郑州的写字楼还能投资吗?

上篇文章我们聊到千玺广场整层2800㎡的写字楼二次法拍单价6800元/㎡居然流拍了，真是应了一句话“曾经你有多风光，现在你就有多落魄”，千玺广场似乎揭开了郑州写字楼投资市场的遮羞布。那为什么会出现这种情况呢？

写字楼开发是一项资产很重的生意，加上目前房地产融资渠道受限，举例而言，2021年国家发改委围绕《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报要求》（958号文）里明确规定：“酒店、商场、写字楼等商业地产项目不属于试点范围。”这样很大降低了写字楼金融循环的活跃性，如果不能出售周转资金的话，就会出现资金沉淀的问题，很大可能会影响到整个企业的财务情况。



对于地方政府而言，写字楼作为企业办公的固定场所，只要有企业入驻就会有，当地就会有税收和就业，从而带动整个区域的产业结构发展，最终满足政府经济发展和社会进步的各项指标。

随着郑州国家中心城市和新一线的提名，整个城市封面形象也需要相应地提升，于是在郑州城市规划出现了大量的商务用地。规划出来政府只管把相关地块卖给对应的开发商就行，然后坐等税收和就业的各项指标。

在这种情况下，大部分开发商都不会选择自持写字楼，一般都会通过散售来盘活资产，在出售方式里开发商优选把写字楼分割成比较小的单位进行散售。散售的好处：①一栋楼一次卖不来了，可以持续卖，实现现金流的稳定②对于投资者购买压力小，买家数量会更多。③单一买家量级小议价能力弱，能卖高价。

截止目前，郑州的80%以上写字楼都是散售的。一栋楼由无数小业主持有，对于小业主而言高额的租金回报是他们所追求的，业主在招租时，不会考虑入驻机构的资质——譬如是否是大企业，品牌形象及信用资质如何，是否有长期担负租金的能力，是否可能对其他租户形成某种干扰等等。租户一旦入驻，一般会长期稳定存在。这样会造成租户品质参差不齐，外加物业服务水平有限，久而久之整个楼宇的品质随之下降，租金随之下跌，空置率随之上升，但投资者物业费一分不少，可此时整个资产升值与贬值与开发商无关了，风险已经转给投资者。

在整个金融体系内，散户一般都很难踩到庄家的节点，这是基本逻辑。

写字楼投资相对是个偏存量市场的生意。

2022年1月18日，郑州CBRE世邦魏理仕发布《2021年郑州房地产市场回顾与2022年展望》，郑州市核心区域录得新增供应量13.7万㎡，非核心区域有旧改项目入市，市场总存约435万㎡，其中甲级写字楼198万㎡，全市写字楼空置率19.6%。


数据来源：世邦魏理仕
未来三年有将近400万㎡写字楼入市，主要集中在高铁站东广场、北龙湖金融岛等区域，虽说有政府招商引资政策引导企业总部落地，但企业搬进迁出都会造成市场波动，空置率增加是必然的，随之受影响的就是租金。

企业选址：主要会考虑地段、交通便利性、硬件条件及配套设施、基础物业管理服务等，场地不同于购物中心能给使用者产生经济效益，所以承租能力高的企业选择性会选择品质高些的写字楼，就像当年千玺广场那样，在当时存量不足的情况下，市场经济大环境还可以的时候租金单价能达到8-10元/天/㎡，也是逻辑分明。

如若在当前增量情况下，一切都在变动中，特别政策这块我们很难预测，当年千玺广场的租金是P2P公司炒起来的，国家对P2P整治后，结合千玺广场众多出租不利因素，它也随之也落下了神坛。尤其是2021年对房地产的“三道红线”政策下和教育行业“双减”政策下，相关行业大面积退租，对写字楼租赁市场冲击比较大。如果在这个情况下贸然选择一个新的区域去投资写字楼，风险偏大，尽量在一个相对存量的市场去选择。

写字楼市场发展和城市当地的产业发展息息相关。

近年来，各个城市都在着力打造自己CBD核心区域，每个城市CBD和副CBD不仅是一个城市发展的风向标，而且也是这座城市发展的内核动力，一个城市的核心区域有哪些企业在办公，就是这个城市产业发展的缩影。


数据来源：仲量联行

不难看出第三产业发展与写字楼发展息息相关，曾有相关人士指出，第三产业发展的比重将决定写字楼的需求，第三产业比重越大，写字楼的需求越大，像银行、金融证券、保险、会计师事务所、律师事务所、中介经纪、信息咨询、广告传媒、国际贸易、互联网科技等服务型行业都是郑州写字楼市场主力承租客户。

郑州市统计局公布郑州市第三产业占比为59%，相比一线城市的70%以上占比差距明显。说的直白点，没有产业入驻的城市，就像无本之木、无水之源，很难迸发新的活力。

虽说近两年像阿里巴巴，格力、海康威视、比亚迪、紫光集团、华为等等巨头纷至沓来，给郑州的发展提供了不少的动力，但并没有提供特别高端技术岗位，我们常说这些中高端产业都需要强大的科研和高等人才作为蓄水池，这些郑州目前都不具备。重点高校数量的短缺是郑州甚至河南省的软肋，说实话米字型高铁再怎么方便，如果郑州没有好的工作和好的收入，外来人才也无法在安居乐业，谈何留人？

郑州城市框架搭建的起点很高，城市结构也很好，要想腾飞，就要引来产业的集聚，但首要任务就是想办法帮郑州引进几个“双一流大学”，未来很美好，任重而道远。

那到底郑州写字楼值不值得投资呢？

从目前郑州整个市场来说，写字楼的售价比住宅要低，长远来看还有很多价值有待挖掘呈现，只是目前坑太多，选择要谨慎！

投资写字楼的优势：收益稳定、回报率高、经营多样化（可自用、可出租、可委托商管）。投资写字楼的风险：如果空置期较长、收不了房租，还需要缴纳高额物业管理费；如果物业服务水平有限，也会影响写字楼的升值空间。

在郑州目前这个写字楼增量的市场，一般很难买到特别高价的写字楼，除楷林以租待售的价格偏高些，其他同区域写字楼价格都差不多，同级别建筑物配套也是大差不差，这时候有个品质的物业服务就是个大大的加分项。

对于我个人的而言西区写字楼投资价值不大，这个区域企业类别以传统制造业为主以及他们企业经营者大部分都是70后，对现在金流和企业经营成本控制很好，租金价格偏低。保守来说我不太建议投资者购买新建写字楼项目，已经面世过的写字楼，数据真实易考究，相对风险较低，不要在乎税费过高，有痛点的地方，市场就有解决方案。推荐金水区花园沿线，高铁站商务区、龙子湖高校区可以参考下，要以用户的视角去投资产品，重点考虑使用企业员工需求：区位地段>交通配套>生活配套>物业服务>建筑硬件。更多写字楼买卖、企业办公选址：18838132769