2026年3月31日，鑫联置业在郑州嘉锦酒店（原裕达国贸）举行了郑州媒体见面会暨二砂项目案名发布会。
鑫联置业执行副总裁周海晓、鑫联置业副总裁王胜军、鑫联置业副总裁柳天杰、鑫联置业设计中心总经理李军委、鑫联置业投资中心总经理兼郑州公司总经理张帝、鑫联置业营销中心总经理卢君等出席发布会。
上图：鑫联置业执行副总裁周海晓
活动开场之后，鑫联置业执行副总裁周海晓进行致辞，他表示，鑫联首入郑州、落子二砂，也是鑫联置业发展战略的必然。
周海晓还表示，郑州是国家中心城市、中原城市群核心，这里是机遇的热土，也是品质的试金石。15年的沉淀与积累，让鑫联置业有足够的底气与实力，去打造不负土地、不负期待的作品，赢得郑州购房者的认同。
在发布会中段，鑫联置业正式揭晓了项目案名：
鑫联中原玺
今日凌晨，鑫联中原玺旁挂出一宗土地。
【1】
9号土地
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我是宇文播，专注郑州城市发展和本土高端地产研究，致力推动城市进步。
本次推出了2宗土地，其中9号地块为政府储备用地，8号地块为政府城中村改造用地。
一起来看。
9号地块为政府储备地，位于中原路和伏牛路交叉口东北角，采用无底价网上挂牌方式出让，采用价高者得的方式确定竞得人。
上图：9号地块位置
地块基本情况及规划指标要求如下：
地块位置：中原区中原西路北、伏牛路东
出让面积: 22135㎡
土地用途：二类城镇住宅
规划指标要求：1.1＜容积率＜4.2
建筑密度＜25%
绿地率＞30%
建筑高度＜100米
土地开发程度：外部“七通”（通路、通电、通讯、供水、排水、通气、通暖），内部场地平整；
土地使用权出让年期：70年
工程投资要求：不低于28666万元
竞买保证金：8302万元
竞买保证金截止时间：2026年5月9日17时
出让时间：2026年5月12日9时30分
挂牌起始价：41510万元
增价幅度：200万元
起始楼面地价：4465元/㎡
降容3.2楼面地价：5860元/㎡
降容2.5楼面地价：7501元/㎡
竞买保证金审查要求：
竞买企业股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利等，购地资金不得直接或间接使用金融机构的各类融资资金，购地资金不得使用房地产产业链上下游关联企业借款或预付款，购地资金不得使用其他自然人、法人、非法人组织的借款，购地资金不得使用参与竞买企业控股的非房地产企业融资等，即“五不得”。
竞得人购地资金必须符合“五不得”要求，竞买保证金及剩余出让金经审查不符合“五不得”要求的，竞得结果无效，竞得人按照土地挂牌成交价的20%缴纳竞买违约金，两年内不得参加我市土地出让活动。
土地出让金缴款方式：1、第一期缴纳金额不得少于出让金总额的50%，且需在《国有建设用地使用权出让合同》签订之日起30日内缴纳；第二期须在《国有建设用地使用权出让合同》签订之日起1年内缴纳，同时支付利息。2、《国有建设用地使用权出让合同》签订之日起60日内。
【2】
8号地块
该宗地系政府城中村改造项目用地，位于花园路鹿港小镇对面。
地块采用无底价网上挂牌方式出让，采用价高者得的方式确定竞得人。
上图：8号地块位置
出让地块的基本情况及规划指标要求：
地块位置：魏河南路南、花园北路东
出让面积：42723㎡
土地用途：城镇住宅
规划指标要求：1.1＜容积率＜3.7
建筑密度＜25%
绿地率＞25%
建筑高度＜84米
土地开发程度：外部“七通”（通路、通电、通讯、供水、排水、通气、通暖），内部场地平整
使用权出让年期：70年
工程投资总额要求：不低于59952万元
竞买保证金截止时间：2026年5月9日17时
竞买保证金: 12577万元
出让时间: 2026年5月12日9时00分
挂牌起始价：62881万元
增价幅度：200万元
起始楼面地价：3978元/㎡
降容2.5楼面地价：5887元/㎡
竞买保证金审查：
“竞买企业股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利等。购地资金不得直接或间接使用金融机构的各类融资资金，购地资金不得使用房地产产业链上下游关联企业借款或预付款，购地资金不得使用其他自然人、法人、非法人组织的借款，购地资金不得使用参与竞买企业控股的非房地产企业融资等”，即“五不得”。
竞得人购地资金必须符合“五不得”要求，竞买保证金及剩余出让金经审查不符合“五不得”要求的，竞得结果无效，竞得人按照土地挂牌成交价的20%缴纳竞买违约金，两年内不得参加我市土地出让活动。
土地款缴款方式：
1、采用分期方式缴纳出让金，第一期缴纳金额不得少于出让金总额的50%，且需在《国有建设用地使用权出让合同》签订之日起30日内缴纳；第二期须在《国有建设用地使用权出让合同》签订之日起1年内缴纳，同时支付利息。2、缴款期限为《国有建设用地使用权出让合同》签订之日起60日内。
【3】
土地点评
这2宗土地的优劣势均极其明显。
优势是位置很好，特别是9号地，可以说是中原区仅次于中原颂的好地块；劣势是容积率偏高，其中：8号地是3.9的容积率，9号地是4.2的容积率。
在过去，主城区3.0-4.0的容积率还是很不错的，但进入四代宅之后，容积率彻底被四代宅玩死了。
这个账特别好算，在过去高层得房率75%的情况下，容积率2.5，它就是2.5，如果得房率增加到110%，那么110%相比75%，增加了46.66%，这是分子，容积率其实就是分子，那对应的容积率自然就是2.5*（1+46.66%）=3.66了。
理解不了先不理解了，回头楼八有专文解读。
容积率增高带来了是楼间距的加大，再加上开放式的露台，这些其实都是四代住宅的隐患。
同样，如果容积率4的情况下做四代住宅，实际容积率可能会接近6，这就是问题。
在此情况下，开发商可能会选择降容，但降容同样会带来楼面价的急剧提升，售价压力增大，去化难度加剧。
这就很考验开发商的开发水平了。
9号地的入市，将会进一步加剧中原老城中原路沿线的竞争压力，9号地东有中原颂二期开元，西有鑫联中原玺，如果地块也起个中原X的案名，就好玩了。
据说9号地块已经和鑫联达成不降价协议，在当下的房地产市场，达成“不恶意竞争”很容易，这是操盘素质，但“不降价”，这个很难，市场好的时候不说，一旦到了生死关头，各自保命要紧。
8号地的入市，将会进三步加剧金水北片区以及连霍高速贾鲁河片区的竞争压力，这原本就是郑州房地产市场竞争最为激烈的地区。
结尾
楼八的话
不出意外，这2宗土地都将会以底价成交。
金水北、中原老城，以及高新老城，是郑州目前楼盘较多，竞争较大的2个地区，如今，再一次加剧，而再过2月，高新老城同样有大面积优质土地挂牌……嗯。
哎，不好整啊，且行且珍惜。
感谢关注《楼八地产研究所》，我是宇文播，专注郑州城市发展和本土高端地产研究，致力推动城市进步。
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