兵分三路!外部势力围剿郑州楼市!

看一下这个户型。

客厅6.8m*7.8m，总面积53㎡

露台13m*2.4m，总面积31㎡

除此之外，还有4个卧室3个卫生间

电梯厅自然采光入厅

这户型，你估计有多少平米？

180㎡？200㎡？还是240㎡？

先别看答案，猜猜。

一定没你想得多，这是屹立东方序132㎡户型。

天爷啊，130㎡户型都能做成这样了？！

正文

感谢关注《楼八地产研究所》。

我是宇文播，专注郑州城市发展和本土高端地产研究，致力推动城市进步。

在写《抗衡招商蛇口的主儿终于登场！》文章的时候，我拿到了屹立东方序的全部户型，但根据开发商要求，我没在文章中放。

当时，开发商给我的户型就是上图。

然而，文章发布后三个小时，我从东方序的竞品楼盘那里拿到了这个户型的升级版。

上图：屹立132㎡户型

如果说第一张图是简易版，第二张就是营销版了，是可以直接作为出街画面对客户的。

看来，能最快拿到一个项目最全最新资料的人，不是媒体，不是中介，更不是客户，而是竞品。

最有需求感的人，最先胜利。

我以为屹立的竞品赢了，然而，在我惊诧之余，屹立给我提供了一个文档。

文档中，详细阐述了屹立所有户型的特点，以及针对竞品同面积段的竞品户型做了优劣势，图文并茂。

什么是针对性营销？这可能就是。

知己知彼，百战不殆！

我认真看了一下，花了20分钟，因为单单文字部分，就高达38750字。

房地产市场真的是要卷翻天。

最了解一个楼盘的人，已经不再是这个楼盘的操盘手，它可能是竞品楼盘的操盘手。

这句话，也可以换个说法。

最了解一个楼盘缺点和缺陷的人，不是这个楼盘的操盘手，一定是竞品楼盘操盘手。

必须这么狠吗？

其他地区可能不必须，2026，管南必须，因为这里将是最残酷的战场。

2025年，包括部分老经开地区在内，管南地区全年的总成交量只有800余套，其中，单单棠樾七里一盘就占了400套。

这是在管南过去5年基本没有新盘供应的情况下。

如果按照常规的发展，今年的量一定是小于去年的，即使按600的市场容量计算，平均到每个盘，可能只有100余套。

这是一个你死我活的市场。

备注：需要屹立、招商、信达，以及盛澳所有户型的读者，可在文章末尾加宇文播微信索取，勿催，24小时内回复。

虽然屹立直接面对招商，但其实，招商最大的对手却不是屹立，而是信达。

信达和招商位置相邻，产品类似，同属央企，且几乎同步入市，相似度76%，这才是死对手。

屹立的入市时间较晚，盛澳的土地被抵押，解压还需要一定时间，所以，早期是信达和招商的单打。

群殴可能要下半年。

如果上半年，信达各抢200组客户，那下半年，留给四个楼盘的容量可能不到200套了，屹立和盛澳的难度可想而知。

指标完成很难。

他们也都知道事态的严重性，抢客大战已经拉开，招商，屹立都开始圈客了。

有个朋友，他说我是郑州第二最专业的人，这个自然不敢当，但我问他谁是第一，他说是他。

他说的没错。

对于户型，他说，当所有的竞品都知道了在研究的时候，就不必再保密了，否则只有副作用，他说的很在理。

管南战区，谁将是带头大哥？

我觉得可能是屹立，从产品上讲，屹立有优势，且屹立面对的是“吕布挑三英”局面，再加上货量的充足，以及企业的灵活度，加上管南中心位，它可能就是区域带头大哥。

这是一家新乡公司，管南战区，将来可能会由新乡屹立领衔。

纬地产品也出来了，近期即将公示。

如果，我是说如果，纬地以“四代宅+小高层+高得房率+12000元/㎡”的产品及价格入市，即便是区域当红小生揽阅也将瑟瑟发抖。

曹总也得挠头。

这个如果的概率不是没有。

如果这个概率发生，整个贾鲁河战区，2026，说不准，可能将就是它的天下了。

贾鲁河战区，安阳纬地来势汹汹。

通派中原颂一期二期之后，通派龙湖御潮云上在春节后火速入市，是西部目前最火楼盘。

通派之后，还有鑫联，新项目入市，也是一个不好惹的主儿。

郑州中原老城，12000元-13000元/㎡单价段市场，南阳通派已经执掌半壁江山。

中原老城战区，通派风头正劲。

管南战区，贾鲁河战区，中原老城战区，新乡屹立、安阳纬地，以及南阳通派，个个来势汹汹，大有对区域客户形成大清洗之势。

兵分三路，围剿郑州。

通派、万祥、纬地、鑫联、屹立、兴瑞，短短一二年，外地房企已经新进入6大巨头，这只是开始。

目前，潜在的进郑地市房企数量很庞大，我最近比较看好的是南阳的建控地产。

能进郑州的，都是地市房企的佼佼者。

我总结了一下，它们大多有三个特点：1、老板有追求；2、资金实力强；3、产品有特色。

南阳建控在这几点上做得都很突出。

一、实干派建控

监控老板是位大姐，吃过几次饭，行事风风火火，随时随地沟通工作，解决问题，事无巨细。

如果目的是做好房子，干好这份地产开发的事业，那挣钱自然水到渠成，如果目的是挣钱，以挣钱的思维去做房地产，往往路走不长。

建控属于后者，我所接触到的团队，给我的感觉就是，干就完了，都是工作狂。

二、实力派建控

过去20年，地市房企很痛苦，想发展，融不到银行的资金，于是，它们只能控制规模，艰难前行。

现在来看，是银行救了它们。

南阳建控和大多数优秀的地市房企一样，开发资金大多是自有资金，这就可以保证项目的开发安全，也是当下客户最关心的地方。

上图：建控岳麓书院开放现场

三、创新派建控

绿博最近几年有一个盘处于一枝独秀的状态，就是润泓地产的锦园，一个盘几乎占据了绿博片区的大部分房地产市场容量，除了教育，润泓的另一个优势就康养，做得很好。

建控看到了未来康养对于社区居民的重要性，在第一时间招聘了最专业的人才以及最先进的理念，应用到了自己在南阳的所有楼盘。

实干、实力、创新，让建控成了2025年南阳楼市销售冠军，其开发的江山赋在南阳几乎是最亮眼的盘。

楼八的话

看去年的数据，郑州的套数销冠又是那个熟悉的身影，郑轨云麓。

连续2年的套数销冠，是市场对郑轨云麓认可，更是客户对郑轨云麓的认可。

再过几个月，郑轨云麓就要交付了。

一起期待吧。

最后，我们欣赏一下建控的江山赋和岳麓书院。

上图：建控地产产品

感谢关注《楼八地产研究所》。

我是宇文播，专注郑州城市发展和本土高端地产研究，致力推动城市进步。