郑州杉杉奥莱项目的“文旅微度假+日常消费”的双重属性，使其具备稳定的现金流与长期增值潜力，也是其作为中金唯品会商业REIT核心底层资产的核心价值所在。
郑州奥莱市场呈现多元协同发展的格局，已有杉杉奥莱（中牟店、二七店）、首创奥莱、王府井奥莱·平原小镇等多个项目布局，百联奥莱计划于2027年9月开业，进一步丰富了市场供给。
杉杉奥莱中牟店，凭借先发优势、规模优势与品牌优势，长期处于郑州奥莱市场领头位置。项目汇聚超100家品牌旗舰店，其中45+为省内独家/省内首家奥莱店。
区位方面，项目依托郑开同城化战略，地处郑开“半小时通勤圈”核心，直接辐射郑州、开封两市超1800万常住人口，同时覆盖许昌、新乡等周边城市，形成稳定的全域客流网络，是郑开同城化进程中商业融合的典型项目。
本次探访聚焦的郑州杉杉奥特莱斯中牟店，是中原地区标杆级花园式奥特莱斯，也是河南首单商业REITs——中金唯品会商业不动产REIT的核心底层资产。
根据我们采用的第三方数据统计去重客流（去除场内工作人员及重复进入的客流），项目2026年第一季度日均客流量为17,734人次；
其中工作日12,979人次，周末及节假日为26,784人次，是工作日的2.06倍，体现了较强的潮汐特点，且在过年期间吸引了较大规模的客流。
项目于2016年9月正式开业，已开分三期布局，总建筑面积约12万方，涵盖1期3期开放式街区、2期地上街区商业及特色美食街，共计入驻品牌超260家，业态覆盖国际名品、运动户外、亲子配套、餐饮娱乐等。
作为中金唯品会商业优质核心资产，我们近日实地走进项目亲身体验。
杉杉奥莱中牟店以1期3期开放式街区、2期地上街区、特色美食街等的空间结构形成多元消费场景。
整体布局如下：
全程走访各区域发现，仅有5家店铺打围，项目近三年出租率始终稳定在98%以上。
2026年春日焕新的拾光花园主题场景3月份完成，项目常年设置了绿植景观岛、中小型的景观点位，错落分布在街区各处。与传统奥莱的密集商铺布局稍显不同的是，这里的街区绿植景观岛与休闲长椅随处可见。
同时，项目兼顾宠物友好，在各休闲区域、景观节点附近均设置了宠物饮水点，提供免费宠物推车租赁服务，让携带宠物的消费者能够安心逛购，也拓宽了客群覆盖范围。
实地探访1期和3期街区业态布局及经营实况如下：
1期和3期核心名品+户外主力区汇聚了项目核心的国际名品与顶流户外品牌。分布有MaxMara 奥莱中原首店与Tory Burch中原奥莱首店。
此外，1期还分布着ARMANI、BOSS、BALLY、COACH等国际名品，形成高端名品集群。
户外品牌专区则形成由始祖鸟、萨洛蒙、可隆、猛犸象、北面、艾高等阵容。
其中可隆河南奥莱首家旗舰店、萨洛蒙中原奥莱首店、凯乐石中原奥莱旗舰店均坐落于此，门店面积均在150㎡以上，货品齐全，涵盖冲锋衣、户外跑鞋、露营装备等全品类。
项目在2025年引入迪桑特、火柴棍两大中原奥莱首店，进一步丰富高端户外矩阵；高端户外品牌HOKA河南奥莱首店也将于2026年正式开业。
1期运动旗舰，Nike Unite旗舰店等重量级门店占据核心位置，还分布着李宁中原首家超级奥莱店、安踏、斯凯奇等国内运动品牌，以及太平鸟、GAP等潮流服饰品牌，满足不同年龄层消费需求。
2期地上街区商业与1期3期的开放式街区不同，2期地上街区商业以封闭式空间呈现，整体为3层结构，其中3层为车库，1-2层为商业经营区域，主打大众服饰、亲子配套、生活服务等品类，汇聚阿迪达斯形象工厂店、斯凯奇等大众运动品牌。
杉杉奥莱中牟店推出“全国景区门票当钱花”活动，流程便捷。该活动利用周边文旅景区的客流资源，是“文旅+商业”联动模式的具体落地，也是项目区别于其他奥莱项目的核心差异化优势。
项目多处设有母婴室，配备婴儿床、哺乳椅、温水机等设施。同时，项目聚焦女性友好、儿童友好、宠物友好三大维度进行设置，除母婴室、宠物饮水点外，还在各区域配备了提供饮水、应急物品等便捷服务。
特色美食街作为项目体验业态的核心补充，特色美食街呈线性布局，长度约200米，餐饮业态集中布局。
现场探访，各区域美食汇聚特色小吃、大众餐饮、网红美食、正餐等多种类型，品类丰富且性价比突出，满足不同消费场景需求。
入驻品牌包括：网红茶饮类喜茶、瑞幸、霸王茶姬、柠季、眷茶等，快餐类KFC、必胜客、塔斯汀，特色小吃类庙东排骨、绝味鸭脖、满巍明等，正餐类海底捞、海底捞户外、和府鱼酷、荣烧、土大力、兰湘子、阿平牛杂等，甜品烘焙类DQ、极拉图等。
即便非节假日，午间与傍晚的美食街仍有稳定客流，快餐小餐品牌人气最旺，不少消费者打包后在休闲座椅上就餐。
从功能定位来看，特色美食区域成为串联各消费区域、提升客群粘性的纽带。整体来看，项目招商策略偏向稳健，未出现明显激进调整及大规模品牌替换情况，1期3期街区、2期地上街区与美食街之间的业态衔接较为顺畅，消费路径设计合理。
（略）
完整内容请见我们的《消费/商业不动产REITs2026年一季度观察》，有兴趣的读者请到文末扫码与我们的商务小助理联系。
项目核心特征可总结为三点：
一是主题公园集群+文旅联动，是该项目能辐射最广域的消费市场，以及获取区域市场领先占位的核心优势；
二是品牌布局兼顾稳定性与差异化，大众品牌与成熟品牌占比较高，同时搭配首店、旗舰店形成差异化竞争力，平衡性价比与品牌层级；
三是客群定位清晰，家庭客群占比突出，女性友好、儿童友好、宠物友好的三维精细化服务体系，进一步强化了家庭客群粘性。
再辅以丰富的餐饮业态，涵盖快餐、正餐、特色小吃、网红茶饮等全类型，作为零售业态的重要补充。
从使用属性来看，该项目并非依赖单点网红打卡的流量型项目，而是兼具文旅微度假属性与日常消费功能的商业空间，辐射郑州及开封区域，成为可反复到访的日常商业生活目的地。
从商业REITs底层资产的核心要求来看，这种“文旅微度假+日常消费”的双重属性，使其具备稳定的现金流与长期增值潜力，也是其作为中金唯品会商业REIT核心底层资产的核心价值所在。
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