郑州那些昔日＂现象级神盘＂,如今挂牌量飙升

郑州这几年,很多人都在盯着那些曾经的＂现象级神盘＂看,不是想买,是想看它们到底怎么了,因为你打开二手房平台就会发现,那些当年开盘即清盘、一房难求、被中介炒到加价几十万的项目,现在挂牌量多到让人不敢信,有的小区挂牌数直接破百,这个数字放在三四年前,想都不敢想。

这些盘当年为什么神,说白了就是踩对了点,区位、配套、品质、预期,这四样东西在那个时间点上凑到一起,形成了一种＂买到就是赚到＂的集体认知,开发商知道这个认知值钱,所以定价高、营销猛、饥饿销售玩得溜,购房者也信这套,觉得晚一天出手就亏一天,于是排队、抢号、全款优先,整个市场情绪被拉到顶点。

但现在你再看这些盘,挂牌量飙升这件事本身就在说一个问题,当年支撑＂神盘＂的那套逻辑,在现在的市场环境里已经不成立了,不是房子不好,是那个让大家愿意溢价买单的预期没了,区位还是那个区位,配套还是那些配套,甚至品质可能还更好了,因为交付后该修的都修了,但挂牌的人多了,出手的人少了,价格自然就下来了。

房地产这个东西,本质上是预期的游戏,你买的不是现在的房子,是对未来的判断,觉得这个地方会更好、房价会更高、生活会更方便,这个判断在市场上行期特别好使,因为大家都在往一个方向看,越涨越买、越买越涨,神盘就是在这种情绪里被制造出来的。

但预期一旦转向,速度快到你反应不过来,郑州这两年经历的就是这个,从限购、限贷、限售,到后来的放松政策、降首付、降利率,整个市场情绪从＂再不买就晚了＂变成了＂再等等看看＂,这个转变不是某一天突然发生的,是一点一点积累起来的,等你发现的时候,市场已经变了。

神盘挂牌量飙升,就是这个转变最直观的体现,那些当年高位接盘的业主,现在想出手,发现市场上买家的心态完全不一样了,以前是＂这个盘好,我得赶紧抢＂,现在是＂这个盘好,但我不着急,挂着的这么多,慢慢挑＂,买方市场和卖方市场的切换,就在这一批挂牌量里完成了。

你去看那些挂牌量破百的小区,会发现一个规律,它们都不是什么烂尾盘、远郊盘,恰恰相反,都是当年郑州最热门的板块、最好的位置、最被看好的项目,这说明什么,说明挂牌多不是因为房子不行,是因为当年买的人太多了,而且买的人里很大一部分是投资客,这些人本来就不是为了住,是为了等涨了卖,现在涨不动了,甚至还在跌,那就只能挂出来,能出就出。

这里面还有一个更深的真相,神盘的神,很大程度上是供需错配制造出来的稀缺性,开发商控制供应量,制造抢购氛围,让大家觉得这个盘难买,于是价格就能往上顶,但稀缺性这个东西是有时效的,当市场整体供应量上来了,当购房需求下去了,原来那种＂一房难求＂的局面自然就瓦解了,二手房市场上的挂牌量,就是这种瓦解最直接的证据。

所以你现在去看这些神盘,心态就得调整,不是说它们不值得买,是说它们不再是那个＂闭眼买都不会错＂的存在了,你得看具体的价格、具体的户型、具体的位置,得跟其他盘比,得跟市场价比,得算账,这个过程其实就是市场回归理性的过程,神盘不神,不是坏事,是市场该有的样子。

如果你现在想在郑州买房,那些挂牌量大的神盘反而是个机会,因为挂的人多,议价空间就大,但前提是你得真的想住,得看清楚自己的需求,别再去赌那个＂买了就涨＂的预期,房子的价值最终还是回到居住本身,位置、配套、户型、物业,这些才是长期支撑价格的东西,至于什么时候抄底、什么时候入手,说实话没人能给你准确答案,市场在那摆着,你自己算账,算得过来就出手,算不过来就再等等,别着急,现在这个市场,时间站在买方这边。