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郑州三环内最大的价格洼地,居然是这里?

2026-06-24 12:21:16

郑州三环内最大的价格洼地,居然是这里?

“主城区买房，四环不如三环稳”这是郑州买房人烂熟于心的真理。

越是主城环内，房价自然越贵，毕竟地段论在楼市里从未失灵过。

但凡事总有例外。

郑州就有这么一个区域，明明身处三环内，房价却只有四环的水平。

说的就是那个一直被很多人忽视的——五龙口板块。

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五龙口板块，范围大致为金水西路、嵩山北路、北三环、西三环围合区域，处在高新区与中原区的交会处。

在主城土地越来越稀缺的今天，三环内的价值不言而喻。

但落到具体板块，五龙口的存在感明显不如周边的邻居们。这一点在二手房价上就有体现。

2025年板块二手房参考均价从年初的约‌8300-8900元/㎡‌逐步下行，至年末维持在‌7500-8000元/㎡‌区间。整体流动性偏弱。

三环的位置，卖出了四环的价格，五龙口的房价水平明显低于市场正常值。

板块内少数房龄较新的小区还能撑住场面。碧桂园天悦湾、建业盛悦府部分户型成交价在11000+元/平米。

但大多数小区就没这么幸运了。正商明钻一期二手房成交均价六七千每平，威尼斯水城二期约七八千，绿城绿园的小面积更是跌到了每平五六千。

还有一些没有电梯的老小区，比如没有暖气的西湖春天，二手房成交价甚至已经有了低至5000元/平的价格。

整个五龙口板块的二手房成交价，基本都维持在10000元/㎡以下。

为什么明明处于三环内，就是卖不上价？

首先，老旧社区占比太高。

五龙口板块内10年以上房龄的小区一抓一大把，这些老旧小区挂牌量高，直接拉低了整体均价。

区域整体偏刚需，基本没有品质稍高的二手房小区，价格自然上不去。

其次，割裂感太强。

西三环与西流湖将其与高新主城割裂，编组站将其与金水主城割裂，同时跟中原区一路向西的发展方向又无法重合。

尤其是郑州北编组站造成的交通壁垒，很大程度上抑制了整个板块的成长。

就拿五龙新城香雅苑和郑铁三北小区来说，直线距离仅有一公里左右，但想要去到对面，需要绕道南侧的农业高架或往北绕到北三环。

这种割裂感，长期压制着片区房价。

第三，配套档次不高。

高新老城随着万达广场、正弘汇的接连开业，商业配套有了质的提升。但五龙口稍微大点的商业只有华强广场，大型高端商业几乎为零。

教育资源同样尴尬。高新区整体的教育资源相当拿得出手，但对于高新东南的五龙口板块来说，却是一大短板，教育资源丰富，但缺乏高品质的教育资源，可以说是高新区教育最一般的区域。

虽然槽点不少，但五龙口并非没有亮点。

① 产业带来就业和人口

沿着西三环，河南省国家大学科技园坐落于此，不少中小企业聚集，提供了大量就业岗位，带来了大量人口，房子出租率非常高。

② 交通局限正在改善

地铁8号线已于2024年12月29日通车，途经五龙口板块设有五龙口站和大学科技园站两个站点。

更重要的是，制约五龙口多年的郑州北编组站也有了搬迁安排。

一旦编组站搬离，噪音问题将迎刃而解，整个板块的交通属性和城市界面都将得到巨大提升。

③ 生活配套相对成熟

除了没有高端大型商业，区域内有华强城市广场、世纪华联、丹尼斯百货，再加上周边小区底商，满足日常生活完全没问题。

不管怎么说都是主城三环内，成熟社区众多，生活氛围浓厚。

一直以来，五龙口板块有着自己不紧不慢的发展节奏。虽然慢，但它一直在向前。

目前的五龙口板块，非常适合以下几类人群：

① 在附近上班和工作的年轻人。大学科技园及周边企业众多，通勤便利。

② 地铁8号线可通达的区域。比如部分金水区和高新区工作的人群，地铁直达。

③ 想居住在三环内，但预算不高的购房者。这是主城三环内为数不多的价格洼地。

这个板块升值确实慢一些，但自住完全没问题。

对于预算有限又想留在主城三环内的购房者来说，五龙口或许是一个可选项。

毕竟，三环的地段、四环的价格，这样的房价黑洞，在郑州真的不多。

END

或许有朋友会问，其他板块情况怎么样？哪些小区值得关注？有没有更全面的数据可以参考？

买房这件事，最怕的就是信息不对称。光靠看几篇稿子、刷几个短视频，很难对郑州楼市有一个全局的把握。

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