楼市代有热点出，各领风骚两三年。
2026年新春伊始，过去不太被人注意的一些板块，就迫不及待探出头来。
有自媒体盘点今年上半年入市的8大项目，管城区竟然占了5个，相比往年区域热度大大提升。
中原老城也“不甘寂寞”，继2月初通派龙湖御潮上火爆开盘，映红郑州楼市半边天之后，鑫联二砂地块、华瑞紫韵城三期、热电厂后续地块等也传出了即将动工的消息。
管城区和中原老城楼市的“异动”，打破了人们对郑州楼市热点板块的既有认知，也让2026年郑州楼市平添了一些亮点。
过去我们盘点郑州楼市热点板块，金水北是常客，2025年高新区加入竞争者的行列。
从过去金水北一枝独秀，到去年金水北、高新区两强争雄，再到今年群雄四起，热点板块轮动，马年的郑州楼市有望呈现万马奔腾的格局。
先来看看中原区的情况。
当下在售主力项目为电建中原华曦府、通派龙湖御潮云上、中原润府。
2026年，中原老城至少还有4-5个全新项目，我们一一来了解。
通派龙湖御潮云上
项目春节前已经首开，卖得非常不错。
核心有两点，一是产品足够好。
四代宅，面积区间126-168㎡，得房率110%-140%，也是目前中原区唯一一个全景舱设计的社区。
每户赠送35-78㎡的空中露台，高赠送+全景舱+社会会所等是这个项目的优势。
二是价格足够有诚意。12000+起的价格，不仅吊打周边项目，而且让原先准备买二手房的客户猝不及防，连中介都哀叹，这二手房都没法卖了！
万科山河道三期
地块摘地已经有一段时间了，但是目前工地现场还没有看到动工的迹象。
但从各种情况看，万科上半年动工的可能性比较大。
也许万科在“憋大招”，准备抛出一个惊艳四座的产品。
万科的开发水平毋庸置疑，但受城改地块容积率指标的限制，要做出一个既叫好又叫坐的产品，难度不小。
南阳鑫联二砂项目
作为南阳鑫联入驻郑州的首个项目，显然被寄予厚望。
和万科山河道一样，项目同样位于西三环以东的冠云路上。
目前，年前项目已经开始前期的土地平整工作，预计2026年下半年可以面市。
中原城投热电厂项目
地块年底刚刚摘地，与通派龙湖御潮云上相隔一条路，按照城投公司的惯例，后期大概率会找其他开发商合作开发，但是开发进度大概率要看御潮云上的销售进度以及状况。
华瑞紫韵城三期
项目年前刚刚在郑州规划局的网站上进行公示，规划图显示为四代宅，这将是华瑞的首个四代宅项目，也是常西湖区域首个四代宅。
目前，常西湖区域2-3公里范围内暂无其他竞品，如果能及早入市，就能抢占市场先机。
除了以上项目，汇泉西悦城去年也曾传出要做四代宅，但后来又没动静了。
如果我们把视野稍微放大一点，高新区在售的郑轨云麓、正弘序、朗悦凤栖云阶、高新华曦府、招商西美雲启等项目，还有五龙口即将入市的巩义兴瑞雅著轩项目等，都会对中原区的项目产生一定的分流。
当然，如果我们对在售或者即将开盘的项目进行价格区间的分类，客群还是有所不一样。
目前来看，中原区买房分几个总价区间。
总价200万以内：中原润府。
总价200-300万左右：通派龙湖御潮云上、中原华曦府。
总价300万以上：中海时光之境、通派龙湖中原颂開元。
以上是中原区2026年楼市的情况。
再说管城区楼市。
当下管城区主力在售的新房主要是信达棠樾七里（尾盘）、远洋瑞林宸章、商都阜园、建中九樾云筑。
即将入市的新盘有：
绿都澜湾商改住地块
这是2025年底刚刚土拍的地块，目前工地已经开始进入施工状态。
该项目被定位主城稀缺2.0低容四代宅，是绿都转型升级力作。
春节过后，该项目开始大肆“招兵买马”，据说上半年就要入市。
外传该项目部分房源可能会面向宇通内部团购。
新乡屹立金岱项目
该项目同样是地市房企勇闯郑州的一个项目，位于南三环与金岱路交会处附近。
根据目前市场上披露的消息，大概率主力产品为100-140㎡的四代宅，针对市场上首改或者改善群体。
信达棠樾七里二期
应该是管城区新盘当中，进度最快的项目，这也是信达棠樾七里继一期火爆销售后的第二宗地块。
户型面积段为103㎡、110㎡、126㎡、139㎡。
二期未采用四代宅，更注重密度与采光。
其推盘策略可能会延续一期低开高走的策略。
招商臻悦境居
央企招商操盘，20余亩的小型社区，4栋32-33层，容积率3.49，总户数473户，其中套型面积≤130㎡有349户，占比约74%；套型面积＞130㎡有124户，占比约26%。
户型偏刚改，仅139㎡户型带四代宅露台。
金尊府三期
这个项目拖了很久了，2026年大概率将会有进展，传言有四代宅，洋房+小高层产品。
户型面积109-170平米，洋房195平米起步，最大230平米，覆盖多元改善需求。
容积率3.5+，百亩的土地，整体货值上会比较高，但同样中央景观和绿化环境空间会比较多。
建中九樾林筑
这个项目原为九鼎华府后续地，管城城投接手后交由建中集团开发。
地块占地53.59亩，容积率2.58，规划11栋16-17层小高层，标准的四代宅产品。
主力户型为129平米的四房，少量楼王和复式产品，主打品质改善。
2025年建中集团位于郑州南站板块的九樾云筑项目，“先封顶，再开盘”，获得业内好评，2026年九樾林筑来袭，建中双星闪耀。
年前，管城区又新增三块住宅用地，地段条件非常优秀，位于航海路、城东路地铁口附近。何时挂出，年内会不会入市，还有变数。
想在老城区优质地段改善的，这三宗地块可以关注。
从已经和即将面市的项目看，管城区2026的房地产市场竞争会非常卷。
2025年初，郑州几乎没什么四代宅项目。
一年左右的时间，四代宅在郑州呈现出“遍地开花”的格局。
如今的郑州楼市，产品迭代如潮水。
市场也越来越卷，郑州的改善盘，卷户型，卷装标，卷大门，卷会所，卷价格……无所不卷。
产品创新的下一个方向在哪里？如何才能获取未来最大的差异化机会。
国内不少开发商将目光转向了抬板住宅。
2026开年伊始，全国楼市劲刮“抬板风”，郑州的开发商也“跃跃欲试”。
其实从2024年底开始，杭州、天津等不少地方相继试点底层架空、停车不计容新规，开启新一轮的产品革命。
所谓的抬板住宅，就是在满足部分抬高的逻辑之后，部分空间可以不计容积率、不计建筑面积，从而提升居住体验和舒适度。
可以说，抬板住宅不仅仅是简单把房子抬高，更是对地面、地下等空间的一次系统重构。
如果抬板住宅新规在郑州开始试行，将是郑州住宅史上的一次革命性进步。
徐辉设计作为抬板住宅设计的探索者、先行者，自2000年起就开始研究、并率先落地郑州正弘国际公寓项目，目前已有十余个项目设计经验，走到行业前列。
在高品质住宅设计方面，徐辉设计近几年佳作不断，除了金沙、永威，又相继在浙江、山东、河北、安徽等省份打造了多个标杆项目。
徐辉设计坚持“以设计引领成本可控、高口碑、高去化的好房子”，正成为房地产下半场破局的关键所在，为行业提供了极具借鉴价值的解题思路。
在“好房子”这条路径上，媒体、开发商以及政策端，一直在努力向前。
3月初，郑州地产自媒体矩阵将集体奔赴杭州，到多个代表性抬板住宅社区观摩学习，期待他山之石能有所借鉴。
2026年，抬板住宅会不会进入郑州？哪家开发商会“第一个吃螃蟹”，引入抬板住宅？我们拭目以待。
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