郑州最慢豪宅!

2025年2月27日，嵩雲序摘地。

为什么慢？是开发商没钱吗？

第1，开发商不缺钱

这个开发商还真不缺钱，它的开发商是贵朴置业，其母公司是经开区管委会100%控股的郑州经开城市发展投资有限公司（简称：经开城发）。

经开城发是经开区的城市建设运营主体单位，主要负责区域的土地一级开发和基础设施建设运营。

完全没有暴雷风险。

2025年，《楼八》和经开城发的主要负责人进行过深度交流，项目虽然前期销售了一部分，但从根本的逻辑上讲，他开始就没准备快卖，就是准备“现房销售”的。

为什么要现房销售，就是让客户真真正正看到他要买的房子是什么样子之后，再掏钱包。

这就是蝶湖书院为什么“慢”的原因。

它不是缺钱，它的“慢”，只是因为公司真的想认认真真做一个好产品。

上图：蝶湖书院的位置

“kpi类型的上市房企”追求快，这无可厚非。

同样，没有上市的公司慢下来更是好事，房子，这玩意，特别是豪宅产品，更应该慢一点。

【2】

天生的豪宅

蝶湖书院是最纯粹的豪宅。

看一下项目的面积段，主力户型有三个：170㎡、226㎡和286㎡，以及少量195-339㎡顶复和170-286㎡一楼带院。

其中226㎡以上户型占比高达70%。

一目了然，顶级豪宅。

70%的户型大于226㎡，在滨河新城，只有2个项目，一个是美庐湾，一个是蝶湖书院。

这就是用数据定义顶级豪宅。

经开城发为什么要把这宗地块打造为“顶级大平层豪宅”？

因为这块土地值得。

看下图。

上图：蝶湖区现状图

①以高铁线为界，滨河分为刚需东区和豪宅西区。

②西区豪宅靠近蝶湖的土地，除了地标、商业和学校外，只有5宗土地。

在这5宗土地中，美庐湾和滨水家园2宗地已经交付，滨水家园是经开区管委会家属院，美庐湾是480万起步的亚洲十大建筑设计豪宅。

剩余的3宗土地，蝶湖书院是其中之一。

这就是蝶湖书院的土地稀缺性，也是蝶湖书院定位高端豪宅的根本。

开篇说了，豪宅就该慢慢盖，慢慢卖。

盖快了，质量很难把握，卖快了，对房企可能是好事，但对客户可不是好事，因为大多数早早卖完的豪宅最后或多或少都会面临减配的问题。

举2个例子：如果云鼎湖居交房还有一半房，估计铝板就换了，如果美庐湾烂尾前还有一半货值，估计3年前就交房了。

只有开发商一直没卖完，它才不敢减配，只有卖得慢，开发商才会越做越好，最后把产品打造完美，只有敢卖现房，才是对自己品质的信任。

这是人性，也是现实。

5月1日，项目大门会所刚刚开放，6个月后，项目交付，这就是“现房销售”的节奏和打法。

【3】

雕琢的豪宅

面对拥有豪宅基因的土地，那不缺钱的经开城发又将怎么打造这座豪宅产品呢？

它没有花里胡哨，它是通过解决顶豪客户的置业痛点，去打造舒适+实用性豪宅。

痛点一，产品的不纯粹

高低配是豪宅的弊端，它在产品形式上把客户分为2大阵营，这并不利于业主之间的关系融洽，所以，蝶湖书院选择了纯小高。

蝶湖书院占地59亩，容积率1.99，规划8栋16层纯小高层。

痛点二，户数的不合理

一个豪宅小区，不能太大，也不能太小，户数不能太多，也不能太少，一个顶级豪宅最佳数量是300-400户。

举个例子，蝶湖书院配了1000多平归家大堂和约1500平会所，只有368户业主使用，但如果增加到1200户，那会所的使用舒适度就会急剧下降。

痛点三，装修后的空间压抑

豪宅，装修程度往往都比较复杂，地面和顶部稍微装修复杂一点，层高就不够了。

蝶湖书院把层高做到了3.2米。

痛点四，地库压抑+车位小

上图：项目地库效果图

豪宅客户往往都是正值当年的中年人。

他们疲于应酬，早出晚归，大多数和小区亲密接触的地下车库，而大多数小区的地库层高低，车位小。

蝶湖书院把地库层高做到了4.2米，标准车位的尺寸做到了2.6米*5.5米。

痛点五，隔音问题

这是当下居住邻里之间最大的问题。

特别是高端客户，一方面不想听到邻居家的声音，另一方面也不想让邻居听到自己家的声音。 

为了解决隔音问题，蝶湖书院做了5个方面的工作。

1、净重达160公斤的梵蒂斯隔音入户门

2、采用约200mm厚的加厚楼板

3、楼板增加高密度聚氨酯橡胶隔声垫

4、选用了贝克洛高性能系统窗

5、采用了海瑞斯同层排水3.0系统

痛点六，直饮水缺失问题

我们平时刷牙、洗水果都不喜欢用自来水，加上泡茶煮饭，对于纯净水的需求很大，如果加净水器，那加的地方就很多，工程巨大。

蝶湖书院考虑到了这一点，它配置了管道直饮水系统，净水通过专属管道直达每户。

痛点七、楼栋之间的对望问题

上图：蝶湖书院效果图

豪宅楼栋之间的对视，一直困扰“高容积率”“密楼栋”类豪宅。

蝶湖书院摒弃高低配，打造纯小高层，一方面是为了产品的纯粹性，另一方面主要还是为了拉大楼间距，从上图可以看出，社区中心的楼间距做到了100米以上。

不仅解决对望，还能确保每一户的采光。

结尾

楼八的话

蝶湖书院不仅是最慢的豪宅，也是最实用的豪宅。

上图：蝶湖书院实景

它并没有把主要精力放在让项目“奢华”，让项目“富丽堂皇”上，而是把实用主义和人性化做到极致。

我们认为，未来的豪宅也应该是这个方向。

当然，至于产品本身之外最重要的学区问题，项目加持的是蝶湖小学和经开外国语西校区，经开外国语就不用说了，蝶湖小学据说是经开区最好的小学。

感谢关注《楼八地产研究所》，我是宇文播，专注郑州城市发展和本土高端地产研究，致力推动城市进步。