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Hi，我是郑州楼市专家玉米致力于为广大购房者构建资产与认知的护城河。
现金流
一
本月3号，全国首单文旅类REITs在上交所发行，具体项目名称为：东方-平安-洛阳文旅隋唐洛阳城资产支持专项计划。
该项目得原始权益人为洛阳历史文化保护利用发展集团有限公司，主要负责运营洛阳文旅产业。
该产品发行规模13年，期限18年，底层底层为隋唐洛阳城三个景区的经营收益权。
为啥洛阳文旅成为了“第一个吃螃蟹的人”呐？
原因便是洛阳拥有丰富的文旅资源，且文旅产业的经营性现金流十分稳定。
而稳健的现金流，则恰恰迎合了当前资本市场的口味。
资本市场的口味也在慢慢改变房地产市场的发展模式，进而影响到一二三级市场的估值逻辑。
对于普通人来说，房地产三级市场，即二手房市场表现，与家庭资产息息相关。
因为，只有理解资本市场的口味变化，才能提高选筹水平，从而买到能够跑赢大盘的标的。
二
在楼市的黄金岁月里，资本市场对房地产市场的估值逻辑是这样的：
一块地皮或地上建筑能够筹措多少资金，往往由该标的未来的价格涨幅所决定。
即一块地皮或地上建筑，即使在中短期内完全不产生现金流，甚至现金流为负，但只要未来能够以远高于当前价格卖出，这便是一个优质资产。
于是，银行、信托等资方在彼时纷纷按此逻辑涌入到房地产市场中，造成了很多人口中的“房地产泡沫”。
彼时，与资本市场估值逻辑相对应的是购房者的选筹逻辑，同样也是“只看远期价格，不管现金流”的思路。
于是，我们看到很多人猛上杠杆买了很多租售比极低的房子，他们并不指望靠租金获取获益，而是打算等房价暴涨后赚取差价。
通俗的说，这就是“炒房”逻辑。
但随着三道红线的出台、地方财政开启化债模式，之前“击鼓传花”的游戏玩不转了。
“现金流思路”已经基本取代“赚价差思路”了。
三
巴菲特认为，一个企业未来的自由现金流的折现反应了其内在价值，也是公司估值的黄金标准。
于是，他从19年开始，豪置上百亿买入了日本五大商社的股份。
这五家公司现金流水平极高，且每年的股息率就有4-5%，完美符合巴菲特的选筹逻辑。
要知道，自从90年代后，日本经历了漫长的经济去杠杆进程，大多企业开始把现金流视为极其重要的指标，也正因如此，日本才会出现大批如五大商社一样的“现金奶牛”。
这些年，我国楼市经历了大规模的去杆杠，无论是地方政府、开发商还是购房者，基本都意识到现金流的重要性。
今年的小阳春，上海楼市异常火爆的原因便是：
很多老破小租售比已经超过3%了，这远高于银行存款利率，且需要购房者已经认为租不如买了。
于是乎，上海3月份的主力成交房源，总价大多在300万以上（这类房源租售比很高）。
四
我们现在把目光拉回到郑州楼市，不少人认为现在去买入所谓的第四代住宅或者品质次新房更加保值。
但玉米要说，以上全错。
主要原因便是，这些房源租售比大多是比较低的。
在郑州，如果一套品质在水准以上的房子的租售比比公积金贷款利率还低，则这套房子大概率还没见底。
此外，以上所说的租售比还只是静态租售比。
随着保障房、安置房的进一步内卷，再加上劳动力市场的变动，郑州短期内整体租金大概率还会进一步下移。
因此，对于一套品质房源来说，租售比3%是一个硬门槛。
更加安全的价格则需要等到租售比达到3.5%甚至更高。
所以，你看看多少房龄十年内的房源（含新房）达到了这个要求的？
请尽快把选筹思路切换为以租售比（现金流）为核心的估值逻辑吧！
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