郑州经开片区招商导向转型,原有工厂型物业频频交易
郑州经开区这两年发生了一件很多人没注意到但其实挺重要的事,就是它的招商思路在转,转得很彻底,过去那种＂只要是制造业就要,只要能解决就业就行＂的逻辑不管用了,现在它要的是那种能带来税收、能形成产业链、能往高端走的项目,不再是什么都往里塞。
这个转变听起来好像是政策调整,但你去看市场就会发现,它其实已经传导到了最底层的物业交易上,那些早年建起来的老厂房、标准厂房、工业园区,现在正在大批量地被挂出来转让或者招租,不是因为这些物业不好,是因为它们承载的那种产业形态已经不符合片区现在的定位了,原来那些劳动密集型、低附加值的制造业企业,要么主动撤了,要么被动地发现自己拿不到新的政策支持。
你去看那些正在交易的物业,会发现一个特点,它们基本都是十年前甚至更早那批开发的,层高不够高、配套不够全、土地性质也比较老旧,当时建的时候可能就是按着＂能用就行＂的标准来的,但现在的招商对象不一样了,人家要的是能搞智能制造、能做研发中心、能容纳自动化产线的空间,老厂房根本适配不了这种需求。
更关键的是,这些物业的原租户或者原业主,很多都是那种靠人力成本优势活着的企业,比如服装代工、简单组装、低端零部件加工,这类企业在经开区现在的产业规划里已经没有位置了,它们要么往外迁到更便宜的地方,要么干脆就不做了,腾出来的厂房自然就得重新找下家,但下家不好找,因为新进来的企业要的东西跟以前完全不一样。
有意思的是,这些工厂型物业虽然频繁挂牌,但其实成交速度并不慢,因为确实有人在接,接盘的主要是两类,一类是那种有改造能力的产业地产运营商,他们拿下老厂房之后会做升级,把层高打高、把消防重做、把配套补全,然后再按着现在的招商标准去找租户,这种玩法需要钱也需要时间,但只要改完了,租金能翻倍；另一类是那些本身就在经开区有业务、想扩大规模的企业,它们直接买下来自己用,省得从头拿地建厂,时间成本和资金成本都能省不少。
这两类接盘方其实都在验证一件事,就是经开区的产业升级不是空话,它真的在发生,而且市场已经开始按着新的逻辑在配置资源了,那些能适应新招商导向的企业和资本在往里进,那些适应不了的在往外退,物业交易只是这个过程的表面现象,底层是整个片区的产业结构在重新洗牌。
很多人觉得招商导向转型是政府的事,跟普通人关系不大,但你仔细想想就会发现,这事其实跟每个在这个片区工作、生活、做生意的人都有关系,因为产业升级带来的不只是企业类型的变化,还有就业结构、收入水平、配套需求的全面改变,过去那种靠人力密集型产业支撑的片区,餐饮、住宿、交通都是按着＂便宜、快、够用＂的标准配的,但现在进来的是高端制造、研发团队、技术人员,他们要的是品质、效率、舒适度,这就会倒逼整个片区的服务业和配套设施跟着升级。
所以那些工厂型物业的频繁交易,表面上看是资产在流转,实际上是一个片区从旧产业形态向新产业形态过渡的信号,这个信号告诉你,经开区已经不想再做那种低端制造的集散地了,它要往价值链上游走,要做那种能留住人才、能产生创新、能带来高税收的产业,而这个转变一旦完成,整个片区的面貌和气质都会跟现在完全不同。
小贴士:如果你在郑州经开区有投资或者工作打算,建议重点关注那些正在改造升级的老厂房项目和新规划的产业园区,因为这些地方未来的租金、配套、人流都会有明显提升,另外要注意的是,现在进入这个片区的企业门槛确实比以前高了,不是什么项目都能落地,所以如果你是企业主,最好提前了解清楚片区的具体招商要求和产业导向,别盲目进场。
