郑州北龙湖豪宅换物业第一案

这篇文章早该发了，一拖二拖耽误到现在。

正好这几天大家都在刷新郑一家物业公司帮业主接送孩子、辅导作业，学习“胖东来式服务”的新闻火了，很多业主表示羡慕。

其实，这几年随着房价下降，大家对物业服务的关注度空前高涨，既要降物业费，又要提升服务，很多还要求更换物业公司。

不管是降物业费，还是换物业，并不是简单事儿，有很复杂的流程和漫长的周期，即便成功更换了，能否和平交接也是个大问题。

2026年元旦，北龙湖金领九如意，物业服务公司由原来的邦友邦更换为万科旗下的万物云。

作为郑州最具代表性的豪宅更换物业第一案，我了解了详细流程后，发现背后其实有很多非常值得借鉴的路径、方法、做法。

在更换物业的过程中，从原物业到新物业，从业主到相关基层部门，还有参与选聘的本土新物业公司，都做了很多努力和工作。

不同于很多“打的头破血流”的物业更换，金领九如意“和平交接”，在整个物业行业暗流涌动的大背景下，有很强的指导和参考意义。

2025 年初，在社区办事处的全程指导下，金领九如意物业管理委员会牵头，正式启动物业更换工作，面向市场公开招标头部物业服务企业。

直到10月份，才完成了首轮物业企业筛选，正弘、正商、万科（万物云）等本土及全国头部物业进入最终候选名单，同期市场曾传出正弘物业中标的阶段性消息，后续进入业主全民投票环节。

去年12月20日，小区举行第二轮业主全民直投，在正商、正弘、万科三家企业中进行最终决选，万科物业最终胜出。

元旦前，万科物业临时进驻小区，与原物业邦友邦启动资产、资料、现场等全维度交接工作。同时，原物业邦友邦与小区物管会完成全部审计、资产、费用清算等交接流程，平稳有序退场。

不同于很多物业公司的离场，金领九如意的原物业服务公司河南邦友邦物业，是主动退出的，称得上体面。

邦友邦并不是个大品牌物业，在郑州只管理了广地和顺中心和金领九如意这两个项目，我打听了一些业主和同行，对他们的服务评价并不算差。

我也去金领九如意的社区走了好几圈，无论是整体景观养护水平、清洁水平等整体观感，在北龙湖已经交付的社区里，还是非常不错的，没有大问题。

至于邦友邦主动退出的原因众说纷纭，但主要集中在两个方面：

1.配套会所的运营——金领九如意作为第一代豪宅，配备了北龙湖地区规模最大、配套最全的高端住宅会所，地上三层、地下两层，总面积达到5000平。

巨大的会所，买房时候是富丽堂皇的高端配置，但自2018年中交房后，会所的从一开始的正常运营，到后来慢慢减配，到现在基本上处于半闲置状态。

这个会所成为业主的心结，也是对新物业公司诉求最多的部分。

2.车位空置费欠缴——金领九如意的车位配比很高，但有部分车位至今未售出，形成空置。

车位空置费用在很多新楼盘很常见，一般来说都有开发商给物业公司拨付对应数额的管理费，少则几万几十万，多则上百万都有。

据了解，金领九如意存在不小的车位空置费缺口，严重影响物业公司盈利和收入，也是邦友邦退出的重要原因。

站在业主的角度看，北龙湖作为郑州顶级豪宅片区，业主核心诉求不仅是基础的保安、保洁服务，更看重高端增值服务、资产保值赋能、公区设施精细化维养等，原物业邦友邦为本土中小规模物业企业，并非郑州头部物业品牌，高端服务能力无法匹配豪宅业主的核心需求。

另外，物业服务是豪宅二手房价值的核心支撑，原物业服务口碑与能力，无法为小区房产保值增值提供足够助力，成为业主推动更换物业的核心动因之一。

在更换物业过程中，正弘、正商都曾进入第二轮，万科物业则是“黑马”。

据知情人士透露，金领九如意物业选聘发标后，有很多知名物业公司参与，给出的条件也都不错，希望能中标。

比如呼声很高的正弘物业，应标条件也很不错：物业费不变的情况下，正弘物业为该项目单独成立新公司，与正弘物业主体无直接财务或管理牵连，投资改造园区绿化和电梯轿厢，承诺健身房、游泳池仅对本小区业主开放，年会员费899元；同时，在商务餐厅免费提供早餐，业主可享正弘城、弘坊商场免费停车等优惠。

据透露，正弘的条件非常好，但“免费早餐”没有成为中标优势，反倒成为很多豪宅业主顾虑的点——免费早餐不值几个钱，但会拖累盈利情况，甚至会导致服务水平的下降——千万豪宅业主，还是很拎得清主次，不愿意“贪小便宜吃大亏”。

最终的胜出者万科物业，给的条件也很不错：

1.物业费从原5.96元降至5.8 元/㎡・月，降了两毛钱。

2.万科物业带资 145 万元进场，专项用于园区新增设施投放、老旧设备更新改造。

3.缴纳20 万元物业服务保证金，若服务不达标、业主满意度不足，业主可直接扣除对应金额。

4.每年提供 2.5-5 万元园区业主活动专项经费，7.5-10 万元会所设施专项维护费，专款专用。

5.每年由业主开展满意度投票，年度满意度不达 80%，物业合同自然终止。

从万科物业为金领九如意的服务方案里，能看到物业费只是微降了2毛钱，聊胜于无，可见北龙湖业主对价格并不敏感，更多的是关注服务质量和内容。

比如，业界普遍盛传的“145万带资入场”，根据具体事项内容可以看到，增加或者升级的社区配置都很“刚需”，从电梯空调到AED，以及部分数字化设备，这都是普通社区标配，此次万科物业进场进行升级，其实算是“补课”，也是业主非常关心的点。

万科为什么要投入这145万？万科物业又如何算账呢？相关负责人给我的答复是：投资这145万，既是为了提升服务效率，更不是着眼于金领九如意单个项目，而是希望把这个项目作为标杆案例，去“拓展更多项目”。

事实上，北龙湖很多豪宅物业现在都面临着不小的业主矛盾，虎视眈眈岂止是万科、正弘、正商？多少物业公司都瞄准了北龙湖豪宅这块肥肉，万科只不过动作更快，决心更大。

可以预见的两三年内，金领九如意的物业更换不会是个案，很多服务能力、态度欠缺的“前期物业”将被更换。

北龙湖谁又会是下一个被换掉的豪宅物业？

据说，在金领九如意物业更换的过程中，“物管会”扮演了非常重要的角色，值得关注。

金领九如意物业管理委员会（物管会）作为全程核心操盘主体，从招标设计、法定程序把控、业主共识凝聚，到合同条款博弈、平稳交接落地，发挥了主导作用。

我拿到的了相关的招标文件，总共88页，超过4万字，由物管会委托具备专业资质的河南省伟信招标管理咨询有限公司作为招标代理，规范招标邀请、标书发售、投标、开标、评标、中标公示及业主最终投票决选的全链条，做到了每一步有法可依、全程留痕。

物管会在招标文件中明确权责边界：评标委员会由5 名随机抽取的经济、技术专家组成，仅负责评审与推荐候选人，不授权直接确定中标人。最终中标人必须通过业主公开投票确定，并严格执行 “双三分之二参与、双过半同意” 的法定表决规则，完全符合业主共同决策的法定要求。

金领九如意评标采用了综合评估法，技术服务方案65分、投标报价20分、商务实力15分，评审核心聚焦物业服务本身，园区升级、会所运营、资金监管、考核退出机制等关键内容均设高分值，倒逼企业拿出实质性方案，而非低价内卷，这一点就把那些“低价中标”的物业公司堵在外面。

同时，在招标文件中提前拟定物业服务合同核心条款，明确3年服务期、年度满意度80% 以上方可续签、20万元履约保证金、资金监管、权责边界、退场规则等，还将服务承诺、报价、优惠条件全部纳入合同，杜绝“中标变脸”。万科物业中标后的145万元带资改造、社区活动经费、泳池健身房维修基金、AED 配置等承诺，均写入合同并具备法律效力。

整个更换物业，从开始到结束将近1年事件，内容条件复杂又漫长，非常劳心费力。

据参与招标的公司负责人说，物管会推动整个招标、投票、交接的全过程均在社区办事处指导监督下推进，开标、唱票全程公示，很多环节还是全体业主参与，整体上降低了交接的风险。

我为什么特别关注这个“物管会”？因为这几年，随着业主维权意识与服务诉求全面升级，国内迎来了规模化的“物业大更换浪潮”。

但普遍深陷“换物业易、稳交接难”的共性困局，大量小区的物业更换陷入程序瑕疵、业主内耗、原物业拒不退场、交接扯皮、服务断档甚至群体性冲突的僵局，多数更换流程最终中途夭折，甚至陷入长期司法诉讼。

豫农金领九如意作为郑州北龙湖顶级豪宅片区首个完整走完法定流程、实现零冲突平稳交接的案例，其“全程合规、民主决策、分步交接、降价提质”的和平落地模式，不仅是“郑州北龙湖豪宅物业更换第一案”，也为行业长期存在的核心痛点提供了样本。

换物业难不难？真的很难，超级难。

物业更换的本质，是全体业主共同利益的实现，而非个体某家某户诉求的满足。

很多物业更换最终失败，根源多在程序不合规：业主投票“人数、面积双过半” 不达标、招标不公开、自治组织越权决策、评标定标规则混乱等，给原物业留下充足扯皮撒泼和法律抗辩的空间，导致更换流程被法院判定无效，甚至自治组织反被起诉，陷入全面被动。

所以更换物业最大的关键是：流程合规，交接平稳，长期增值。

在整个流程中，业委会/物管会是合规流程落地的核心主体。

据我参与业委会的经验，郑州包括全国的业委会特别容易陷入“群体盲目”，情绪上头者多，专业理性的少，因诉求分散、派系对立、自治信任不足，陷入无休止内耗，更换计划中途夭折，很难选出代表社区长期利益的“业委会”。

很多小区，有时候即便选出了业委会，由于牵头人的能力和利益点不同，再加上缺乏跟主管部门沟通，又陷入了难以备案或者开展工作的境地。

很多前期努力推动的热心业主，以及掏钱花时间推动的部分业主代表，特别容易陷入“身份自证”的漩涡，最后事情越搞越乱，业委会也没有实现最初目标。

但更换物业过程中，需要物管会/业委会的核心价值，在于把分散的业主诉求，转化为标准化、可执行的共同目标。

比如，金领九如意的招标文件里可以看到，物管会提前摸排全体业主诉求，将分散需求收敛至“服务提质、资产保值增值”的共同目标，并拆解为可落地、可考核、可量化的硬性招标条款，明确人员配置、服务标准、园区升级、会所运营、资金监管、考核机制等多维度要求，让业主核心诉求成为投标物业公司必须响应的实质性内容，这一点非常重要！！！

物业交接不是简单“换人进场”，而是涉及资产、财务、资料、服务的系统工程，再加上多方利益惨杂，稍不注意就成了群体事件，打得头破血流也很常见，比如阿卡迪亚、建业五栋大楼的物业交接，就成了“全武行”，场面失控，口碑崩塌。

由业委会/物管会这种自治组织牵头，预留缓冲期，推动新老物业与业主方逐项核对、充分沟通，可最大程度避免情绪化对抗，实现平稳过渡，无冲突交接最大限度保护了小区口碑与房产价值。

如果只是拉个群、搞几个业主代表，全靠热情和冲动去组建业委会，最终结局大概率成为多放冲突的牺牲品，而业主成为最大的利益受损方。

也在此建议主管部门，尽快树立几个成功的物业更换案例，把流程、制度、组织方法都模板化，督促那些垃圾物业公司提升服务，也方便优秀公司能顺利进场服务业主，别再搞“维持现状”的搅浑水干法，既要挨业主的骂，还得防着出现更大的问题出现。

往期推荐