郑州房地产市场周报(4月27日-5月05日,含五一假期)

本周市场核心结论：

政策动态：

①4月28日，中共中央政治局召开会议明确房地产发展新模式，以“努力稳定”托底市场，淡化短期目标；以城市更新激活存量价值，确保房地产市场平稳运行。

②一线城市深圳、广州密集松绑：4月29-30日楼市新政落地，购房门槛再下调。

③2025年末全国人口总量减少和老龄化加剧；郑州市常住人口持续增长，城镇化率稳步提升，人口结构相对“年轻化”。

楼市表现：

本周郑州市区2个项目预售前公示，供应255套/4.22万㎡，为高新区高新和锦莲序二期地块与郑东新区大来·郑东壹号院项目。

五一假期带动市场，多项目借政策激活市场，大郑州新房整体认购645套，环比+59%；周榜单门槛提升至15套，TOP15榜单合计认购331套，环比上涨64%。

五一专刊：

五一假期总成交同比下降3%，市区同比上涨4%；区域分化显著，高新区项目借优惠、首开、送车位等活动表现突出，TOP3单盘成交34套；其次中原区TOP3项目单盘成交27套，保持高稳态势。

五一假期TOP15排名共认购388套，其中TOP前5的项目认购套数均在34套以上，占TOP15项目总认购量的46%。

开盘/新盘动态：

①西美招商雲启，4月30日首开，推出高层6#、小高层7#/8#楼，共157套房源，截止开盘前蓄客100组，首开去化30套，去化率19%，价格9700-13600元/㎡。

②豫发豫园二期4月28日产品发布会，启动蓄客；核心卖点：金水三环内+首创复式四代宅+可封窗跃墅设计，最高160%得房率。

③万祥紫境新盘入市，核心卖点：滨河首个纯四代奢宅，最高得房率136%+双优学府+蝶湖景观。

楼 市 资 讯

01

政策动态

努力稳定房地产市场，扎实推进城市更新

4月28日，中共中央政治局召开会议，明确房地产发展新模式，以“努力稳定”托底市场，淡化短期目标；以城市更新激活存量价值，推动行业从“增量开发”转向“存量运营”。

深圳“资格松绑+金融加码”双轮驱动，聚焦于核心区

4月29日，深圳市住房和建设局发布，优化调整本市房地产相关政策，放款住房限购限制，同时调整公积金贷款额度。

政策调整聚焦于核心区，对购房套数放宽与购房人群扩容‌，在不改变限购区域及社保/个税年限要求的前提下，实现精准松绑。

广州楼市新政落地，八项举措促市场平稳健康发展

4月30日，广州出台八项楼市新政策，涵盖公积金贷款优化、购房补贴落地、存量资产盘活等，核心目标“稳定房地产市场、支持合理住房需求、盘活存量资产，并推动高质量发展”。

全国人口总量减少和老龄化加剧

2025年末全国人口为140489万人，比上年末减少339万人，总和生育率持续处于低位；仅7省正增长,24省负增，数量创新高；中部六省合计减少202万，成为人口收缩核心区。

郑州常住人口25年末达1313.8万人，城镇化率达81.52%

常住人口持续增长，城镇化率稳步提升，人口结构呈现“年轻化”特征，郑州16-59岁劳动年龄人口达894.3万人，占常住人口比重68.1%，劳动力资源充沛，为城市发展提供充足人力支撑。

02

预售表现

本周郑州市区2个项目预售前公示，其中高新区“高新和锦莲序二期”5/8#预售155套；郑东新区“大来·郑东壹号院”1#预售100套；截至目前2026年累计公示预售4324套，同比去年11565套，下降63%。

03

认购数据

五一假期带动市场数据上扬，本周大郑州新房整体认购645套，环比+59%； 其中热销盘认购386套，环比+68%，占比整体60%；大郑州累计认购同比去年-22%，热销盘累计认购同比去年-32%。

04

结构分析

五一假期加持，新规项目凭借高得房率、实景呈现、产品迭代等优势，凸显市场占位，认购279套，环比+90%；旧规项目通过“以价换量”加速去库存，仍是当前市场成交主力‌，认购317套，环比+39%。

05

项目榜单

大郑州TOP15榜单合计认购331套，环比上周202套+64%，榜单门槛15套（环比提升5套）热销项目保持高促销力度，西美招商雲启新盘首开，金茂璞逸缦湖加推补货抢占榜单前列。

06

五一专刊

五一假期大郑州总成交828套（2025年852套）下降-3%；成交回归主城核心区域‌，市区同比去年上升+4%；从各区域周度单盘成交量走势看，市区中原区经开区及近郊新郑市场比节前提升明显。

五一假期各区域项目成交表现分化，主城高新区电建颐城高新华曦府五一限时优惠3%，每日一套一口价特价房，特价顶底10000起；西美招商雲启新盘首开+朗悦公园府加推送车位等，表现突出、其次中原区TO3均成交27套以上，成交高稳。

五一假期TOP15排名共认购388套，其中TOP前5的项目认购套数均在34套以上，合计认购177套，占TOP15项目总认购量的46%；五一各项目主要借助分销提佣+限时特惠+送精装礼包等组合拳促销出清。

07

开盘/新盘动态

西美招商雲启（高新区高新老城板块）-首开

2026年4月30日首开，推出高层6#、小高层7#/8#楼，共157套房源，截止开盘前蓄客100组，首开去化30套，去化率19%；高层105㎡9700-10400元/㎡，137㎡西9700-10700元/㎡，137㎡东10000-11000元/㎡，小高143㎡12000-13600元/㎡。

开盘整体分析：四代产品+高得房率+双会所+双学府，但位置偏僻+商业匮乏+客户流失，整体去化较差

1）项目整体定位刚改改善，为第四代生态社区住宅，由西美置业与招商建管联合开发，主打年轻化社区概念，产品主打高赠送，本次开盘户型105-143㎡得房率100%-110%；

2）项目高端配置（800㎡架空层泛会所，约1800㎡地下会所，约400㎡下沉庭院），首开以部分房源“价格低于1万/㎡”的低价优势，形成竞争力；

3）项目拥有双学府的教育资源，一路之隔郑大实验小学(恒大城校区)、复新实验中学，距枫杨外国语约1公里，距郑州外国语约2.3公里；

4）项目位置较偏僻，处于高新区最北部，周边商业配套多在2.5KM以外，且紧临主干道连霍高速，后续会有噪音影；

5）项目蓄客周期较长，客户流失，截止开盘前仅蓄客约100组，2026年4月30日关系户先选房11套，5月1日市场客户选房19套，共计认购30套，去化率19%，去化效果较差。

分户型表现：项目本次推出105/137/143㎡三个面积段（得房率100-110%），以“高赠送+超配置”重构刚改改善逻辑，并以“首开价格低于1万/㎡”的低价优势，形成竞争力，105㎡门槛户型定价最低、去化相对最好。

豫发豫园二期（金水区国贸板块）-产品发布会

项目位于金水区国贸板块，占地37.84亩，容积率3.49，规划5栋31F纯高层产品，共计475户，面积涵盖149-236㎡，项目定位“金水三环内+郑州首个永居式空中跃墅四代宅+纯粹大户型社区”，教育及生态资源优越。

4月28日产品发布会，启动蓄客，二期产品改善力度再提升，首创复式四代宅，面积段149-236㎡与一期117-146㎡形成错位；以2T1、2T2四代宅露台设计， 其中最大户型236㎡为复式设计，客厅挑高6.3米，得房率最高可达160%。

主力户型149㎡四室两厅三卫，占比39%，分布于5、6号楼，边户户型6m宽幕方厅 南向双卧套房格局；其次175㎡五室两厅三卫，占比37%，分布于2、3、6号楼，边户户型270°全景舱，河景视野。

236㎡五室两厅三卫为项目明星产品，占比仅6%，分布于1号楼西单元，东西向与上层小幅错位形成咬合式挑空客餐厅设计；1号楼东单元230㎡为五室两厅三卫复式设计，占比仅6%，露台进深达到5.15米，客厅挑高6.3米，得房率可达160%。

小区配置亮点：规划约3440㎡下沉会所+架空层空间，包含健身房、羽毛球馆、瑜伽室，私宴厅等功能空间；下沉式庭院园林以中央庭院景观围合式打造约2.2万㎡，此外，约140m公园式城市界面，超80m多重叠瀑艺术门庭。

万祥紫境（经开区滨河国际新城板块）-新盘入市

经开区滨河国际新城板块，占地50亩，建面8.33万㎡，容积率2.5，2025年万祥溢价4%取得，成交楼面价5367元/㎡。核心卖点：滨河首个纯四代奢宅，最高得房率136%+双优学府+蝶湖景观。

地块位于经开区滨河国际新城板块，规划8栋住宅，其中1栋25F高层+6栋17F小高层+1栋11F洋房，共计543户，楼栋单层层高3.1米。

整体面积偏大，产品定位小高层偏改善，规划139-159-179㎡，总户数543户，139㎡四房为主力产品，总占比49%，其次为159㎡四房与179㎡四房，分别占34%、17%，综合得房率最高136%。

彩虹釉面陶板大门106米*近10.5米极致挑高+65米环抱式落客区；外立面，以流线型立面+香槟金色金属格栅+LOW-E玻璃立面，下沉式庭院，以森居度假式园林呈现。

约2500平会所涵盖：21米长无边界恒温泳池，私宴厅，红酒雪茄吧，健身房，瑜伽室，VIP洽谈会客区，母婴室，茶室，棋牌室，中央水吧等，架空层设置儿童活动区，地下设洗衣房。

产品上139-179㎡高得房改善户型，139㎡得房率120%-130%，159㎡得房率125%-135%，179㎡最高得房率136%，产品卖点，270°湖景视野，搭配大面宽采光+全明格局。

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