量级一上来,老城区那点承载力根本不够用,必须得往外扩,东站就是那个扩张的支点。

十年前观望的人,现在回头看东站周边的房价,估计得后悔,但更让人唏嘘的是,他们错过的不只是房价涨幅,还有整个城市发展节奏的理解,郑州这些年的变化,本质上就是从一个区域性省会向全国性枢纽的转型,谁能提前看懂这个转型,谁就能站在风口上,谁看不懂,就只能跟着涨价追。

现在的东站

现在去东站看,你会发现一个很有意思的现象,这个地方的人流构成和老城区完全不一样,老城区是本地人为主,东站是外地人为主,每天几十万人在这里中转,带动的不只是餐饮住宿这些基础消费,还有会展、商务、物流这些高附加值产业,如意湖那一圈的写字楼,入驻的很多都是全国性企业的中部总部,这种产业结构的变化,才是东站周边房价涨起来的真正支撑,不是炒房团炒起来的,是实体经济撑起来的。

当然现在再去买东站周边的房子,早就过了最佳入场时机,该涨的都涨完了,但这事儿留下的教训值得琢磨,城市发展的逻辑永远是跟着产业走,不是跟着人气走,哪里能承接新的产业形态,哪里就是未来的中心,郑州东站这个案例摆在这,已经很清楚地说明了这个道理。

小贴士：现在郑州还有类似的机会点,比如航空港区那边,逻辑和当年东站一样,都是押注郑州的枢纽地位能不能再升一级,只不过这次押的不是高铁,是航空货运和跨境电商,能不能成还得看产业落地情况,但思路是一样的,就是要看懂郑州这个城市真正的核心竞争力在哪,不要用传统省会城市的眼光去看它,那样永远只能跟在后面追。