最高得房率四代宅来了
在郑州连下三城的中型房企--通派，做出了郑州楼市最高得房率的四代宅，179平户型，还打造出了让人惊叹的大露台，有78个平方左右！
有业内人士惊叹，通派的全景舱户型，吊打中海豪宅--金水区文劳路上的叁号院，高得房率吊打中原区扛把子--电建中原华熙府！
是的，高得房率、超大露台、“奈尔宝儿童乐园”，再加上一个性价比高，网传180万起步价，算是通派御潮云上的四大优点。
但除了惊叹之外，还有让人心惊的三大短板！
一是这个区位，虽然是三环内，但它是中原区西北边缘！
项目所在的土地，北侧约800 米处为陇海铁路线，虽有绿化带隔离，仍存在噪音与心理阻隔，影响片区完整性。
周边有地铁，但项目离1 号线秦岭路站约 1 公里，步行需 10-15 分钟，你要是长个姚明一样的大长腿，3分钟能走到！
而过去这片土地是热电厂，虽已完成土壤修复，但部分购房者对工业用地历史存在心理隔阂，担心潜在环境风险！
央企华润和这块地传过绯闻，为何放弃，是这个原因么？
更加需要注意的是，通派御潮云上，作为中原 998PARK（原热电厂）约 998 亩城市更新项目的首期住宅地块，占地仅 54 亩，是整个片区开发的 "试验田"。
整个热电厂片区规划包含产业用地 + 4 块住宅用地 + 公园绿地，完全成熟需8-10 年，项目交付后将长期处于施工环境中。
因为是首期住宅地块，片区内学校、医院、商业等配套需随后续地块逐步完善，前期生活便利性会大打折扣。
第二个短板是：大露台的安全承重！
最多能赠送78平的大露台，看起来的确很美！
270度环幕玻璃，震撼。但南北向露台外伸会直接影响后排楼栋的日照时间。
试想，你家的空中花园向外伸三米，对面的空中花园也向外伸三米，楼间距不就短了么？大寒之日的日照、部分住户的采光就保证不了！
东西向露台外伸会增加侧向楼栋的视线干扰。
超大露台又会形成"遮阳帽效应"，可能影响下层 2-3 层住户的采光有隐私的问题，这还不是大问题！
真正的大问题是，超大露台，如果做简支构件，可能会涉及到算面积。如果做悬挑构件，还得加一个斜支撑外立面会有安全隐患。
超高赠送意味着开发商需承担更多结构加固成本，若为控制成本采用普通钢筋混凝土悬挑梁（非预应力）。
最重要的是，四代宅空中花园核心的承重隐患更需警惕！
空中花园，是要铺上土的，普通土壤浇透水后每立方米重量可达1.7吨，若叠加花盆、积水等荷载，极易超出建筑安全阈值！
此前苏州就发生过阳台绿植坠落砸穿楼下阳光房的事故，房主赔付达38万元。
四代宅新楼盘交付后，可能三五年内，空中花园承重隐患发生危险的可能性不大。
如果十年之后，发生危险，砸到人，这是开发商的责任，还是房东的责任？
中海、电建，30年后也大概率存在，中小开发商，十年后还在不在，都不好说！
有地产老炮会说，大露台可以铺设轻质土壤，来避免承重隐患！或采用新型建筑材料，来增大安全荷载！
但香港的火灾不是前车之鉴么？为了照顾某类群体，外墙脚手架用竹棚刷油，低碳环保没毛病呀！
一旦有施工单位偷工减料，不刷油，或用二手竹棚脚手架，杯具不就发生了？
第三个短板是：品质如何保证不能靠嘴！
网传通派御潮云上施工总承包单位为南通天基建设工程有限公司。
这是个中小企业，优点是架构灵活，人力成本较低，报价低！
但短板就是，经验不足+ 技术薄弱 + 人才匮乏。
当然了，野百合也有春天，通派愿意选择中小承建商，也没毛病！
但每一个购房人，必须要认知到的是。
四代宅的安全边界，不在155% 的得房率数字里，而在钢筋混凝土的强度中，在防护栏的高度上，更在开发商的责任！
通派的确在郑州做过三个四代宅项目，但做过和做好是天差地别！
即使做过的三个四代宅，目前还没有一个交付项目！
也就是说，通派的牛逼，目前是网络舆论场的几十篇小作文，和几百个小视频证明！
而电建、中海、华润等央企的牛逼，包括金沙、冶都，新东升，这些中小型民营房企的牛逼，是数个甚至几十个已交付项目，几万、几十万房东的笑脸证明的！
每一个购房人都应该明白，评价一个开发商，交付才是开始，不是销售。更不是朋友圈里带有浓厚销售话术的小作文、小视频！
如果想要买房的你，不明白这个道理，一定会为此买不必要的单！
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