郑州楼市:银基王朝五居室248万成交了...

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Hi，我是郑州楼市专家玉米，关注郑州经济人文发展点滴，致力于为广大购房者构建资产与认知的护城河。

错配

一

前段时间，银基王朝成交了套房源，252平，五居室，中楼层，总价248万，单价0.98万。

去年9月，该小区五居室还有单价1.08万的成交案例，且是套低楼层房源。

去年2月，一套低楼层大户型房源单价1.27万成交。

21年1月，更是有套低楼层房源单价达到过1.83万，也是高点所在（绿中介口径）。

不考虑楼层、面积等特殊因素的话，从1.83万到0.98万，该小区五居室距离高点下探了46%。

如果考虑到楼层因素，则这个下探幅度将会更大。

二

银基王朝建造之初，是按照品质改善盘的规格设计的，彼时吸引力不少高购买力群体。

但是，任何产品都是有生命周期的。

该小区目前的房龄有十多年了。

玉米曾说过，一个小区房龄超10年后，其折旧速度往往会加快，这是一个客观规律，适用于大部分小区（个别豪宅产品除外）。

折旧的加快，自然驱赶走了很多以改善为目标的客户。

同时，银基王朝地段价值在这些年里也有一定的衰减。

一方面，该小区周边基本已经成熟，缺乏增量空间。

另一方面，小区南边的家具城产业带受房地产行业下行的拖累较大，使得其周边几个板块的势能削弱的更快。

再加上，五居室这种超大面积的标的，往往需要配适核心地段+品质盘才能卖出高价。

由于小区品质和地段的双重减值，使得该户型成为了错配产品。

刚需买不起，改善看不上，自然很难跑赢大盘。

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