站在2026年年中，回望2025年的郑州土拍市场，感受格外不同。
去年全年20宗纯商品房地块出让，覆盖中原、金水、惠济、高新、管城、二七、经开等多个区域，几乎每个月都有重磅地块落槌。
彼时市场还在讨论“这波土拍能不能撑住”，如今时间转到2026年中，20宗地块的命运已经泾渭分明——绝大多数已入市或即将入市，仅剩3宗地块仍在按兵不动。
这里给大家整理了一份非常全面的资料，能够帮你快速了解郑州土地市场：
1、郑州2026年一季度库存盘点，包含主城8区，上街，港区等所有的，地块信息、竣工时间，土拍时间，开发企业，面积，还有多少没有卖等详细信息分享给大家。2、目前库存地块在大郑州的项目分布图标注版，都分布在哪里，哪条路等标注的清楚明白。3、2024年&2025年郑州住宅地土拍成交信息汇总，包括价格、位置、是否溢价等等信息。3宗按兵不动的地块分别是：
郑政出〔2025〕5号（网）——万科摘得，山河道三期用地
郑政出〔2025〕30号（网）——亚星摘得，观樾西侧地块
郑政出〔2025〕33号（网）——中原城投摘得，御潮云上北侧地块
首先是，郑政出〔2025〕5号（网）
先看这块地的基本面：位于中原区颍河西路南、冠云路（洛达路）东，面积约40.27亩，容积率高达5.0，楼面价3934元/㎡，由河南国信乐达房地产有限公司以底价5.28亿元摘得。
国信乐达是郑州万科的子公司，这块地紧邻万科山河道一期西侧，是万科山河道项目的三期规划用地。
介于现在市场上万科的音量很小，该地块能不能正常开建，需要打一个问号？
接着是，郑政出〔2025〕30号（网）
这块地位于二七区郁江路（芳仪路）南、铜山北路（荆胡路）西，面积仅25.01亩，容积率＜2.5，成交价16815万元，亚星溢价1800万摘得。
地块紧邻亚星观樾西侧，而亚星观樾是2025年二七区的现象级红盘，2025年9月20日首开，去化率高达92%。南向最大面宽能达到18米，得房率106%-120%。这样的产品力，让亚星在二七新区再次站稳了脚跟。
30号地只有25亩，对比观樾的58.59亩和招商林屿境的65亩，体量确实小。
亚星的策略很清晰，不急于开发这块边角料，先等观樾卖得七七八八了，再用这块小地块做补充。
观樾的热度还在，没必要自己分流自己的客户。
最后说说，郑政出〔2025〕33号（网），这也是3宗未开发地块中最值得玩味的。
位于中原区工农路（天山路）东、热电厂西路北，面积约50.97亩，容积率2.5，由郑州市豫房新建设有限公司（中原城投旗下）以底价4.1亿元摘得。
地块位置在热电厂片区，南侧就是通派龙湖御潮云上。热电厂城市更新项目是中原区重点工程，总投资约100亿元。从2022年三方签约，到2024年烟囱、冷却塔爆破，再到2025年2月首宗地块开拍，这个片区正在经历从工业遗址到高端住区的蜕变。
御潮云上占地54亩，规划了10栋25-26层高层，容积率2.49，作为中原首个全系全景舱四代宅，御潮云上自面市以来，热度极高，首开去化92%，稳居郑州中原主城改善市场热度前列，是郑州楼市的现象级红盘。
33号地作为热电厂片区的第二宗住宅用地，位于御潮云上北侧。
中原城投摘地后迟迟未动，大概率是在等御潮云上的销售情况，至于是中原城投自己开发还是找其他意愿开发商合作，目前同样需要打一个问号。
20宗地块中，除上述3宗外，其余17宗已悉数入市或即将入市。
从销售表现来看，分化极为明显。几个典型的例子：
中原区改善：中原颂二期
中原颂二期（即34号地块）高层均价约19000-23000元/㎡、洋房26500-28500元/㎡，定位中原主城改善。
现象级红盘：通派龙湖御潮云上
这是2026年郑州楼市最大的惊喜。项目于2026年2月1日开盘，首开劲销138套、销售额2.8亿元、去化率92%；2026年一季度累计销售260套、揽金4.9亿元，荣膺郑州楼市热销套数与面积双榜首位。2026年1至4月，项目位列郑州商品房住宅销售面积与套数前列。
参考均价约14500-18500元/㎡，主推126-139-176㎡四房户型。
北龙湖顶豪：金茂璞逸缦湖
金茂在北龙湖的项目同样表现抢眼。2026年2月开盘，截至1-5月，金茂以21.31亿元销售额稳居郑州房企榜首，璞逸缦湖单盘成交16.96亿元，自开盘以来稳居郑州商品住宅成交金额榜首。
50000元/㎡的参考均价，锚定了郑州房价的天花板。
金水区代表：中海峯境叁號院
中海峯境叁號院（即35号地块）位于金水主城，参考均价约30000元/㎡。中海地产位列2026年1-5月郑州房企销售业绩前五。
高新区代表：电建高新华曦府
电建高新华曦府（即4号地块）由中国电建地产与河南颐城控股联合打造。五一期间特价房不到12000元/㎡，单周成交38套。2026年6月全维实景生活场开放，央企背书+价格策略的组合在高新区获得了不错的市场反馈。
管城区代表：信达棠樾七里二期
信达棠樾七里二期（即18号地块）位于管城二环，主推103-139㎡户型，得房率96%-115%，参考均价约14000-15000元/㎡。
站在2026年年中，回看2025年这20宗地块，绝大多数已经找到了自己的位置。
已经入市的项目，用实打实的销售数据证明了一件事：郑州不是没有购买力，而是购买力在向真正的好产品集中。
最后，给大家整理了一份非常全面的资料，能够帮你快速了解郑州土地市场：1、郑州2025年四季度库存盘点，包含主城8区，上街，港区等所有的，地块信息、竣工时间，土拍时间，开发企业，面积，还有多少没有卖等详细信息分享给大家。2、553个项目在大郑州的项目分布图标注版，都分布在哪里，哪条路等标注的清楚明白。3、2024年&2025年郑州住宅地土拍成交信息汇总，包括价格、位置、是否溢价等等信息。
