假如问你一个问题，郑州消费力最强的区是哪个区？你肯定会说郑东新区。那里有郑州最贵的房子，也是郑州最多富人聚集的地方，按常理来说，这里的人消费能力最强，商业也应该最繁华。
事实上，我逛了东区所有的商场，包括：尚座中心、宝龙广场、熙地港、木色、丹尼斯七天地，位置都是郑东新区核心位置，给我的感觉就都是人气一般，经营业绩虽然没有公布，我估计也不会很好，特别是2023年以来，更是一年不如一年。
熙地港四楼餐饮区，退租和空置的门店肉眼可见；尚座中心开业时声势不小，现在也比较冷清，宝龙广场A区大量空置商铺，木色能不能继续撑得住的都不一定。
而西郊的探十里、中原万达、花园路的国贸360、高新区的正弘汇，人气都很旺，更不用说正弘城了，在正弘城眼里，它的竞争对手是郑东万象城。郑东万象城是全郑州的人来消费，它不能代表东区的消费能力。为什么郑州最贵房价的郑东新区却撑不起东区核心位置的这几个商场呢，甚至不如市区的其他商场？
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房价下跌是最大原因
郑东新区房价高是事实，但是近两年房价下降得很厉害，之前是远郊楼盘降价，现在的无差别降价。东区房价高峰期动不动一套房300到500万，现在大部分房子从高点跌了50%，也就是一套房跌了100万到250万。2019-2023年五年期间郑东新区二手住宅成交大约2万多套（大概数），也就是说这五年在东区买房的这些人总共亏了200到300多个亿。而其他区可能降价幅度大，但是总价没有东区房价贵，反而影响没这么大。2024年探十里官方披露数据年销售额10亿，已经是很了不起的数据了，这五年东区买房的这批人损失了20个到30个探十里的年销售额。而买房的资金都是未来10年，甚至20年的收入，一次性消失了，最近这几年哪些说买房是刚需、房子不卖就是不亏的言论逐渐没了声音。房价下跌了，月供可不会少，所以说很多家庭看起来很富，但真正能自由支配的钱，并没有大家想象中那么多。家庭资产缩水的时候，人会主动砍掉旅游、购物、聚餐这些可选消费。
所以，东区很多家庭是真的没钱，更不敢乱花钱。
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人流量不大，是常住人口没那么多
商业最需要的，不是高楼大厦，而是人口密度。这一点，容易理解。东区道路宽、楼宇高、人口没有那么密集。商业是需要每天反复出现的生活人口，买菜的、遛娃的、下班后顺路逛一圈的。
郑东新区面积约260平方公里，常住人口约130万人，人口密度约5000人/平方公里。金水区面积仅约136平方公里，常住人口166.2万人，人口密度约12167人/平方公里——是东区的2.4倍。
真正形成连续生活街区的地块，东区远没有其他区域那么密。
所以逛商场的时候，东区这几个商场总觉得没有其他区热闹。
03
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白天热闹是上班人多
东区还有一个特点：办公人口多。公司多，大量工作单位集中在CBD、高铁片区。工作日上午，人流非常可观。但到了晚上，这帮人直接开车回家。
他们没有留下来吃饭、购物、娱乐。
东区更像一座高效率的生产型新区——白天赚钱，晚上走人。
这和上海南京西路、深圳万象天地最大的区别就在这里。成熟商圈不只是办公中心，更是生活中心——下班以后，人愿意留下来，愿意坐下来吃顿饭，愿意把晚上的时间花在这里。
办公人口庞大，却没有完全转化为消费人口。商业需要的，不是路过的人，是愿意停下来的人。
04
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消费正在向头部商场集中
现在，越来越多人愿意为一家商场跨城区。
买奢侈品，去大卫城。
体验首店，去正弘城、万象城。
看展览、打卡，去金融岛。
消费开始向少数几个地标集中，而中间这几个商场如果没有什么特色，越来越难以吸引人去消费。
这说明一个趋势：大家越来越集中消费。
强者愈强，弱者愈弱——跟现在各行各业的趋势一模一样。
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写在最后
真正决定一个区域消费能力，除了看，有没有足够密集的人口；有没有足够长的停留时间；有没有真正有吸引力的商业内容，这几种因素以外。
更关键的是，还要看房价什么时候真正见底。
未来二手房房价趋势，就目前来看，房价还没有趋稳，还在下降趋势中，什么时候真正见底，谁也不知道，只能边走边看，就算是止跌，也不是上涨，就算上涨也是K型分化，大部分不涨，甚至横盘或者继续跌。
2019-2023年五年期间买房的这一代人，房价下跌对消费的影响只能靠时间来慢慢消化了。
郑州熙地港真的要凉还是危言耸听？
郑州宝龙广场，依靠淘小胖能起死回生吗？
东区的尚座中心，能否像探十里一样交出满意答卷
