郑州高新区或是下一财富聚集地！三年后这些区域,或将让你资产翻番！
很多人买房盯着房价涨跌,盯着地铁开通,盯着学区划分,这些都没错,但都只是表面,真正决定一个区域能不能让你资产翻番的,不是这些看得见的配套,是产业聚集带来的人口虹吸效应,是那种＂这个地方必须有人来,而且来的都是有消费能力的人＂的底层逻辑。郑州高新区这几年的变化,恰恰就是这个逻辑在发生作用。
你去高新区转一圈就能感觉到,这地方和传统的居住区不一样,街上不是遛弯的大爷大妈,是背着电脑包赶地铁的年轻人,是西装革履谈项目的商务人士,这些人的特点是：他们必须在这工作,他们的收入在郑州属于中上水平,他们对居住品质有要求但不会盲目追高。这三点决定了高新区的房产需求不是炒作出来的虚火,是实打实的刚需和改善需求在支撑。
郑州高新区不是一个整体,你得把它拆开看,科学大道以北、长椿路以西、西四环以东这个三角区域,是整个高新区产业密度最高的地方,华为、中兴、浪潮、紫光这些企业的研发中心都在这一片,每天早晚高峰你站在科学大道地铁口,能看到成千上万人从地铁站涌出来,这些人就是这片区域房价的底气。
但很多人没注意到的是,这片区域的住宅供应其实一直是不足的,早些年高新区规划里商业用地和产业用地占比太高,住宅用地批得少,导致在这工作的人要么住得远每天通勤两小时,要么只能租房凑合,等他们收入上来了想改善居住环境的时候,发现这片区域能买的新盘不多,二手房又大多是十几年前的老破小,这个供需缺口三年后会更明显,因为产业还在往这聚集,人只会越来越多。
再看长椿路以东到西四环这一带,这里是高新区的生活配套集中区,商业综合体、学校、医院都在往这边布局,但这里有个问题,就是产业密度没有科学大道那边高,上班族的日常活动半径够不到这里,这就意味着这片区域的房子更依赖于外溢需求和学区价值,而不是产业带来的刚需,三年后如果高新区的产业扩张速度放缓,或者周边区域的教育资源追上来了,这里的涨幅就会明显弱于核心产业区。
很多人一听＂资产翻番＂就觉得是画大饼,但你仔细想想,资产翻番不是说房价要涨一倍,是说你的这套房三年后卖出去,扣掉持有成本和交易成本,到手的钱比现在多一倍,这个账怎么算得过来？关键在于你买的时候有没有买到价值洼地。
高新区现在的问题是,核心产业区的新盘单价已经到了两万五到三万,这个价格在郑州不算低,但你对比一下,同样两万五的单价,你在郑东新区买的可能是纯居住属性的房子,周边都是小区和商场,但在高新区你买的是产业聚集区的稀缺住宅,这两种房子三年后的流动性和抗跌性完全不是一回事,因为郑东新区的购房需求是全市分散的,高新区的购房需求是这片区域产业人群集中的,后者的需求更刚性更稳定。
还有一点很多人算不明白,高新区这些产业人群的平均年龄在三十岁出头,正是从租房到首套房、从首套房到改善房的过渡期,他们现在买个小两居过渡,三年后收入上来了要换大三居,这个置换需求会把小户型的流动性撑得很好,你现在买套八十平的两居,三年后想卖基本不愁接盘的,因为每年都有新人进这个区域需要过渡房。
高新区这几年建了不少商业综合体,街面上看着挺热闹,但你仔细观察就会发现,这些商业的人气来源不稳定,工作日靠周边上班族吃午饭和下班消费,周末人流量断崖式下跌,这说明高新区的常住人口密度还不够高,商业的支撑力主要来自产业人群而不是居住人群。
这个现象对买房意味着什么？意味着你不能因为某个楼盘周边商业配套看着不错就觉得升值潜力大,你得看这个商业配套的客群是谁,如果主要靠产业人群支撑,那这个楼盘的价值还是要回到产业聚集度上去判断,如果商业配套能吸引全市的消费人群,那才是真正的区域价值提升,但现在高新区显然还没到那个阶段。
小贴士：如果你真想在高新区买房,建议重点看科学大道沿线五百米范围内的次新房和新盘,户型选八十到一百平的中小户型,这个面积段三年后的流动性最好,至于那些主打改善和学区的大户型豪宅,除非你是真刚需自住,否则慎重考虑,因为三年后能接盘的人群基数太小,你可能会被流动性卡住。
