为啥洛阳路边的商铺空闲那么多？
好像还真是的，这些年街头路边空闲的商铺（门面房），空置率明显比前些年多了。因为与自身利益无关，每天路过也熟视无睹，并没有认真思考过这个问题。
现象确实有这么个现象，原因比较复杂，并非一两句话就能解释清楚。既然老伴问了，我就来分析分析，分享给读者。尽量简单明白，尽量用数据说话。
1、近乎无限量供应，拉低了商铺价值
商铺是商品（商品房），受供需关系的影响，当然要从供给和需求两个方面分析。
从供给方面看，前些年房地产开发一路狂飙，几乎每个城市的商铺都近乎无限量供应，不空置才怪！
国际公认的人均商业面积合理区间为1—1.2平方米，其中1平方米是常见参考值。也就是说，按城市常住人口计算，人均1平方米的商业面积通常被认为是合理的。
中国的国情不同，城市发展程度不同对商业面积的需求也不一样。根据行业测算，合理的人均商业面积一线城市应为1平方米、二线城市0.75平方米、三线城市0.5平方米。
洛阳有多少商业面积？人均多少平方米？是否在合理区间？手头没有现成的数据，我举个例子，你可以想象那数据一定很惊人。
请看去年（2024年9月16）洛阳西工地文商旅步行街（小街段）正式开街时的新闻报道：
西工小街提升改造工程打通中央百货至中州万达广场区域，使街区长度由300米增加至1200米，区域商业面积增加至40万平方米，商户增加至800余家。
（未来目标）将中州路沿线的王府井至中州万达广场区域近2公里、280万平方米的商业全部串联发展，一体化打造“西工地文商旅步行街”。
近2公里长路段，就有280万平方米商业面积，惊人不？按洛阳市城区实际居住人口算，光这个路段就已经人均1平方米了。
从通衢大道到背街小巷，从大型购物中心到超市、便利店，从繁华的城市中心到城乡结合部的安置房，只要有路的地方，哪里没有商铺？！
所以，不能将商铺闲置简单粗暴地归咎于经济低迷、消费下降。近乎无限量的供应，才是导致大量空置的首要因素。
2、经济增速放缓，消费总量并无明显下降
从统计数据看，近几年洛阳经济增速确实放缓了，但消费总量并没有明显下降。
反映经济增速的主要指标是国内生产总值（即GDP ）。
近五年（2020—2024年），洛阳全市GDP增速分别为3.0%、4.8%、3.0%、3.5%和4.9%。与前些年7%—9%年增速相比，经济增速确实放缓了。
▲洛阳市近10年（2015—2024）GDP增速。数据来源：洛阳市统计局。
但消费总量好像并没有明显下降。
反映消费总量的主要指标是社会消费品零售总额。
近五年（2020—2024），洛阳全市社会消费品零售总额的增速与GDP的增速基本保持同步。也就是说，虽然经济增速放缓，消费总量并没有明显下降。
▲洛阳市近五年（2020—2024）社会消费品零售总额。图源：洛阳市统计局。
再研究近五年洛阳市常住人口，数据也没有太大的变动，有流出、有流入，两者相抵，人口总数仅略有增长（约2万人）。
▲洛阳市近五年（2020—2024）常住人口变动不大。图源：数据说经济公众号。
看来商铺需求下降、空置率高企的直接原因，好像并不在人口与消费，需要另找原因。
有人可能会问，既然消费总量没有明显下降，我和我周围的人为啥都感觉这几年消费明显下降？以前常逛的商场，现在不逛了；以前常买的东西，现在不舍得买了。
因为那是全市的总量数据，你不舍得买，并不代表别人也不买。
或许你和你周围的人下降的那部分消费，恰好被另外的县区、另外的人群增长的那部分补齐了；或许某些消费品类减少的那部分，恰好被另外的品类增加部分补齐了。
这样全市的总量依然不受多大的影响。
这就好比我家今年消费降低了1万（不能再低了！再低我就要饿死了【捂脸】），但碰巧我邻居家今年发了财，消费增加了1万，两家加起来，消费总量依然会保持不变。
3、网络购物普及，导致商铺需求下降
国家统计局数据显示，2024年全国网上零售额较上年增长7.2%，其中实物商品网上零售额增长 6.5%，占社会消费品零售总额的比重已达26.8%，较五年前提升8.3个百分点。
网络购物的便捷性、丰富性和价格优势，吸引了大量消费者从线下转向线上，尤其是18—35岁年轻消费群体，占线上购物用户总数的68%，已成为线上购物的主力。
商铺需求下降的主要原因找到了。当然，这原因很好找。
网络购物的普及，对实体店销售冲击巨大，导致商铺需求下降，这是不争的事实。这一点，其实不用看数据，从你自己和你周围的人购物习惯的不得不改变，就能得出结论。
“都怪马云”、“马云害的”？与其跟风怪马云，怪马云搞电商打压了实体经济，让那么多人失业、那么多商铺关门，不如坐下来好好想想为什么：
▲“都怪马云”、“马云害的”？
作为消费者，同样的商品，网购价格要低一半还多，你选择线下还是线上？作为经营者，开实体店需要支付吓人的商铺租赁费、装修费和运营费，你怎么跟网店竞争？
网上有人算了一笔账（来源：市井温度财经）：
拿上海南京东路举例，商铺月租一平米就要3000元。一个50平米的小店月租就得15万，年租金就180万。这些成本最终都摊到商品上，否则老板难以维持经营。
再有人工开支，门店需要导购、收银等人员，工资是固定支出。某服装品牌财报显示，线下店人力成本占比能达到18%。
加上水电、物业和进货带来的库存压力，线下的固定开销一项接一项。更关键是流通环节多。一件商品从厂家到门店，往往经过总代、区域代、市级批发商等多层，每层都要赚差价。
总 结
商铺空置率增加，不仅是洛阳，大中小城市都是如此。为啥商铺空置那么多？我分析的结果是：
供给方面，房地产开发狂飙，近乎无限量的供应，是拉低商铺价值、导致大量空置的首要因素；
需求方面，网购便捷、丰富、价格低，网络购物的普及对实体店销售冲击巨大，导致商铺需求不断下降。
供给持续增加，需求不断下降，稀释了商铺的商业价值。核心商圈之外的那些商铺，其商业价值如今仅与仓储设施相当。
“一铺富三代”，还记得以前售楼部的这句广告词吗？如今再看，已成了“一铺负三代”、“一铺害三代”。恍如隔世！
这种情况下，该咋办？什么咋办，该咋办咋办。特立独行，能改变趋势的人，千百年也没有几个。作为普通人，我们能做的无非是认清现实、跟随趋势、顺应潮流。
有人辞官归故里，有人星夜赶科场。沉舟侧畔千帆过，病树前头万木春。无论我们个人怎么想，时代的车轮依然滚滚向前，新生事物终将取代旧事物。
（图片来自网络，版权归原作者）
