郑州楼市:运河上郡三居室190万成交了...

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Hi，我是郑州楼市专家玉米，关注郑州经济人文发展点滴，致力于为广大购房者构建资产与认知的护城河。

择时择价

一

最近，运河上郡成交了套房源，140平，三居室，高楼层，总价190万，单价合到1.35万。

去年10月份中旬，户型格局类似的154平房源成交单价也为1.35万，是套中楼层房源；10月初，154平中楼层房源单价1.46万。

去年8月份，一套146平户型的中楼层房源成交单价为1.43万；去年5月，低楼层房源单价1.54万。

24年12月，类似户型单价1.91万。

23年，有不少2.2万以上的成交案例。

22年，有单价2.5万的成交案例。

21年，单价大多在2.4-2.5万。

20年，单价大致处于2-2.2万之间。

19年是类似户型的历史高点所在，一套低楼层房源达到了2.73万。

综上，运河上郡的大三居，从19年到23年，价格基本较为平稳；24年后价格才出现明显松动，去年上半年是该户型的极速下跌期；但从去年下半年至今，该户型价格幅度又有明显收窄。

二

不考虑楼层、税费等特殊因素，运河上郡大三居距离高点大概下探了约51%。

这一幅度和郑州大盘是基本持平的。

这个表现，对于一个位置较好，且小区品质尚可的小区来说，还是不够令人满意的。

毕竟，一站地铁就到CBD，三站就上金融岛，这一通勤效率就秒杀不少小区。

运河上郡之所以跌幅如此之大，一大原因便是其所处板块的IP价值大幅缩水。

过去，这一带是富人们的首选之处，可随着其他后起板块，尤其是北龙湖的崛起，加上这里小区的老化程度加剧，使得富人们开始抛弃该地。

在这一“腾笼换鸟”的变迁中，运河上郡的价格自然没能跑赢大盘，变的泯然众人。

但是，玉米认为，该小区后续大幅下探的风险已经不大。

如果你不太考虑保值能力，择时择价买入该小区，其实问题也不算太大了。

当然，前提是具体房源要选对，且价格要合适。

郑州买房，时机和选筹至关重要，无脑买入大概率造成较大损失，如需咨询可加玉米的微信：zzguanlou

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