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新动作!郑州对存量房“下手”了

  • 2026-03-31 07:26:11
新动作!郑州对存量房“下手”了
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就在前几天，郑州城发安居在多个平台发布了房源征集公告。面向郑州市征集房源。
根据公告的内容，郑州城发安居征集的房源标准很清晰。

面向东区、金水、中原、二七、高新、惠济、管城、经开市内八区范围内。

优先是三环内，三环外的房子得满足配套齐全、交通便利。

个人房源包含商品房、安置房或者集体土地房，要有能够证明房屋产权权属的文件。房屋面积不超过120m²，有电梯，房龄不超过20年，小区有正常物业服务。

集中式房源要可运营部分建筑面积3000m²以上，或者房源数100套/间以上,独立成栋，或者连续整层或整单元，能封闭管理。房屋要手续齐全，无查封、质量等问题。

这一次房源征集，还罕见的提到了二房东租赁房源。要求二房东租赁房源精装类可出租租期不少于5年，毛坯类租期不少于10年。
这个征集房源的公告，可谓是兼具了批发和零售，既涵盖企业，又涵盖个人，甚至还涵盖二房东，可谓是将市场符合条件的存量房都能给囊括进去。
更加让人注意的是，这次城发安居征集房源的新模式。
以前征集房源，主要是采取收购的模式。不管是面向企业的存量房批量收购，还是面向二手房业主的以旧换新，都是城发直接把房子买下来。
而这一次，城发安居不再收购了，而是采取市场化租赁。
只负责提供运营服务，不负责掏钱收购。
城发安居提供的服务有三种模式。
第一种是业主直租。
城发安居提供房源展示平台和推广服务，就像贝壳和58同城一样，提供平台展示。
第二种是代租代管。
这个角色有点像托管的二房东。但是又和托管二房东不一样。托管是签三到四年合同，给你保底房租，一年一般给你11个月的房租，而城发安居是租金根据租客交的标准来定，它每个月从租客给你交的租金里抽取一定比例的服务费。它提供帮找租客，代运营、咨询等服务，并且代租期间租客有什么具体的需求都直接找城发安居来解决，解放了二手房业主。
我专门打电话进行了咨询。客服说近期这个服务会上线。
第三种是合作运营，主要面向企业的。
这种集中式的房源项目，采取的是整体租赁或保底租金加分成的模式。
你们发现了没？郑州城发安居此次征集房源，完全是轻资产的运营，并非重资产的投入。
通过这种运营服务的投入，来发挥利用存量房提供租赁服务的效果。

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这种市场化租赁的模式，可谓是个非常创新的举措。
我翻了全国其他城市的安居类国企的动作，多数城市还停留在收购存量商品房用作保障房的阶段。
像广州去年11月发的房源征集，主要征集的还是企业的存量房，收购之后转为保障房。
像杭州3月初的收购存量房，是国企对国企的房源收购，杭州钱江新城开发公司和城东建设投资公司负责建设，杭州安居宁巢公司负责收购运营。
像郑州这种存量房盘活的市场化租赁模式，放在全国来说还是第一次见。 
郑州的这种模式，类似于正规军加入到租房市场。把市场上闲置的房源和找房的租客连接在一起。
这种方式，对于参与的三方来说，都是一件好事。
对于有闲置房子的房东来说，之前担心房子租不出去，租出去了租客退租，各种维修比需求比较麻烦，现在可以把房子交给城发安居代为租管，省心又省事。
对于租客而言，也有好处。市场化租赁房子的租金由自己和房东来定，协议签的年限和人才公寓相差不大。自己入住之后，正规军提供运营，不用担心二房东跑路，而且城发安居之前运营那么多套人才公寓，房屋运营经验丰富，专业可靠。自己住的过程更加舒心。
而站在城发安居的角度，好处也很明显。不用像之前一样掏钱收购，省了收购的资金筹集，通过这种低成本的方式，就能将闲置存量房利用起来， 满足新市民的需求。
真是一举三得。

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这种模式也并不是没有缺点，缺点也是一目了然的。
它并不属于收购存量房转为保障房的范围内，房子的产权和风险并没有转移。
在一部分二手房业主看起来，会认为这种模式和二房东托管虽然有区别，但是本质上是一样的。
还有在房屋的招租实际操作上，可能没有人才公寓那么容易招租。人才公寓之所以能够那么快的租出去，主要是因为租金水平低于市场化租金。
按照之前的标准，郑州人才公寓租金水平不高于市场租金的70%。因为租金便宜，配置齐全，再加上专业化运营，人才公寓是没有买房的年轻人首选。
但是市场化租赁模式，它的租金水平可能并没有人才公寓那么有优势。
因为个人房源的租金，是房东+租客协商，城发安居抽取每月的服务费，因为有额外的成本，房东降房租的意愿不会太强。
而集中化房源，是保底+分成的形式，考虑成本和收益。按照郑州当前的租金水平，郑州的租金收益率在2.3%。
这个租金收益率放在全国来说不算低，但是长租运营，需要考虑运营成本，人力费用，还要给到房主保底租金。这种集中化的市场租赁房源，很难在租金上给到多大的折扣。
租金价格没有优势，那么在招租的过程中可能就没有那么轻松。
这应该是这种市场化租赁模式遇到的最大的一个问题。这就看市场化租赁运营如何来解决这个问题。
如果租金降不下来，把服务做好，运营更专业，或者提供一些增值性的服务，也是可以跑通的。
如果能够跑通，郑州算是全国第一个吃螃蟹的城市，后面肯定会有不少城市模仿郑州的操作。
这也是对全国闲置存量房再利用的一个贡献。
对于我们普通人来说，如果城发安居市场化租赁的房源，租金价格和市场价一样，服务又专业，在租房时绝对是可以选择的。
而且城发安居这次市场化租赁房源的标准，其实给市场上的买房人提供了一个买房边界线。
在郑州什么样的房子适合买？就按照城发安居征集房源的标准就可以。
三环内+配套齐全+房龄不超过20年+有电梯
这是官方做的房源价值的鉴定。郑州的买房人参考着来，绝对安全。
如果你关注郑州租赁市场，这套资料一定要领取：
资料一：25年10月郑州租赁市场TOP热度小区
资料二：25年9月郑州租赁市场TOP30热度小区
资料三：25年上半年郑州租赁市场TOP15热度小区
资料四：24年郑州租赁市场TOP15热度小区
资料五：近五年郑州套均租金变化/租住区域占比

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