郑州经开区写字楼出租率连续下滑,中牟产业新城反而出现一铺难求

很多人看到经开区写字楼空置率上升,第一反应是疫情影响、企业外迁、经济下行,这些都对,但这不够,因为你把目光放到隔壁中牟产业新城就会发现,同样是郑州都市圈范围内,同样面对这几年的大环境,一个是连续下滑找不到租户,一个是一铺难求要排队等,这说明起作用的不是那些宏观层面的东西,真正决定这个地方能不能活下来的,是它到底在为谁服务。

经开区这些年建了很多高端写字楼,配套也不错,但问题就出在＂高端＂这两个字上,它想服务的是那种大型企业、总部经济、需要高大上办公环境的公司,这个定位在五年前没问题,但现在你会发现这类企业要么收缩了、要么根本不需要那么大的办公面积了,更关键的是,这些企业本身在郑州就不多,而经开区又没有培育出新的这类企业,它等着别人来填满自己的楼,但那些能填满楼的企业要么去了更核心的区域,要么压根就不来郑州。

这里面藏着一个很多人看不透的东西,写字楼不是盖出来就有人租的,它背后得有产业逻辑做支撑,经开区的产业逻辑是＂我有楼你来租＂,而不是＂我有产业所以需要楼＂,这个顺序一旦搞反,楼就变成了累赘。

中牟产业新城这个地方,很多人一开始根本没看上,觉得离市区太远、配套不行、不如经开区成熟,但你真去看就会发现,它火起来的原因恰恰是因为它不追求那些表面上的＂成熟＂,它做的是另一件事：把那些真正需要落地、需要空间、需要成本优势的产业接住。

这个接住不是简单的招商引资,是它从一开始就想清楚了自己服务的对象不是那种要高大上办公楼的企业,而是那种需要厂房、需要仓储、需要物流、需要快速扩张的制造业、电商、物流企业,这些企业在郑州市区租金承受不了,在经开区又不符合人家的调性,中牟给了它们一个恰好能待得住的地方,租金合适、空间够用、审批流程不复杂,企业进来就能开工。

更关键的是,这些企业一旦进来,它们带来的不只是租金,还有上下游配套的需求,你会看到围绕着这些企业,周边开始出现配套的小企业、服务商、物流公司,整个产业新城不是靠几栋楼撑起来的,是靠一堆真实运转的企业生态撑起来的,这个生态一旦转起来,一铺难求就是自然而然的结果。

经开区和中牟的差别,表面上看是租金、位置、配套的差别,但往深了说,是两种不同的城市发展逻辑在碰撞。经开区代表的是那种＂我先建好平台等你来＂的逻辑,它相信只要硬件够好、环境够优,企业自然会来,这个逻辑在增量时代有用,但在存量时代就不灵了,因为企业现在不缺选择,它们缺的是一个真正能帮它活下来的地方。

中牟产业新城代表的是另一种逻辑,它不等企业来填满自己的设想,而是先搞清楚什么企业真的需要落地、什么产业真的能在这里扎根,然后围绕这些需求去配置资源,它不追求高大上,追求的是＂够用、踏实、能赚钱＂,这个姿态反而让那些真正要干活的企业愿意来。

很多人看城市发展,总觉得越高端越好、越像一线城市越好,但实际上很多二三线城市的问题不是不够高端,是太想高端了,它们想跳过那个脚踏实地服务中小企业、服务制造业的阶段,直接去做总部经济、做高端服务业,结果就是楼盖了一堆没人租、产业园建了一堆没企业进,反而是那些老老实实接住真实需求的地方,活得越来越好。

如果你是企业主在郑州找办公或厂房,别只盯着那些看起来高大上的写字楼,多去看看中牟产业新城这种地方,租金成本、扩张空间、审批效率可能比你想象的更实用,很多时候企业活下来不是靠环境有多好,是靠成本能不能撑得住、业务能不能快速展开,那些看起来不起眼的产业园区,往往藏着更适合你的机会。