郑州的四代宅要被“五代宅”取代了吗?

关于抬板住宅，我在《三代宅、四代宅、五代宅，郑州到底需要几代宅？》这篇文章里谈了我的认知，欢迎大家点开阅读。同时，我在文章里也针对一些将抬板住宅宣传成“五代宅”的说法的不认同。就像架空层、下沉庭院、会所的出现，提升了社区居住的舒适性，但不会因为它们的出现，让住宅成为新一个的N代宅。

其实，在四代宅出来之前，就没有一代宅、二代宅、三代宅的说法，可以说是有了营销术语四代宅，才有了所谓的一二三代宅。虽然当下的四代宅几乎没有真正的垂直绿化，但毕竟在得房率、挑空露台、外立面、户型等方面，相比传统住宅还是有了很大的创新。

2025年可以说是郑州四代宅的元年，虽然郑州的四代宅起步较晚，但一年多的时间已经遍地开花，并且产品迭代很快，产品力越来越强。

问题来了，如果郑州开始推行抬板设计，会对当下在售的四代宅造成冲击甚至替代吗？

我们看几个郑州最新的四代宅代表作。

01

在三道红线面前，本土曾经的领军房企“建正康永”纷纷陷入困境，而深耕河南、布局沪苏杭等地的绿都，反而继续稳健前行，所有项目均能做到按时品质交付，部分甚至提前交付，去年50%批次做到了“交付即发证”。

更难能可贵的是，绿都近几年逆势收购了武汉、南昌、南阳等多个合作方项目，只为履行企业的责任担当，为业主兑现承诺。

4月24日，绿都悦府举办了产品发布会。和大多数简单直接的产品发布会不同，这场发布会别具格调、颇为用心，营造出温馨的老友聚会般的氛围。

绿都悦府的产品是129㎡起、南北双阳台的改善四代宅，规划8层洋房+17层小高。

为了做出低密纯改善的舒适，项目主动降容到1.99，还打造了千万级奢华社区大门，150米归家界面，大门高9米、宽66米，归家仪式感和尊崇感十足。

项目配建了2800㎡东方文化雅奢会所，涵盖恒温泳池、健身房等。改善的不止是户型面积，还有更有品质的日常生活。

项目为业主提供了定制化8大特色服务，包括业主食堂、四点半课堂、一站式管家、快递到家、便民洗车、健康小屋、四季三生活动、无感垃圾投递。从这些细节中，绿都对服务的不断精进，可见一斑。

在基础服务之外，绿都也重视对业主精神需求的回应和对社区文化生态的培育。绿都每年都会举办一场业主达人秀，去年已经是第八季了，我连续三年观看过达人秀的总决赛，亲身感受到绿都服务为业主带来的和谐、温暖和充满活力的生活方式。 

绿都悦府，必将为郑州南区带来一种前所未有的改善生活方式。

02

北龙湖北岸的豪宅金茂·璞逸缦湖，4月25日开放实景了。

由衷的佩服金茂，佩服拿地的眼光，佩服开发的实力。无论是北龙湖南岸的璞逸云湖，还是北岸的璞逸缦湖，在其他房企纠结犹豫之时，金茂果断拿下地块，并且一路热销。璞逸云湖是2025年的郑州单盘销冠，璞逸缦湖已基本锁定今年的单盘销冠。

最让人吃惊的是，同行一般都是实景开放后才首开，璞逸缦湖在实景开放的两个半月前已经首次开盘，首开销售110套、超7.8亿，等到实景开放之时，已经销售超过160套、超12亿。5月2日加推之后，目前累计销售额已经突破15亿。这份成绩，见证了高端改善群体对于金茂的品牌力、产品力的高度信任。

所有的热销，都要经得起网签数据的印证，最终通过产品的呈现给客户兑现承诺。我手头有一份郑州主城12个四代宅项目的累计网签量汇总，从今年2月8日首开到现在，璞逸缦湖已经网签152套，热销名不虚传。4月25日的实景开放，因其惊艳带给大家的震撼，也让已经入手的业主们庆幸自己的眼光。

穿过140米的超长城市界面，来到9米高的冠冕级社区大门，先感受一下尊崇而又充满东方文化的归家仪式感。经过四水归堂进入会所，站在13米高的全景落地玻璃幕墙之下，感受自然阳光和室内空间的无界融合，再步入北龙湖首个山水立体峡谷庭院，这里9级跌水、溪涧浮屿和映山红、丛生朴树、红枫相映成趣，草木葱茏，一步一景，让我们在城市繁华深处，于此沉浸式感受自然疗愈。

金茂·璞逸缦湖通过实景呈现，将东方美学、自然景观与金茂“五舒”绿金科技融合，为业主打造了一个兼具东方人文与科技赋能的豪宅生活空间。

03

结合我们矩阵四月份联合榜单中的月度热点事件，聊五个新盘，它们也都因为不凡的产品力，引起我们媒体和市场的强烈关注。

屹立·天誉东方

作为新乡房企在郑州的首秀，这个项目位于管城区金岱板块门户位置，交通相当便利，坐拥中州大道、南三环、机场高速黄金交通线，紧邻地铁4号线金岱站。4号线金岱站到CBD会展中心站，仅6站约13分钟，到金融岛也不过11站约24分钟，并且4号线可以与1、2、3、5、6、7、8号线实现站内换乘。

项目占地约55亩，容积率2.49，规划有7-11层洋房及26层高层的光感四代宅，配建约2100㎡下沉庭院、2100㎡下沉会所及1000㎡架空层泛会所，地库规划有中央车站、洗衣房、洗车房等。

这个项目的户型设计有很多亮点，更有多项开创性空间，比如：全落地窗搭配全景大边厅，光厅入户，首个116㎡巨厅设计，南北三阳台，X空间，270°转角巨厅，800库及L型大尺度收纳，主卧小家化等。

项目得房率号称管城同级最高，不同户型得房率从100%、120%到143%，最高得房率据传达到155%。

屹立为了进入郑州，此前参与多次土拍，最终落定管城。从产品来看，明显是想在东南区域打造一个标杆作品，为深耕郑州奠定口碑。

豫发豫园二期｜璞园

4月28日，璞园举行了产品发布会。我因为出差灵宝，遗憾错过。璞园打磨了28版方案，终于惊艳亮相。

作为郑州第一个真正的“可封窗的四代宅”，得房率突破160%，挑高6.3米，打造“空中挑高叠墅”，这在同质化严重的四代宅产品中，堪称划时代的革命性产品。

豫园一期的实景开放之后，精细化品质获得一片好评，项目在去年上半年快速清盘。对于二期，市场期待很高。豫发能否夯实自己的口碑，就看接下来的一期交付和二期实景呈现了。 

通派龙湖·御潮云上

作为这两年进郑的地市房企中最亮眼的一家，通派的拿地魄力值得学习。华润、招商在热电厂地块开发上的纠结，最终通派突然杀出并快速拿下。

这个项目的实景开放之时，其实已经注定会热销。道理其实很简单，周边老旧小区不少，地缘性改善需求不小，突然出来这么一个项目，单单一个挑高8米、宝格丽奢石背景墙的大门就在区域成了“鹤立鸡群”，更何况还有每户赠送35-78㎡的空中露台，中原区唯一的室内篮羽复合馆，超1200㎡的下沉庭院，3000㎡的立体美学会所以及在此打造的郑州首家亲子全时陪伴会所，等等，改善客户看了不可能不动心的。

截至现在，项目销售套数应该超过了300套，我掌握的网签数据是260+套，稳坐郑州前四个月销售面积和销售套数双TOP1的江湖宝座。

招商·臻境

曾经属于豪宅的一些配置，在招商臻境就能拥有，这就是项目带来的平权化。区域高颜值的超级城市界面，这是美学平权；区域首个超配精奢会所，这是场景平权；区域首个超配全景舱四代，这是空间平权；区域超享国际海派风园林，这是自然平权；区域超配更一流的服务水平，这是服务平权。

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对于首套置业通常属于刚需或者刚改的青年群体而言，这个项目实现了居住平权的价值愿景，打造的是一个真正让郑州年轻人买得起、也住的舒服的第一套轻豪宅。

郑州青年置业，一定要到招商臻境看一看。

华瑞·珑樾天境

作为非常低调的一家郑州老牌房企，27岁的华瑞集团其实已经在郑州和地市开发了十几个项目。厚积薄发，今年突然来了一个大招，开发了常西湖第一个四代宅华瑞·珑樾天境。

占地约53亩的华瑞珑樾天境，西侧是华瑞自建的珑樾公园和天境公园，一共占地约60亩。珑樾公园预计5月底开放。公园比社区大，建公园早于建社区，这种配置，在全国都属稀缺。

这是山水比德孙虎大师职业生涯中的首个“公园建筑景观一体化”作品。

为了呈现更好的作品，华瑞珑樾天境整个团队历时2年，跨越5省，总计17次考察了69个优质项目。

华瑞在这个项目上很用心，简单举两个例子：会所自持自营，不只是保障了社区的纯粹圈层和业主隐私，也便于根据业主需求提供高品质的社区服务；给入户地暖额外做了改进，落地“防暖气不热”设计，这是很隐蔽的细节工程，是很多客户在买房时压根想不到的细节。

更多的产品力细节，回头再专文写给大家看。

可以说，华瑞·珑樾天境的出世，将常西湖板块的人居水准一下子拉到一个新高度，也必将成为郑州的一个四代宅新标杆。

后记：

郑州一旦推行抬板住宅，大概率会成为新入市项目的主流选择，但并不适合所有项目，比如北龙湖可以出现四代宅，但很难出现抬板住宅。

我在此前的文章里分析过，抬板住宅的出现，既有优势，也有短板，但就像四代宅的出现，喜欢的很多，吐槽的也很多，但不影响四代宅的热销，抬板住宅也会是如此。

抬板住宅项目一旦入市，对于在售的四代宅一定会有冲击，但不可能是取代，毕竟这不同于四代宅对于低得房率的三代宅的冲击。

总的来说，抬板住宅将为郑州市场提供一种全新的产品思路，它既不是万能解药，也绝非昙花一现的噱头，它的价值在于为购房人多提供一种选择。未来真正决定项目成败的，从来不是某一种设计理念，而是产品本身能否在选址、用材、户型、细节等多维度上打动人心。

抬板住宅也好，四代宅也罢，最终比拼的还是开发商的诚意与功底。对购房者而言，多一种选择，总归是件好事。