六盘待发,郑州管城四代宅将 “潮汐式放量”

【土地信息】臻悦境居（招商代建），2022年9月21日底价摘地，成交楼面价4577元/㎡，占地23.91亩，容积率3.49，住宅建面5.58万㎡。

【产品规划】规划4栋32-33F高层住宅，3.5+4代住宅，共473户, 面积段涵盖105/126/139㎡三个户型（126/139㎡为四代户型），整体得房率107-149%，不含电梯厅98-137%。外立面：现代海派风格，玻璃幕墙+红奢石材+真石漆，约 100米地标界面；社区配套：约 2400㎡精奢泛会所、下沉式庭院、儿童活动区、健身区、便利店、日间照料中心。

【核心卖点】招商央企品牌+地铁（距4 号线果树所站约 480 米、金岱站约 800 米）+高得房率四代宅（综合得房率100%-137%）+双学区（创新街小学团结路校区+郑州四中）+海派精奢社区（海派美学设计+下沉式庭院+泛会所等）

【客观问题】迷你盘&密度偏高+周边环境一般&圈层偏杂

【项目进度】售楼部框架搭建；楼栋主体全部建至7层及以上；4月23日2#/3#/5#预售前公示。

【预计节点】 预计26年5月1日售楼部开放，2026年5月底- 6月初开盘；2028年竣工交付。

126㎡（偶数层方厅&奇数层全景舱）是项目 “性价比之王”：方厅实用、全景舱惊艳，四房双卫 + 私梯 + 高得房，二胎 / 三代同堂一步到位，不含电梯厅得房率117/132%。

【土地信息】2025年8月27日溢价18%摘地，成交楼面价4678元/㎡，占地54.53亩，容积率2.49，住宅建面9万㎡。

【产品规划】3.5+4代住宅，共规划1栋7层洋房、3栋12层小高层、6栋26层高层，分两期开发（一期2/3/6/8/9/10#，二期1/5/7/11#），共715套房源，高层涵盖103–132㎡三至四房，小高层/洋房143-155㎡四房，含电梯厅得房率100-155%，不含电梯厅（100-147%）。另外规划约5100㎡超配空间（2100㎡下沉庭院|2100㎡下沉会所|1000㎡架空层泛会所）。

【核心卖点】地铁口（4号线金岱站）+超高得房率（高层最高130%，小高最高149%、洋房155%）+相对低密&纯粹改善（容积率 2.49、7-26F 组合）+公区配置（会所+下沉庭院）

【客观问题】南三环噪音（北侧高层紧邻南三环高架）+民企开发&郑州无成熟交付案例（屹立置业首进郑州）+位置偏南&周边界面一般（南三环外，主城认知弱于管北 / 管城核心）

【项目进度】工地全面抢工，建筑至地面以上；4月12日城市展厅开放。

【预计节点】预计2026年6月售楼部开放及首开；2029年04月竣工交付。

【户型赏析】

103㎡三房：三开间朝南、南北通透、全明客厅开间约3.5m，主卧约3.3m，双南卧；得房率约100%、私梯入户、独立玄关、无浪费面积。

116㎡四房：户型方正，270° 边厅设计，LDK 巨厅约 40㎡，主卧套房设计、私梯入户&北向生活阳台，但无露台设计，得房率约120%，不含电梯厅115%。

128㎡四房：大四房 +双主卧套房，南北通透，LDK约45㎡，露台+阳台设计，二胎 / 三代同堂一步到位，得房率约133%，不含电梯厅120%。

132㎡四房：双南向套房，南北通透,全景舱 LDK约48㎡,超大露台，得房率约140%-149%，不含电梯厅128-137%。

143㎡四房（小高+洋房）：分中厅/边厅（270°），南向双套房设计，南北通透，全明户型，边厅LDK约50㎡，得房率约 134%-149%（不含电梯厅125-138%）、私梯入户。

155㎡四房：双套房设计，南北通透，全明户型，LDK约55㎡，得房率约 155%（不含电梯厅147%）、单元内一梯一户、南北双露台、收纳间，稀缺洋房。

【土地信息】二期2025年11月3日底价摘地，成交楼面价3962元/㎡，占地25.68亩，容积率2.99，计容建面5.1万㎡。

【产品规划】二期规划5栋32-33F单单元高层，独单元，2T2/3设计，共计414户。定位品刚+功改，其中103/110/125㎡三-四房为3.5代+139㎡四房为4代，架空层655㎡。

【核心卖点】区位配套（金二环、成熟配套、居住氛围）&地铁口（果树所站C口）+央企（交付安全）+对比一期低容（一期 3.49，二期2.99）。

【客观问题】迷你地块+周边界面一般+一期业主近期因公园改消防用地维权可能会引发品牌信任危机。

【项目进度】已开工，挖地基阶段（基本成型）；售楼部使用原售楼部，临时样板间正在做。

【预计节点】预计2026年5-6月入市。2028年6月30日前竣工交付。

五、建中九樾林筑

【土地信息】2022年9月21日底价摘地，占地53.59亩，容积率2.58（土地容积率上限3，规划降容至2.58），计容建面9.2万㎡，成交楼面价3953元/㎡（调规后4597元/㎡）。

【产品规划】3.5+4代住宅，规划11栋16-17F纯小高层住宅，共691户；

高层140㎡以下658套，140-180㎡26套，180㎡以上7套；社区景观：中央庭院+下沉会客厅+垂直绿化系统；立面：光幕玻璃+铝板 。

【核心卖点】郑州南站枢纽芯+产品力（纯小高、垂直森林 + 空中露台等）+国企背书（安全+品质双保障）。

【客观问题】板块成熟度低+短期配套不足。

【预计节点】预计2026下半年至2027年初启动。

六、绿都悦府

【土地信息】2025年12月22日底价摘地，占地41.15亩，容积率1.99，计容建面5.5万㎡，成交楼面价5505元/㎡。

【产品规划】9栋住宅（5栋17层小高层2T2户+4栋8层洋房1T双开2户），全系四代住宅，共395户。其中小高面积129㎡/143㎡四房，洋房143㎡/170㎡四房，含少量顶复 / 底跃。小高层得房率约115%，洋房 120%-126%。外立面：铝板 + 玻璃幕墙 + 侧面真石漆。社区配套：2800㎡东方文化雅奢会所、下沉式庭院、U-Park 全龄环抱式公园。

【核心卖点】主城超低密纯四代宅+纯粹改善（主城罕见1.99低容，绿都郑州首个四代住宅标杆）+地铁口（2号线站马屯站）+产品力（2800㎡会所+下沉庭院+150m 山水迎宾归家界面+天然绿玺水晶会客厅等）+全龄生态公园（U-Park 环抱式公园，666m 绿氧跑道，六大主题花园等）。

【客观问题】周边界面一般（北侧宇通路对面为宇通老厂，部分客户可能会介意）

【项目进展】实景示范区（含会所、下沉庭院、样板间）施工收尾；U-Park 公园改造中。

【预计节点】示范区2026年5月中旬开放，2026年5月底首开；2028年上半年竣工交付。

【户型赏析】

小高层129㎡四房：两梯两户、独立电梯厅、三开间朝南、南北通透、全明户型，四代住宅，露台10㎡，得房率约115%（不含电梯厅）。

小高层143㎡四房：双套房、南北阳台+露台、大采光面、两梯两户、独立电梯厅、露台约12㎡，得房率约115%（不含电梯厅），三卫高峰不抢，改善自住一步到位。

洋房143㎡四房：双套房、三卫、餐客一体、南北阳台+露台、大采光面、一梯两户（双开）、独立电梯厅、露台约12㎡，得房率约120%

（不含电梯厅），洋房低密舒适度高。

洋房170㎡四房：270°环幕巨厅、大采光面、双套房+多功能间，一梯一户、露台约24㎡，得房率126%（不含电梯厅）。

整体来看，目前各项目动作迅速

除盛澳金尊府三期、建中九樾林筑外；绿都悦府3月20日城市展厅已开放、屹立·天誉东方4月12日城市展厅已开放、信达棠樾七里已开放二期咨询、招商臻境预计5月1日售楼部开放。

管南正从 “刚需洼地” 蝶变为主城新规项目”刚改+功改”第一阵营。下半年即将入场的六大项目，几乎集齐了管南当下最能打、最有代表性的作品：

①有招商这样的成熟国央企，稳配套、稳交付、稳物业；

②也有绿都这样的本土实力品质派，低容积率、高得房率、强改善；

③同时还有屹立、建中的 “四代宅” 新贵，把空间利用率做到极致，重新定义性价比改善。

从103㎡刚需三房到170㎡+ 终极改善；从二环成熟区到四环潜力带；从高层性价比到洋房低密改善......管南已经不是 “没得选”，而是选择太多。

2026年下半年，既是管城区改善崛起的机遇，也更是一场残酷的 “内卷淘汰赛”，竞争激烈程度不言而喻。

对房企而言，唯有产品力与交付力双在线，才能在红海中站稳脚跟.

对购房者来说，没有最好的盘，只有最适合你的那一套：地段匹配自己的生活半径、产品匹配家庭的居住需求、价格匹配预算的安全边界等。

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