看完杭州,对郑州更有信心了!

上周去杭州研学考察，重点看了抬板住宅。

看完大受震撼，也非常有启发，对郑州更有信心了。

没错，看完杭州的产品创新，对郑州更有信心了。

杭州在房地产领域的创新很多，产品水准、设计审美、城市规划、景观呈现、市场售价都比郑州要高很多。

但是，很多都是高房价之下的产品领先，真正落实到居住体验层面，杭州对郑州的领先并不算多，而且这些“优势”可以被复制。

尤其是抬板住宅社区——抬板住宅是什么，大家自己去豆包/元宝/千问，不再赘述——复制到郑州，会带来很多好处。

我觉得可能最直观的有三个方面：

1.避免城市内涝和次生灾害，提升城市整体品质感；

2.增加社区公共配套空间，净化社区居住体验；

3.降本增容，提升卖点，增加好房子。

围绕这三个判断，我简略聊一下，抬板住宅如果能落地郑州，会带来哪些机遇。

聊抬板对郑州的影响，我觉得应该从“7.20”讲起。

那场几乎冲垮郑州城运的大洪水里，最让大家心有余悸的是什么？是几百个地下车库被灌满、电梯井成水窖、很多一层住户家具泡在泥水里……而抬板住宅，正是把地下车库抬升至地上或半地上，天然规避洪涝倒灌风险。

前段时间贾鲁河源头复泳的时候，我就看到很多项目的地下室开始透水。

随着郑州地下水位抬升，近几年降水量的持续增加，地下室防潮、渗漏的问题越来越严重。

抬板住宅，社区平面（包含架空层）比周边城市道路高了3~10米，住宅首层相当于过去3层楼高，绝不可能再有水患。

1.隔绝周边的嘈杂界面，静谧性、采光水平、通风效果都更好，对低区特别是首层的利好特别大。

在杭州看项目期间，最大的感觉就是安静，无论是施工还是外部道路的交通噪音，基本上无法传递到社区内，即便是通透临路的架空层，依然能保持较低的噪音水平。

2.可以充分利用湖景、水系等公共景观资源，抬高楼层既可以享受更好的观景视野。

比如郑州很多沿着贾鲁河、运河、北龙湖、西流湖的项目，看似离湖很近，但低区基本上没有水面视野。如果能够抬高10米（抬板+架空层），低区也拥有非常不错的观景视野。

3.抬板能够大大改善城市界面，抬高设计之后，临道路面可以处理为墙体、绿植或者其他形式，规范美观。

这一点杭州做得非常好，开发商利用抬板设计，把社区景观跟城市道路融合在一起，实现了“景观无界”，同时在每个项目的街角，都布置了公共休憩空间，比如咖啡吧、公共服务厅等，使用方便，功能还好。

郑州引入抬板设计后，也可以布置公共空间，比如政府力推的“口袋公园”等，既解决了公共配套缺失的问题，又能做出漂亮的城市界面，一举多得。

（图中就是徐辉设计在20年前做的锦绣正弘国际公寓项目。）

总体来说，抬板设计增加了城市的公共配套空间，丰富城市界面；同时在新建社区能有效防止郑州地势低洼、排水系统老旧带来的内涝问题，这并非单纯地的居住创新，而是“城市空间进化”。

抬板住宅设计，简单理解，就是把原来的地库层挪到地面，整体社区地坪向上抬升两层，相当于把社区“架起来”。

在这个设计里，原来地库负一层，变成了地上1层；原来的社区地面，也就是事实上的地上2层，变成了G层或者叫“到达层”——很多地方，比如杭州，要求高层一楼全部架空，住宅首层已经地面3层，比市政里面高出10米左右。

从空间布局来看，抬板之后的住宅社区，相当于在城市里形成了一个巨大的架空层。

这个巨大的架空层，过去在地下，只能布置车位、车道和部分物业空间，现在整体抬板架空后，显著增加了整个社区的公共活动空间。

抬板之后的社区，把社区公共活动区从原来的地面一层，扩展为包含架空层和下沉会所在内的2～4层空间，形成了更加丰富的空间体系。

许多项目还会在沿街界面设置商业，形成“会所+停车+商业+配套”的多元复合体，即所谓的“超级底盘”。

比如杭州看的首个项目咏舟府，全盘首层全架空+整体抬板，属于杭州新规后典型的“超级底盘”项目，地库整体抬升，上层形成连续步行园林与居住平台，实现100% 人车分流，车辆完全不入上层步行区；整体抬升高度达5m+，有效防潮并提升低楼层视野与私密性。 

咏舟府的架空层与城市交界处已经完全融合，灵活设置了商业或公共开放空间，公区设计了退台绿化“城市观景台”，不进社区也能看到精致的立体景观，增强了社区与城市的互动。

部分楼栋架空层高5.5m，做主题泛会所，布置了法式艺术走廊+ 独立书吧+ 休闲观景区+双童玩主题（含Labubu IP 轰趴馆），还有老年活动区、女性友好空间、健身轻运动区，部分区域做半封闭处理，落地玻璃直面中央景观水池与绿植，提升舒适度。

类似的布置，无论是刚需还是豪宅，基本上都实现了“功能区拉满”。

抬板住宅的另外一个特殊优势，就是可以把诸多社区不利因素全部放在“板下”，各类影响居住舒适性和安全性的社区必备功能。

比如设备用房、配套服务用房、垃圾清运、快递站，以及车行入口、非机动车入口等设施均被移入架空层，业主使用的社区地面层完全布置景观和人行通道，纯净安全，居住舒适度拉满。

架空后，过去阴暗潮湿、通风不足的地下普遍成了阳光车库，很多项目也通过下沉会所做了采光和通风井，“掏空”部分区域楼板，引入自然光线与绿化，形成高低错落的户外庭院，

站在业主的角度看，抬板住宅有百利而无一害，绝对值得推广。

抬板住宅很好，适不适合大面积推开？

这既要看政策的态度，目前杭州、上海、天津等很多城市都推开了，郑州应该抗性也不大。

另一方面要算开发账，开发商能不能在这过程中实现“降本增效”。

首先看一下技术规范，同样以《杭州市优化建设项目容积率及相关指标计算规则的通知》为例，明确了抬板 / 架空核心规则：

1.停车架空不计容：底层架空平台下方停车空间，结构层高≤4.5m，不计入容积率。

2.平台作为新地坪：以抬板平台（含覆土）面层作为室外地坪，计算建筑基底、绿地、层数、高度。

3.风雨连廊不计容：开放式风雨连廊（无围护、顶盖宽≤3m）不计容。

4.界面管控：沿城市道路不得连续实墙，需做公共空间 / 绿化；临既有住宅需降噪、遮光、防干扰。

从政策中可以看到，从开发商角度来看，平台停车区域不计入容积率/ 密度指标，同时满足沿街开放空间与绿化要求；下方为地上车库（自然通风采光，解决传统地下车库潮湿问题）+ 设备用房，部分区域结合下沉庭院做采光井，一举多得。

在杭州考察时，就这个问题，我专门访谈了徐辉设计执行总经理冯赋，他的结论是：抬板住宅设计减少了地块开挖、土方清运、边坡支护、防水防潮等成本和时间，对于地库来说可以降低20%~30%的成本，约500-800元/m²，还是很可观的。

对于郑州来说，抬板住宅会像四代宅一样冲击市场吗？

会冲击，但不会那么严重。

抬板设计的确带来了一部分的成本优势，以及更多的公共空间卖点。

但是，对比四代宅带来的得房率革命，抬板设计并不会彻底从结构上改变居住的形态，只会优化居住体验。

而且，抬板设计带来的大量公共社区配套，以及社区不利因素的“净化”，前几个项目肯定会被做出溢价，等到普遍推开后，也会跟四代宅一样，拼的还是户型、配套、地段和资源。

所以，可以先下一个结论：抬板住宅，不会改变郑州楼市的状态，但会复制四代住宅的红利。

大家能看到，近几年的好产品迭代，本质上都是政策红利。

规划条件放的越宽，容积率、赠送条件限制越松，都越降低开发商的开发成本，从而传导到购房者手中，实现了性价比提升。

同时，新产品带来的“赠送”“创新”优势，对旧产品都是一种碾压，更是一种背刺。

所以，对郑州楼市来说，抬板住宅会是一种“利好”和“利空”都存在的新物种。

如果再对比一下四代宅带来的市场改变，抬板住宅会更加友好和普惠，对于城市、开发商和业主，都会是个多赢的产品选择。

其实，对比了杭州的几个抬板设计项目，新产品在展示面和体验上确实提升不小，但随着市场大环境的调整，更好的产品体验并没有呈现在售价上，反倒是很多新项目品质更好，价格更划算。

相比之下，郑州如果能推开抬板设计，同时兼具了四代宅的户型优势，我觉得将会是全国首屈一指的产品力高地，

我预测3～5年内，郑州楼市的产品终极形态“抬板+架空+四代”，抬板把不利因素屏蔽，架空实现“好房子”“好社区”的公共配套，甚至物业用房都可以解决，四代又综合了高得房率的户型优势，这才是可见的终极。

结合市场已经筑底的状态，抬板设计入市，也许会掀起郑州楼市的一波新热潮。

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