一文讲清!郑州楼市85盘的户型面积供应格局和总价逻辑
- 2026-04-30 11:10:31
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【东哥探盘】研究“房”事，近10年了。
房子是什么？
是空间，是家，是资产，是钱。
钱代表什么？总价。
总价是——单价X面积（建面）。
观察和研究当下郑州楼市，除了研究价格之外，研究产品面积供应格局，是一件特别有意义的事儿。
上周一，我发了文章没看本文，你不要在郑州“干房地产”，也不要买房！，重点研究并呈现了郑州当下楼市的房价逻辑和格局。
今天， 说郑州主城区住宅楼盘新房的产品面积供应格局。
从房价角度，上文说到郑州楼市楼盘的单价格局是金字塔型，而非哑铃型，也不是纺锤型。
事实上，面积，也一样。
郑州主城区当下楼盘（在售和待售住宅楼盘）产品面积段供应，分为以下六档：
第1档：塔尖300平米以上
整体上，这几年的郑州楼盘（包括豪宅）的产品面积都有缩小态势。
和几年前遍地大面积豪宅不同，当下郑州在售和待售住宅楼盘有300平米以上产品的盘，仅有北龙湖松苑、北龙湖金桥ONE52两个（特殊产品除外）。
松苑300平米以上的，是其D户型和E户型。在356套总房源中，所占比例挺高的。其D户型面积是325平米，其E户型面积是520平米——仅分布在楼王8号楼和12号楼，数量很少。
第2档：塔顶200—300平米之间
在郑州，户型产品超过200平米的，绝对算豪宅了。
目前，有户型建面在200—300平米的盘有：
1、北龙湖片区：
松苑的除300+平米外的其他全部产品、ONE52除300+平米外的其他全部产品、中海云著湖居南排22#29#28# 的220平米户型、金茂璞逸缦湖顶复产品258平米户型、兰溪府200平米楼王户型。
2、高铁东站东广场片区：
大来郑东壹号院，有218、220、228、240、256、280平米户型和293平米子母房户型产品。
一直未现身销售已为现房的银河湾的200、230、260平米户型产品。
下半年现身以及待拿地销售的楷林住宅项目、华润润府三期肯定也有200平米以上的户型产品，只是比例多少未知。
3、老三环内：
中海峯境叁號院高层的205平米户型、洋房的220/249平米户型；
未来天奕的221、230、284、286平米户型；
金投豫发豫园二期的208、233、237平米户型；
电建中原华曦府二期分布在楼王10号楼边户的225平米户型。
万科古翠隐秀二期的249平米户型。
越秀郑轨金水观萃的200平米洋房。
4、金水北+惠济大北区：
金投天宝府的225户型；分布在楼王7号楼。
铁建投城发花栖樾小高层产品的208户型；
5、高新区：
正弘序有210、225户型产品；
朗悦凤栖雲阶有230户型；
电建高新华曦府有229户型。
6、南三环外：
建中九樾云著的216/256户型。
7、滨河：
蝶湖书院的226、286户型。
8、白沙：
郑东华府的小高层有228户型、洋房有242户型。
是的，偌大一个郑州主城区楼市，有200—300平米产品配比的，仅有以上20个盘。
而且，大多数只是在楼王位置布局有200+产品，占比并不高，数量并不多。
200平米以上户型产品占比相对多（50%以上）的楼盘，仅有松苑、ONE52、大来郑东壹号院、银河湾、中海峯境叁號院、未来天奕、万科古翠隐秀2期、金投豫发豫园二期。
结论很简单，他们主要盘踞在三个位置：
1.北龙湖。2.高铁东站东广场。3.金水三环内老城区核心位置。
或者说，也只有这三个位置的盘敢于做大面积豪宅。
至于能不能卖动、卖好，就是另外一回事了。
第3档：塔肩160—200平米之间
12年前，在郑州谁家能住上160平米以上的房子，绝对算有钱人家了。后来随着经济的发展和购房逻辑的不同，160平米成为改善房、豪宅的起步款。
譬如，在过去10年北龙湖的发展历程中，160平米绝对算起步款——你买北龙湖的房子，面积还不到160平米，你好意思说自己住的是豪宅？
是的，我们经常说一个叫“大平层”的概念。
我觉得能称之为大平层，至少至少得160平米起步。严格意义上讲，180平米以上才能称之为大平层——并且，需要有大横厅。
在我的观察逻辑里，现在郑州主流楼盘主流产品在160——200平米之间的盘，大概有:
1、北龙湖片区：
松苑和ONE52没有200-平米的户型，这个需要特别说下。
中海云著湖居的169平米户型占主流，其中间楼王户型面积为195平米。
金茂璞逸缦湖169、199平米产品占主流。
兰溪府有160和185平米的产品。
2、高铁东站东广场片区：
大来郑东壹号院有163、180、187、195平米户型产品。
银河湾有180平米的户型产品。
下半年现身的楷林住宅项目、华润润府三期户型面积肯定是160平米起步。
3、老三环内：
中海峯境叁號院无论是其高层还是洋房，最小面积173平米起步。
未来天奕曾经有176平米的户型。有且只有这一个产品面积低于200平米。不过，貌似已卖完。
金投豫发豫园二期有175-177平米户型。在其2号楼、3号楼和6号楼。
电建中原华曦府二期有168、170、192户型。
招商嵩雲序有166平米的洋房；
越秀金水观萃有169平米的高层；
通派龙湖中原颂二期有165平米的高层和189平米的洋房；
通派龙湖御潮云上有176平米的高层产品。仅1栋楼，在中间楼王9号楼上。
新盘中，
台隆龙湖XXXX项目，也有160平米以上户型，面积大概是176平米，四代宅，分奇偶层两个户型；
鑫联中原玺的洋房，有170平米户型；
4、金水北+惠济大北区：
美盛臻湾一品有166平米、174平米户型；
美盛金水印二期有165平米、181平米户型；
信达天樾九章有168平米、188平米户型；
保利山水和颂有165平米楼王户型；
越秀金水云启有189平米楼王户型；
保利大都汇有180平米户型；
金投天宝府有179平米户型；
铁建投城发花栖樾有小高层188平米户型和洋房173平米户型。
5、高新区：
正弘序有179平米户型产品；
朗悦凤栖雲阶有180平米户型；
电建高新华曦府有169平米户型。
中建泊悦府洋房有160、180平米户型
新盘西美招商雲启小高层楼栋里有175平米户型。
6、西三环外：
新盘华瑞珑樾天境有160、180平米户型.
7、南三环外：
建中九樾云著有180平米户型。
新盘绿都悦府的洋房有170平米户型
8、老经开：
金茂越秀未来府有165和168平米产品，在其楼王17# 18# 上。
9、滨河：
蝶湖书院有169平米户型。
万祥紫境有179平米户型。
10、白沙：
城发和府有172、174、175平米户型。
郑东华府小高层有195平米户型。
新盘锦桐居有160、170平米的小高层产品。
11、龙子湖片区：
兰溪书院有185平米户型。
我费了九牛二虎之力终于把这些数据统计了出来。
你会发现一个规律，对于这么多盘里，很多160-200平米的产品，大多存在于楼王楼栋中，或者高低配的洋房产品里。
但，我研究跟进的结果是：很多硬配置的大面积产品，其实并不好卖。大多剩余的库存产品里，以大面积产品为主。
这一点，值得开发商警惕！！！
第4档：塔胸143—160平米之间
为啥会出现这么小范围的面积段？
就是曾经历史上144平米限制。
导致，市场上曾经以144平米以上和144平米以下作为改善产品的一个分界线。
我研究了郑州楼盘的供应，这个面积段的楼盘数量，其实和第三档的范围差不多。
具体我就不一一列举了。
第5档：塔腰100—143平米之间
这个范围，是目前郑州住宅楼盘供应的主流。
也就是所谓的刚需、刚改盘。
其中，这个100平米，就相当于当年的89平米小三房。
目前市场主流供应，特别是新盘供应里，100平米以下的产品很少很少了。
这只说明一个问题：房价便宜了，买房人的起步标准高了！
我想说，当年我买的第一个房子，也只是85平米的小三房。
这个范围的名单，我也不一一列举了。
这是当下的主流区间。
第6档：塔基100平米以下
如前文所讲，当下100平米以下的住宅户型产品，很少很少了。
在新楼盘供应里，100平米以下产品几乎绝迹。
好神奇。。。
好了，以上就是当下郑州楼市住宅楼盘产品面积段供应的格局。
来，再回顾下这个图：
我想给各位说：
很多人梦想住大房子。其实啊，根据个人需求和资金实力酌情选择吧。
大房子也未必如各位想的那么美好。
如果家庭人口没那么多，真的没必要住那么大。
特别是目前四代宅得房率高的情况下。
200平米以上的房子，放眼全国都是很少人才能买得起才能住得上的。
我们也没必要焦虑。
事实上，100—143平米的房子，对于大多数家庭已经足够住了。
有时，房子太大了，空落落的。
卧室太大了，反而睡觉睡不踏实。
真的。
我给各位算个账：
200平米以上的房子，以单价2W算，总价需要400万；以单价2.5W算，需要500万算。也就是说，在郑州你想住200平米以上房子，总价基本得400万+。而且，好房子的200平米，必须得500万+。
至于北龙湖的洋房豪宅，200平米以上的产品，单价基本4W起步，总价得800万+。
160平米以上的房子，以单价1.8W计算，基本上得288万。再贵一点，基本总价区间在300-500万。
143平米的房子，以单价1.5W计算，基本得215万。再贵一点到2万，总价是286万。总价区间在200-300万。
再往下，100-143平米之间，以单价1.2-1.5计算，总价区间在120—200万之间。
余下的，就是总价120万以下的。
再便宜点，就是100万以下。
这，就是郑州房子的总价格局。
你的买房预算多少？
你要买的房子在哪个单价档位？
你要买的房子在哪个面积档位？
你要买的房子在哪个总价档位？
你自己找好自己的单价档位、面积档位和总价档位。
然后，买房的逻辑就简单了。
然后，你就不烦恼了。
然后，降欲，你的人生就幸福了。
本文完。
