郑州楼市将迎来巨变

今年的郑州楼市，在政策持续出台与市场自我调节中，已经呈现出分化格局。七月初，我曾经就郑州上半年的市场表现，写了这篇文章：《郑州楼市上半年最卖钱的10个楼盘出炉了，就问你服不服？》。

如今7月刚刚结束，通过查到的官方网签数据，并参考普睿豫陕区域公布的销售榜单，结合近期的郑州楼市动态，可以看出不同区域、不同项目的竞争态势。

市场最引人注目的，无疑是郑东新区。

金茂·璞逸缦湖自今年2月首开至今，连续6个月蝉联郑州市单盘销售金额TOP1，如今以18.98亿元的网签销售额稳居全市前7个月销冠，成交均价41806元，网签成交套数272套，再次确认了金茂璞逸缦湖的灯塔地位。在整体市场仍处调整的背景下，这个顶豪卖出了独立行情，印证了优质地段、优质资产对高净值人群的恒定吸引力。

大来·郑东壹号院前7个月累计销售金额9.79亿元，位列全市第二。项目在7月销售55套，网签完成43套，销售总金额在上半年的7.19亿元基础上增加2.09亿元，增势突出。截至7月底，项目已经网签203套，成交均价25969元。项目精准承接高端改善需求，5月17日首开爆盘，6月7月持续热销，相信今年后五个月依然有不俗表现。

7月18日，华润·郑州澐璟开放位于中瑞国际B座7层的艺术展厅。此前我为这个项目写过两篇文章，一篇是《北龙湖壹号作品来了！》，一篇是《华润能改变北龙湖吗？》。这个项目的入市，以稀缺的北龙湖南岸核心地段、碾压级的产品力，击中塔尖客群的深层需求，重新定义河南豪宅标杆。

与郑东新区的领跑不同，其他区域呈现出不同的竞争格局。

在金水区，美盛·教育港湾以前7个月8.92亿元成为区域第一，也成为全市主城八区的金额榜第三。金水北是郑州楼市竞争最激烈的板块之一，民企美盛与越秀、保利、信达等众多央国企在此短兵相接。美盛的优势在于“强学区+大盘配套”，其签约的纬五路一小和外国语中学，精准击中了主城改善家庭的核心痛点。

特别值得一提的是，金水外国语中学今年的中招成绩非常亮眼，最高分716分，700分以上37人，680分以上超过100人，夯实了这座1600亩大城的教育价值。

越秀郑轨·金水观萃、越秀·天悦江湾分列区域前7个月的第二、第三，凭借国企实力背书和产品不断创新保持稳健。

金水区的楼市格局表明，学区等配套的确定性与企业品牌的安全性是撬动改善需求的重要支点。

在惠济区，“招商系”的双子星战略成效显著。招商·揽阅与招商·嵩雲序包揽1-7个月的前两名，品牌协同效应明显。招商蛇口郑州公司前7个月销售额达18.31亿元，仅次于金茂21.01亿元，位居全市第二，这说明品牌深耕形成的合力，能有效转化为市场份额。

7月份，台隆龙湖·九曲云璟持续热销。这个项目继6月27日首开热销139套、2.3亿元之后，7月又取得了销售78套、10092㎡的好成绩。截至7月底，项目已经网签125套，金额1.92亿元，成为当仁不让的主城百亩红盘。

惠济区还有一个项目值得重点关注，那就是纬地·泊萃。

纬地集团在7月3日公布案名并举办了四大品牌（龙湖龙智造、招商积余物业、奥雅设计、汇张思建筑）战略合作签约仪式。前几日，项目公布了户型，方正空间，超大面宽，全光庭入户，最高约159%的超高得房率，露台双面采光，甫一亮相就受到了业内一片好评。

高新区的竞争则更为激烈。

正弘序7月蝉联高新区销售金额TOP1。项目前7个月网签销售金额是4.97亿元，成交均价18097元，斩获1-7月高新楼市销售金额和成交均价的双料第一。正弘序凭借过硬口碑、核心地段、产品创新，在高新区建立了独特的产品护城河。7月23日，正弘置业31263万元摘得高新区12号地，这是正弘序二期，相信未来的产品力一定更惊艳。

7月份，高新区的土地市场最亮眼。7月7日，周口尚书实业24341万元摘得高新区11号地。尚书实业是一家起步于沈丘县的高品质房企，大家可以多关注下。7月25日，高新区又挂出两块优质地块，一个是机械研究所地块，约80.7亩，一个位于郑州大学北门，约26.3亩。我们后边会密切关注这两块地的土拍进展，毕竟这两块地有可能改写高新楼市格局。

7月16日，位于高新区五龙口片区的郑轨云麓开始交付（点击阅读：从蝉联销冠到品质落地，郑轨云麓给全郑州打了个样！）。郑轨云麓交付后，其TOD现房优势将进一步凸显。

作为区域的拓荒者，郑轨云麓持续不断为区域发展做加法。从市政公园绿化、片区商业配套、地下底商立体交通，到公共开放空间的补齐，郑轨云麓跳出单纯的盖房子逻辑，完成了对五龙口片区的板块激活和升级，对城市界面的整体性进行重塑，把五龙口的“价值洼地”属性一步步提升为原本属于它的真正位置，引得无数房企开始重新评估五龙口板块的土地价值。近一年来，巩义兴瑞、周口尚书在此溢价摘地，就是最好的说明。

我们继续将视线投向中原区、管城区、二七区、经开区等区域的前7个月销售表现。

管城区销冠远洋·瑞林宸章销售额为3.52亿元，二七区销冠亚星·观樾销售额为3.67亿元，经开区销冠金茂越秀·未来府销售额为3.64亿元，经开区万祥紫境7月25日首开半小时取得了去化82%的好成绩。重点提一下中原区销冠，通派龙湖·御潮云上网签销售金额为8.27亿元，名列全市销售金额第三，网签成交套数432套，名列全市销售套数第一。

于此同时，我们发现一些新盘的起步面积正在变小，多个项目卖得最好的其实就是起步面积。这揭示了一个现象：很多同行都在说市场全面进入改善时代，其实刚需新房还是有很大市场的。一方面，一些区域对于四代宅套内面积不低于100㎡这个规定进行了一些下调，使之更适应市场需求；另一方面，一些开发商推出了非四代宅的刚需面积段，在面积赠送上也下了很大功夫，使得刚需群体也能享受高得房率。

结语：

市场的普好时代已去，取而代之的是“产品力为王”的良性竞争。谁能提供真正契合客户需求的好产品、好服务，谁就能在分化加剧的市场中赢得席位。对于购房者而言，在不确定性中，锚定确定性资源，重视品牌与产品力，仍是置业的核心逻辑。

本篇文章是围绕郑州地产自媒体矩阵七月联合榜单所写的第一篇解读文章，接下来还会写第二篇榜单解读文章，标题暂定为《什么是中原好房子？》，请继续关注。