大洗牌!郑州这些楼盘,把隔壁小区卷哭了...

最近后台收到不少粉丝留言：

“现在郑州这些四代宅得房率动不动就120%以上，到底是真划算还是营销噱头？”

说实话，得房率这件事，确实是当下郑州楼市最值得关注的变化之一。

过去我们买房，高层得房率75%-80%是常态，花100平的钱实际到手也就80平不到。

但现在，随着四代宅产品的集中入市，郑州主城八区的高得房率项目已经遍地开花，最高甚至做到了160%。

这意味着什么？同样的总价，你买到的实际使用面积可能比别人多出一半。

今天这篇文章，我就把主城八区得房率最高的项目及户型给大家做一个详细盘点。

想看完整版50个项目、171个户型详细表格的，直接长按识图自取。

建议结合着四代宅地图一起看，位置概念更清晰↓

  二七区  

二七区目前高得房率的代表就是亚星观樾。

项目位于二七新区，占地58.6亩，容积率2.99，规划7栋高层+3栋洋房。其中145平的户型得房率做到了120%，总价180万左右。

这个项目最大的竞品是马路对面的招商林屿境。林屿境的综合面积使用率90%以上，2025年底提前交付，目前挂牌量比较少，成交价基本在1.2万/㎡左右，且成交户型主要是98和119㎡。

  高新区  

高新区得房率最高的，当属五龙口的兴瑞雅著。

这个项目是巩义开发商在郑州的首个作品，容积率2.49，小高层+高层组合。143平的户型得房率在130%左右，均价220万左右，毛坯交付，距离地铁8号线五龙口站约300米。

有意思的是，兴瑞雅著和一路之隔的郑轨云麓形成了直接竞争。由于兴瑞雅著开发时间晚于郑轨云麓，户型设计和得房率显著更高。郑轨云麓144平的户型得房率只有85%左右，总价200万左右。

兴瑞雅著首开价格直接锚定郑轨云麓，129平中间户150万、边户160万，单价11500-12500元/㎡。这个价格配上130%的得房率，确实让郑轨云麓的价格体系原地崩塌。

  管城区  

管城区得房率最高的是三环边的屹立天誉东方。

这是屹立置业在郑州的首个楼盘，定位“光感四代宅”，小区门口就是地铁4号线金岱站。该项目143平的洋房边户户型得房率最高达到155%，中间户得房率也在134%左右。总价在240万左右。

这个项目最大的竞品不是三环外的二手房，而是三环内的招商臻境、信达棠樾七里二期和缦华云颂，虽然隔着三环线，但直线距离也就1公里左右。

不过以上三个项目都没有洋房产品，而屹立天誉东方有7-11层的洋房。距离屹立最近的二手房小区“新城时光印象”，今年成交价在一万冒头，但都是高层；隔壁的新城时光天昱有洋房，143平户型成交价在1.3-1.5万/平，得房率只有约80%。

  惠济区  

惠济区的台隆龙湖九曲云璟，176平的户型得房率做到了159%，但这个户型目前还没有对外释放。

项目120平以上的户型得房率都是134%起步。首开103-110-127-129-139平这几个户型，其中139平得房率约方厅偶数层145%、奇数层136%；侧厅偶数层143%、奇数层148%。

项目还没开盘，根据目前释放的价格区间，139平总价在210万左右。

最大的竞品是快要清盘的招商嵩云序，精装修交付，136平得房率120%左右，总价250万左右，两个项目直线距离约600米。隔壁的台隆合园二手房单价不到一万，但产品没有可比性。

  金水区  

金水区得房率最高的，毋庸置疑是豫发璞园。

230平的户型得房率突破性地来到了160%，实得面积可达370平左右。该户型挑高6.3米，是郑州首个复式四代宅。目前释放的价格显示，该户型总价在500-600万之间。

对于金水主城追求双学区的改善客群来说，这个项目是稀缺品。毕竟金水主城终极改善，豫发璞园没有对手。

  经开区  

经开区得房率最高的是位于滨河的中建傲铂26。

项目上周刚开盘，首开去化率90%，价格在1.18-1.28万/平左右。135平户型的得房率在144%，总价180万左右。

该项目135平最大的竞争对手是万祥紫境139平，得房率120%，但紫境的整体调性比傲铂更偏改善。

二手房方面，周边没有可对比的。北侧一河之隔的正商滨河铭筑是公寓性质。再往远说，中建观湖国际、青风公园等小区单价在1万冒头，但得房率普遍在80%左右。

  郑东新区  

郑东新区得房率最高的是金茂璞逸缦湖，北龙湖北岸首个四代宅。198平的户型得房率在130%左右，总价1100万左右。容积率1.49，清华附中学区。

该项目小范围内几乎没有对手，北侧的二手小区华润瑞府以及新房兰溪府，都是小高层社区，璞逸缦湖是纯洋房。而且兰溪府的得房率在85%左右，瑞府只有80%左右。

  中原区  

中原区得房率最高的，目前来看是中原颂开元的189平洋房，得房率142%左右，总价500万左右。

小范围内没有洋房可选。南侧的中原颂一期还没有交付。板块内偏改善的小区集中在二砂创意园周边，其中中海时光之境的洋房均价在2.6万/平左右，价格相差不大，但中海的洋房得房率只有95%左右，且是精装修交付。

看完这八个区域的高得房率项目，你会发现一个明显的趋势：郑州楼市正在经历一场无差别的产品力升级。

四代宅、高得房率、会所体系，这些以前只有豪宅才敢想的配置，现在在越来越多区域都快成标配了。

对于购房者来说，这当然是好事，同样的总价，能买到更大的实际使用面积。

但也要注意，高得房率背后往往伴随着“赠送面积”的计算方式差异，有些是露台全赠送，有些是挑高空间，实际使用感受还需实地体验。

如果你想全面了解郑州主城在售的高得房率项目，我把50个项目、171个户型的详细盘点做成了一个完整表格，包含了每个户型是否有露台、均价多少、总价多少、距离地铁的距离、对应的学校、交房时间等关键信息。

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