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郑州标杆次新小区,还扛得住吗?

2026-02-11 06:04:51

郑州标杆次新小区,还扛得住吗?

今天想聊一个话题：标杆次新小区，还保值吗？

本文选取了三个不同区域的交房时间在三年左右的小区，为什么是这个时间段？因为郑州的四代宅基本上是2024年开启，2025年可以说是四代宅的元年，上新的小区几乎全部有四代宅产品。

所以交房三年的小区，刚好是被市场验证了三年及以上的小区，也是正在被四代宅冲击的小区。这类小区究竟还扛得住吗？

这三个小区基本上是区域内次新标杆小区，选择本身优势不大的小区拉出来对比的意义不大，分别是：

经开区，保利天汇，2023年6月交付

金水北，瀚海思念城，2023年7月交付

高新区，正弘青云筑，2022年8月交付

想了解这三个小区具体的成交户型、成交均价、砍价空间等等关键信息，扫码回复【标杆次新】免费获取详细数据。

一个前提条件是，根据泰辰研究院数据，2025年整个郑州主城区二手房小区平均跌幅约11%。

很明显，以上三个标杆次新小区，还算是比较抗跌的类型。

保利天汇，位于经开区经北五路南、传媒路西，由保利开发，容积率2.99，分为南北两个区域，分别规划10栋和7栋高层。

该小区2023年交付，是经开老城二手房中认可度最高的项目之一。即使在整体市场下行的情况下，其价格表现依然坚挺。

保利天汇的“抗跌”能力主要来自两个方面：突出的交付品质和优质的教育资源。小区立面和园林景观都获得市场认可，同时划片朝凤路小学和85中，这两所学校都是经开区第一梯队的教育资源。

当然，小区也存在短板，距离地铁口较远，主要依靠底商满足基础生活需求，生活便利性有待提升。西侧150米左右就是机场高速，可能带来噪音影响。

南区的成交量相比去年明显增加，北区的成交量相对去年有所降低，一个核心原因在于“价格”，南区的价格相比北区略低，在新房时期，南区的价格就比北区略低，因为北区面积更大。南区的降幅在5%左右、北区的降幅在3%左右。

接着是瀚海思念城，位于金水北，分为东西两个苑，东苑4栋楼，容积率2.98；西苑10栋楼，容积率3.5。

这个小区在2025年的表现呈现出明显的“内部分化”。东苑降幅高达16%，而西苑相对稳定，降幅约6%。这种分化直接影响了整个小区的数据表现。

分化原因主要在于位置和社区空间。东苑地块较小，限制了社区公共空间的发挥；而西苑尽管容积率更高，但社区规模更大，配套设施更完善，且位置更有优势。

瀚海思念城西院2025年的成交均价在12963元/㎡，虽比去年有所下降，但在金水北区域仍保持了一定竞争力。

小区虽然曾延期交付，但最终呈现的品质在金水北新交付的小区中仍属上乘。加上临近地铁4号线、东风渠以及纬五路一小分校+7中金桂校区的教育资源，形成了独特的市场优势。

西苑的户型多样，从46平方米的一室到188平方米的改善大户型，满足了不同买家的需求，小户型的价格偏低，单价约八九千。

正弘青云筑，2022年8月交付，位于高新区科学大道瑞达路交叉口西南角，是区域内整体素质较高的次新小区。

尽管2025年成交量从39套降至22套，价格也从14778元/㎡降至13909元/㎡，但6%的降幅仍远低于市场平均水平。同时该小区在高新区热搜榜上排名第三，市场关注度较高。

该小区的优势处于是品质次新，还体现在成熟的商业配套和便利的交通条件。小区楼下就是正弘汇商业，这是高新区当红的商业体之一；距离地铁8号线银屏路站不远，且靠近科学大道这一城市主干道。

这三个小区能在市场调整期表现相对“抗跌”，背后有清晰的逻辑支撑。

首先，产品与新房差距不大。这些交房三年的小区，在产品设计、建筑工艺和社区规划上，与当前市场上的新房没有代际差距。有些房源甚至还未装修，相当于“准新房”。

其次，品质与口碑已经过市场检验。与期房销售不同，这些小区的交付品质、物业服务、社区环境都已经实际呈现，消除了购房者的不确定性。

再者，满足当前置换需求。当前郑州楼市置换链正处于“刚需置换品质”阶段，这些标杆次新小区正好满足了这一需求，既保证了居住品质，又避免了购买期房的等待和风险。

市场分化加剧的当下，所谓“均价”的参考意义正在减弱。

正如文中三个标杆小区内部表现各异：保利天汇南北区价差与成交量反向变动，瀚海思念城东西苑走势截然不同。真正决定你房屋价值的，是楼栋、楼层、户型、景观乃至房东心态等极其个性化的因素。

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