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郑州经开区楼市的天塌了

  • 2026-05-10 11:06:18
郑州经开区楼市的天塌了

01

最近郑州规划改的有点多！前有信达棠樾七里消防用地更改，后有福塔用地更改，无中生有，又多了一块住宅用地！
经开区如果选一个地标，航海路的福塔所有人都不陌生。
北侧中原福塔，南侧航海路体育场，组合成了经开区的门户+地标。
而这次规划调整就在福塔北侧，重点是B-03 B-04合并，商业金融+社会停车场调整为二类城镇住宅用地。
又一次典型的商改住！经开区最好的位置在哪里？这个每个人都有不同的观点。
但是从过往楼市的表现上来看，经开区最好卖、价格也贵的房子就是我们的[福塔三兄弟]：华润凯旋门+保利天汇北区+保利天汇南区。
二环的核心位置，离东区CBD极近，非常有昭示性的位置，福塔三兄弟当中保利天汇一直是经开区二手房一梯队，不仅扛起了区域的房价，也是区域关注度超高的项目标杆。
事实上保利天汇在售的时候，南侧一直说是商业用地，弥补区域没有大型标杆商业的遗憾。
在保利天汇刚刚售罄的时候，有消息传出商业用地规划调整为住宅用地，但是因为业主抗议，调整搁置！如今旧事重提，而且这次规划调整非常的坚决，且迅速……
上图是规划调整的范围。
上图是规划调整的方案！
等于保利天汇南区的南侧再次多出来一块住宅用地！
容积率2.99，虽然不是最新的2.5容积率，但放在如此成熟的福塔板块，也算是一个低密的项目。
但正因为此，这对接下来经开老城区的二手房，可能是一个灾难！

02

从2024年底郑州新规发布之后，2025年到目前为止，每个区域都在不断上演，四代宅新房[降维打击]二手房的案例。四代宅=超配、大门、会所、车库、景观、下沉式庭院、架空层、全线提升。最重要的是得房率在不断攀升，现在2026年新项目普遍都是110%得房率起步，高得房率可能达到150%。
而三代宅建标全面落后，得房率最高甚至能差一倍，在这种情况下，如果同区域、同板块，同时出现三代宅VS四代宅，老的二手房或者说三代宅只能降价！
换句话说三代宅的唯一优势只剩价格！
这里边有一个例外，就是如果三代宅的位置很好，四代宅位置差距比较大，即便四代宅产品配置、得房率很高，购房客户在选择过程中也会非常的犹豫。
最坏的情况是一个全新、高配、超高得房率的四代宅新品，偏偏在最核心的位置！
这次福塔北侧新增[商改住]地块就非常典型！1、位置没什么争议；2、学区没什么争议；3、好不好卖也没什么争议；
4、地块素质也不错，大面宽、低容积率，如果非要说一个缺点就是离福塔比较近；
项目一旦入市，第一步将会对以保利天汇、华润凯旋门为首的周边二手房，产生沉重的价格打击！
120㎡四房、全景舱、双露台、三露台
第二步以保利天汇为价格锚点，降价效应持续传导经开区二手房、第一梯队、第二梯队、第三梯队、最后到第四梯队。
这就是为什么保利天汇的业主反对此次规划调整！

03

第一、原本我家附近规划有商业，这是我家庭生活配套重要的一部分。你可以不建，也可以慢慢建设，这是早与晚的问题，现在是有跟没有的问题。第二、新地块新项目新规新产品，100%对周边二手房产生重大打击，当地理位置的护城河不再，那么房价下跌是早晚的。说小一点是从心情上没有人愿意自己家小区房价下跌，说大一点这是几千万业主资产的缩水。事实上从去年开始离福塔比较近的信达棠樾七里的高得房率新项目，已经开始大量分流福塔板块的二手客户，保利天汇的价格也一直在缓慢下跌。虽然交通距离很近，管城VS福塔毕竟是两个板块，但是现在新增福塔[商改住]地块贴脸打，这个毫无疑问影响是非常大的！
最关键的是这是[人为调整]，是取消商业用地强行变更为住宅用地，整个福塔板块[业主抵制]完全可以理解！
如果这次规划调整通过，客观来说福塔板块二手房购房客户应该再观望一段时间！

「 END 」

当下市场，关于四代宅，你可以不买，但一定要懂！目前市场上这么多项目宣称自己是四代宅，其实有些项目只是蹭概念！
所以，我们做了三件事：
第一，我专门录制了一条视频，把“四代宅”从概念到选盘逻辑讲得清清楚楚。扫码加微信，视频发给你。
第二，我们把郑州目前所有四代宅的核心参数：面积段、得房率、容积率、交房时间、划片学区......全部整理成了一份清单。
第三，《郑州楼市四代宅地图》，每个在售以及待入市的四代宅项目周边的配套如何、距离地铁的远近情况、片区竞争激烈程度......一目了然！
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