郑州楼市:目前的小三居,价格很炸裂...

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Hi，我是郑州楼市专家玉米，关注郑州经济人文发展点滴，致力于为广大购房者构建资产与认知的护城河。

租售比

一

最近，和昌悦澜北苑成交了套房源，89平小三居，两卧室朝南的户型，高楼层，总价87万，单价0.96万。

要知道，在20年8月，同户型低楼层房源成交单价达到了1.85万，这是其高点所在（绿中介口径）。

不考虑楼层差异，从1.85万到0.96万，该户型下探了48%。

作为一个房龄10年左右的小区，这一表现显然不令人满意。

二

玉米很早之前就在知识星球内点评过和昌悦澜南苑（下图，仅展示部分内容）：

其实，北苑的情况也是类似的。

甚至，可以说整个金水北乃至郑州楼市的大部分小三居都是没少前景的。

比如，美景美境小三居目前就1万出头了，高点也有1.8万的成交表现。

再比如，东方鼎盛御府，小三居目前1.5万，而高点价却在3万左右。

再比如，谦祥万华城小三居目前0.85万，而同户型24年还有1.3万的成交表现。

看到没？

无论是金水北，还是东区，亦或是高新区；无论是次新盘还是准次新盘，只要是小三居产品，大多表现都不理想。

三

那么，此时有人会问，和昌悦澜北苑都已经完成腰斩了，算是跌到位了吧？

答案是否定的。

NoNoNo

因为，目前该户型的租售比仍然偏低。

按一个月1600块租金计算，该户型租售比也仅仅只有2.2%左右（如果按11个月严格计算，这个数值会更低）。

显然，这个租售比相比利率（即使是公积金利率），也是不具备套利空间的。

那么，租售比提升至多少才具有吸引力呐？

玉米认为，由于小三居这类产品本身的增值能力十分有限，故而租售比至少达到3.5%才能说有性价比。

当然，还要结合具体产品再进行精算。

但是，租金本身也再掉，尤其是考虑到未来的大批保租房、安置房的供应和内卷。

因此，2.2%的租售比，目前看是在没啥性价比。

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