四代宅在郑州楼市已是全城席卷，得房率不断飙升的同时，之前总被人诟病的缺点落地郑州时，也做了非常合理的本土化改造。
3月，属于传统郑州楼市小阳春旺季，新房、二手房成交量都在大涨，须水的房票也开始了。
但总体一句话概括：
买二手房的客户总价预算基本都不超100万，100多万到300万总价预算的人更多依然选择新房。新房市场，三代宅普遍降价，使出浑身解数送车位、送装修、送家电。原因无它，今年郑州楼市四代宅的数量将更是井喷，四代宅都会陷入厮杀，更别说产品力落后的三代宅了，所以都在依赖降价拼命求生。
再说到四代宅，现在也不是任何一个四代宅都能卖的好，但是总有那么几个热盘能走出独立行情。它们背后走红的逻辑是啥?
这是一方面。
那么接下来，郑州楼市将入市的哪几个四代宅，值不值得买?
本文我给你详细聊聊，建议耐心把这篇文章看完。
越秀郑轨金水观萃最后1栋143平米加推，其中包括中间户128平米四房。
这个盘是个好楼盘，因为满足了5个条件：
1、周边竞品足够少，都是老二手房，它是唯一新房;
2、对比周边二手房价格差不多的情况下，更适合买这个新房;
3、广州国企越秀+郑州地铁轨道，双国企，交房安全;
4、拥有占位金一环、大石桥地段、双地铁口、优胜路小学+郑州七中双老牌总校的强势卖点;
5、周边片区客户群体基数大，所以它从去年11月首开到现在，去化和价格都较为稳定。
越秀郑轨金水观萃目前 1、5、3号楼已基本售罄，4号楼200平的洋房已经加推。
再说这个128平米，做成了四房，房源在整个项目占比较少，同时又有上述这么多因素加持，肯定抢手。这个盘我预计在6月份之前会全面清盘，所以考虑的还是建议抓紧时间跟着我们看房。
产品力强、双学区、再有好配套，就是好项目，能走出独立行情，未来二手房流通性也会好——另外一个备受关注的老金水四代宅，肯定是金投豫发豫园二期了——一样的逻辑，也同样适用于这个项目。
金投豫发豫园二期占地35亩，地块方正、不临高架，并且楼间距要比一期宽多了，也没有了安置房和采光受损等不利因素。
容积率3.5，总计规划5栋31层，毛坯交付，分5个面积段：149、175、205、225平米。房源占比最大的是149㎡的户型，如果按照一期2万/㎡的单价，总价大约是300万。
一期其实严格意义上来说不算四代宅，只是高得房率产品。而二期是标准四代宅，据悉得房率最高将达到160%，并且是可封露台的四代宅!
如果这两点实现，绝对是王炸：
1、将成为金水区乃至郑州得房率最高的项目。
2、目前郑州四代宅是不能封露台的，而二期这次能封露台，绝对是卖点。
另外就是东风渠河景，和学区，双书包。
文化路一小文渠校区+47中，小学作为直属校区，离家也近，不用每天接送孩子上学花费太多通勤时间，47中学又是金水区第一梯队重点初中，每年交出的成绩是很好的。要知道，除了孩子自身努力外，在初中时代，学习氛围、周边同学的影响，也是非常重要的。
相比河南宾馆地块只有1栋高层，豫发二期小区有规模。
相比金投申泰中原印象二期地块，豫发二期容积率更低，临着东风渠。
相比中海峯境叁號院定位豪宅，豫发二期定位改善，更接地气。
——周边没竞品，产品又无敌！
预计5月份出样板间，这个盘一定是地缘改善的首选，旁边圣菲城都老了，一大批业主等着改善置换呢。
管城区今年迎来明显发展。
过去老管城很破旧，最近毫都新象出圈、央视《城市风华录》龙洋、尼格买提探访商都遗址，老管城在城市更新、区域文旅方面做出了一定成绩。
同样的，在去年只有信达棠樾七里是四代宅之外，今年信达棠樾七里二期、盛澳金尊府三期、招商管城项目、民企屹立项目，四大天王争管南!
招商管城项目据悉定位四代宅，最高得房率达到140%。
据悉，3月底城市展厅开放，5月初售楼部开放，几乎同时拿预售证。开盘也许在6月初了。看蓄客情况，快的话也许在5月底首开。
户型面积段有106平米，125平米，139平米，和现在信达棠樾七里挨的很近，直线距离400米。
作为三环内四代宅，目前央企招商施工迅速。
另外要说的三环内四代宅，是五龙口片区、郑轨云麓旁边的四代宅——兴瑞雅著。
据悉，这个项目占地约31亩，规划6栋住宅。户型面积段包含：约129平米大三房和四房、136平米四房、143平米四房，我个人预计得房率也在110%以上了。
位于五龙口片区，距离地铁8号线五龙口站点200米，周边是郑轨云麓、红河瀛园东区、五龙新城香堤园、香逸园等多个大型居民小区，以及河南中医院高新区院区，居住人口密集。
如果定价合理，很适合郑州刚需、刚改置业。
再说经开滨河。
华发峰景湾、中建元熙府都是实景现房了，蝶湖书院卖不动，今年区域终于迎来第一个四代宅——万祥紫境。
位置更好，距离蝶湖更近，总计8栋楼、容积率2.49，7栋小高层、1栋高层，户型面积段有139平米四房、159平米四房、175平米五房，得房率在120%-136%，比华发、中建更改善，又与蝶湖书院形成错位竞争。
这个小区定价非常关键，会直接影响整个滨河二手房价格。
我个人认为，首开价格定在15000元每平左右，比较合适。
现在这形势，价格定太高肯定不合适，容易像越秀三期金水云启那样首开遇冷。
位于郑东高铁东广场的大来郑东壹号院，借着华润超总三期不会入市，所以将成为片区置业重点考虑项目。
占地约117亩，总计11栋21-26层，面积约165、180、195、215、218、230、240、256、297平米，全为四房、五房，定位高端精装改善，月底前样板间开放，“五一”节前后预计首开。
这个项目目前释放的价格是28000-32000元每平，一套165平米总价逼近500万，其他大面积更在六七百万了，已非普通人能够企及。
不过看过之后，我个人认为户型一般，有缺点。比如面宽较窄、进深又深，比如这个180平米户型。
并且，这个片区未来后续还有华润、楷林多个住宅地块入市，高总价、大面积、户型又一般、地块又大，能不能扛得住后续入市新盘的压力呢?更何况，六七百万的总价，买北龙湖也是可以的。
惠济区一线贾鲁河，先说招商春江观澜。
1、总高11层，容积率1.99，两个户型面积段：128平/142平。
128套内实用率接近100%，142的使用率干脆直逼110%，顶复更是买一层送一层，使用率超200%。
一梯两户设计，电梯双边开门，每家都有私家电梯厅。
相比以往传统四叶草户型，春江观澜142平户型确实做到了无可挑剔。四开间朝南，东西面宽15.6米，南北进深10.25米，最大化的保证了室内采光和南向视野。
2、改善的纯度确实高
南侧挨着已经建好的贾鲁河滨河公园，东侧也有个市政公园，一线临河临公园这个确实是得天独厚。
西侧隔路是旭辉一江云著，东边是已经交房的融创珑府，北侧是惠济外国语初中和英才实验小学。
这个盘早期是针对惠济区相关政府单位内购模式，今年9月交房，预计将提前到6月份。
从2025年开始到现在陆续有业主转让房出来，不过目前也接近尾声了。
目前我们这边有128、143平米标准层好楼层、一楼带院均有，业主转让，可协调进入室内看房。其中128平米标准层总价155万，还是挺有性价比。
不过更有性价的是旁边的招商揽阅，一线河景、双学校都有，春江观澜该有的揽阅也都有。
无非就两点：
揽阅比春江观澜晚10个月左右;
揽阅除了洋房外，是高层产品，而非春江观澜的小高层。
但，揽阅的高层更有性价比，得房率也更高，属于标准四代宅。其中，122平米四房，总价130-140万左右。139平米的四房，均价13000-13500元每平，总价180多万，洋房142平米均价16500-17300元。
但如果不介意上述这两点，招商揽阅相比春江观澜，同样地段、配套、河景之下，揽阅的价格无疑更低。
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