任何一件事做到极致，都不可能是偶然事件，而是必然中的偶然。
我之前写过3月份郑州新房销售排行榜，提到全郑州的销冠单月卖42套，并且截至到今天，4月前三周他又卖了29套，还是销冠……说实话，我听到这个消息后第一反应也是怀疑，毕竟很多销售还在为开单发愁，一个月卖42套比很多售楼部还多，这不符合常识。
但跟负责人再三确认后，得知这一消息为真，使得我更好奇：
在当下自媒体语境里，公寓、写字楼、商铺都是“不良资产”，抖音上博流量的高赞选题，几乎把公寓跟“割韭菜”“智商税”牢牢绑定。
一边是资产毒药，一边是销售火热，那么真实情况到底是什么？为什么这些客户要选择公寓？公寓真的是“不动产”吗？
没有调查就没有发言权，我跟绿都脉栋的销冠王凯深度聊了2小时。
给大家带来公寓真实的成交案例、背后的算账逻辑，以及理解当下的市场，做一些参考。
1.
42套都卖给了谁？
我第一个问题就开门见山：你这42套房子，都卖给了谁？
王凯：主要是3个大客户，卖了一个9套，卖了一个15套，卖一个17套，另外一个同事卖了一个15套，都是大客户。
9套的业主，跟15套的业主都是办公自用；17套的业主，她是自己做民宿的。
买9套的业主是做门窗生意的，他在购买前看过高新区、东区的写字楼，包括一些产业园都看过。
买这里的主要需求是办公用，由于经常出差的缘由，所以对通勤有很强的需求，产业园周边一般公共交通比较差，看了几个后Pass了；
写字楼和公寓，如果是坐飞机的话，绿都脉栋直接2号线到机场，去高铁站的话开车走南三环非常方便，另外考虑到员工，楼下就是2号线，通勤也比较方便，楼下餐饮一条龙，完全不缺配套。
选择这里而不是东区，还有一个很重要的原因：成本。
脉栋的房价分为4类：北向6000元/㎡，东向6300元/㎡，南向西向6500元/㎡。（多套买更优惠）
最便宜的35平一套21万，买5套可打通的公寓，也就是100多万……
另外一个15套的业主，他的主要目的也是办公，目前业主是在二七区住，他原来的办公室比较小，大概200多平，他换办公点主要有2点原因：
①业务扩大了，人员要增加，200平的办公不够用；
②所做的业务质检期到了，办公面积需要扩大才能授予资质；
基于这2点原因，客户全城开始看写字楼，既考虑买也考虑租，但是无论是租还是买，都有问题，要么面积不合适、要么位置不合适，其他的公寓，西南片区的奥马广场、融侨、几乎没新房了，二手很难整体买卖。牛顿公馆当时客户也看了，但现在不给政策。
所以客户最终选择了脉栋。
在这个成交案例中，某种程度上，绿都脉栋是一种全城公寓类办公的稀缺。
第三个买17套做民宿的客户，她的案例更有意思。
脉栋有不下100家酒店来看过，但全季、桔子、亚朵这种酒店对开间有要求，最终都被放弃了，只能做民宿。
这个业主的爱人是在北京做前端市场，对资产的轮动效应更敏感。业主本身就是做民宿的，而且做的也很成功，一直挑比较适合自己的产品，不是说便宜就买。
她考虑民宿的话，第一吸引到她的是有露台，第二就是脉栋这个3米宽的走廊。
3米宽，就可以在走廊做一部分沙发、座椅或者储物的柜子。任何一个酒店，你不可能说我去到门口，我能有自己坐的沙发吧。它是偏向更休闲的民宿。
所以客户看到赠送的露台，还有外立面游艇一样的造型，地铁和高架桥的便利性，再加上合适的价格，这就具备了做民宿的价值逻辑。
客户买了17套北向公寓，本身北向公寓是最便宜的，但因为连接露台，单价8K/㎡，总价要400万了。
按照现在南三环地铁口酒店出租，普通民宿单天110元/天，这种带露台的做到130-140元/天，单月按照25天出租（保守估计）也就是单月3250-3500元，17套5.5-5.9万元，年收益大概是66-70万。
当然还要这算人工装修等等费用，保守估计6-8年回本，如果客单价和出租率能做的更好，可以更快回本。
这跟以往郑州公寓的逻辑，有非常大的区别。
2．
脉栋公寓和王凯的成交逻辑
我们过去理解，公寓多半是单身青年的自住落脚点，或者酒店整租，而在脉栋C座，办公类客户可以达到80%。
这一点跟脉栋AB栋，以及绿都之前的云立方公寓，自住类占大多数都不一样。
王凯作为绿都云立方项目的最初的销售之一，他对公寓的变化感慨还是很深的。
2022年11月前一周，如果你对郑州城史还有印象，就在十一封控后的一周，当时云立方一周卖了300多套，在没有房票的时期，这样威力是惊人的，王凯总结原因有二：
一是公寓和住宅的价差，当时绿都云立方8K/㎡，更向南的万科大都会七期1.2万/㎡，将近4K/㎡的价差，云立方还是四环内的地铁公寓。
二是公寓不限购，并且出了创新销售政策。
现在的脉栋C座跟AB座的情况也不同，AB公寓当时8-10K/㎡，而当时绿都紫荆华庭、绿都澜湾住宅的房价都是1.3-1.5万/㎡，6-7K/㎡如此高的价差，使得当时很多选择公寓自住的人，是被迫的。
但隔壁绿都紫荆华庭和园，现在一套89平小三房的总价只要79万，如果是30%首付，贷30年月供只要2300，这跟公寓贷10年的月供差不多了。
也就说自住的需求，已经不那么强了，办公的需求是怎么产生的？背后的算账逻辑是啥？
首先是办公的供应不平衡，新增写字楼，沿地铁线的写字楼更少，特别是可以整层半层或连着几套的新房公寓，更是少之又少。
脉栋可以按自己想法买，中间很少有承重墙，可以砸了以后自由切割。
所以，脉栋从供应的角度来说是稀缺的。
其次，王凯又帮业主算了一笔账，写字楼的费用，除了购入成本也更高之外，物业费与空调费也需要考虑在内。
稍微正常一点的，卫生干净、电梯正常、地库明亮的写字楼，物业费一般都要6-8元/㎡·月，脉栋的物业费是3.4元/㎡·月。
如果是一家新媒体公司，租150平的有直播间、有工位、会议室、茶室的功能，一年光物业费就要省8000元。
还有空调费用，一般写字楼的空调费3毛/㎡·天，一年有9个月缴纳空调费，150平的话，每月光空调费是1350元，一年12150元。
公寓可以自装空调，电费是7毛3，比民电贵，比商电便宜。
办公的使用成本一年又能省1-2万。
这笔账，每个老板都拎的清，特别是规模越大的公司，省的越多。
一个整层买的业主，原来就在隔壁橄榄城的写字楼租了3层，租了三四年，光租金一两百万，他发现再租上几年，完全可以买下脉栋整层了…与其给房东继续打工，还不如自己买一层。
3．
公寓的高租售比
公寓算到最后，算的还是租售比。
老板心里的账是：即使最坏的情况，公司干不下去了，公寓再分割往外租也好租，租售比也不低。
脉栋有地铁、楼下有商业、儿童游乐场、西侧是黄科大医院和北边的郑州人民医院南院区，游艇一样炫酷，地标性也强。
按照现在35平标间出租，闲鱼上的价格1000-1500元/月不等，折中算1250元/月，买一套朝北的新房，总价约20万左右，加上装修5万，累计成本是25万。
那么租售比：1250元*12/250000元=6%。
现在四大行的5年期整存整取利率是1.3%，五年期国债1.7%，其他的理财/保险，年化能超过5%的都少之又少，7%以上且稳定收益，可自用可出租的理财产品，绝对是优质的资产配置。
王凯帮老板们算清了这笔账，老板们也是看中了这一点，才选择了绿都脉栋，而在绿都脉栋的这些置业顾问里，王凯又是基本功特别扎实，对公寓、写字楼的一线市场非常了解，于是又在优质资产种，选择了优质的置业顾问。
这个单月卖出42套的故事，初看是一个销售奇迹，细看是一本资产账，再看，其实是一面映照当下市场的镜子。
很多人还在把“公寓＝不良资产”的标签一棒子打死时，买家已经进场，他们不看情绪，不追风口，只追需求和算账。办公自用能降本，民宿经营能算清6-8年回本，租售比能跑赢5年期国债五倍……这些数字，比任何热词都更有温度。
这让人倒吸一口凉气：究竟是公寓变了，还是对资产的认知，一直在刻舟求剑？
战场上没有永远的朋友，也没有永远的敌人。同样，没有永远的优质资产，也没有永远的垃圾资产。在很多公寓滞销的同时，王凯所在的项目却在热销，这不能简单归结为个人努力，更不能一股脑就觉得公寓要翻身了，可以投资了。但是毫无疑问的是，合适的地段，合适的产品，合适的价格，即便是公寓，也会成为热销的优质资产！
市场不缺机会，缺的是放下偏见、深刻洞察需求的勇气。
10个月宝宝每天需要喝多少奶粉？
