郑州二七广场地下商城空置率破40%,问题出在哪
很多人讨论二七广场地下商城的空置率,都在说租金太高、电商冲击、人流下降这些,这些都对,但都只说到了表面,因为你只要站在那个地下商城里走一圈就会发现,这个地方的问题不是某一个因素导致的,是整个设计思路从一开始就跟这个时代对不上了,它用的是2010年代初的那套逻辑,想复制当年地铁商业的成功经验,但问题是,那套经验本身就是建立在一个已经不存在的消费环境上的。
那个年代的地下商城为什么火,因为那时候人们逛街是目的性消费和闲逛的结合体,你去市中心就是为了逛,地下商城正好提供了一个＂顺路看看＂的场景,加上当时电商还没那么发达,线下店铺的商品信息优势还在,你逛着逛着就买了,这个逻辑成立。但现在不一样了,现在的消费者要么是精准购物要么是体验式消费,精准购物直接线上下单或者去专卖店,体验式消费要的是氛围和社交价值,而二七广场地下商城这种设计,两头都够不着,它既没有线上的便利性,也没有网红商场的体验感,就卡在一个不上不下的位置。
更要命的是空间本身的问题,地下商城这个形态,天然就带着一种＂压抑感＂,这不是装修能解决的,是物理空间的限制,你再怎么做灯光、做中庭、做通风,它还是地下,这个事实改变不了,而现在的消费者对空间体验的要求比十年前高太多了,他们要的是自然光、开阔感、能拍照发朋友圈的环境,地下商城这些全都给不了。
你去看那些还在营业的店铺,要么是刚需类的,比如修鞋配钥匙这种,要么是租金便宜到可以接受低坪效的,真正想做品牌、做体验的商家,根本不会选这里,因为他们很清楚,这个位置留不住人,消费者来了就是路过,不会停留,停留才有消费的可能,但地下商城的动线设计、空间氛围、甚至空气质量,都在告诉消费者＂赶紧走＂,这种空间怎么可能做起来生意。
最关键的问题是,开发这个项目的时候,决策者对＂流量＂的理解出了偏差,他们以为二七广场的人流量大,地下商城就能分到流量,但实际上,人流和消费流完全是两回事,二七广场的人流是交通枢纽带来的,是路过的、赶时间的、目的地在别处的,这种流量对商业的价值极低,你看那些真正成功的商业项目,要么是把人流变成目的地,要么是精准截取某一类消费人群,二七广场地下商城两个都没做到。
更何况现在郑州的商业格局已经变了,丹尼斯、大卫城、锦艺城这些综合体分流了大量消费力,年轻人更愿意去那些地方,因为那里有品牌、有餐饮、有社交场景,二七广场地下商城能提供什么,打折货、小商品、过季款,这些东西要么线上更便宜,要么根本不是主流消费需求,它服务的那个消费群体,要么已经老去,要么已经被电商教育成了线上购物习惯,线下商业如果只是价格竞争,那根本没有存在的必要。
如果你最近路过二七广场,会发现地下商城的空置店铺越来越多,有些位置甚至连招租广告都不贴了,这个现象背后说的是一个更大的问题,就是很多城市的商业地产开发,还在用十年前的思维做决策,以为只要有位置、有人流就能成,但时代变了,消费者要的不再是＂顺便看看＂,而是＂值得专程来＂,这个认知如果不转变,类似的项目还会继续亏下去,空置率还会继续上升,这不是某个商城的问题,是整个传统商业地产模式到了必须重新思考的时候了。
