郑州二手房价缩水,2012年价位再现？

很多人看到郑州二手房价格回到2012年的水平,第一反应是市场崩了、楼市完了,但这种判断其实浅了,因为你仔细去看那些真正回到12年价位的房子,会发现一个很有意思的现象,不是所有房子都在跌,跌回去的都是那些当年被情绪推高、被概念炒起来、被所谓的＂未来规划＂画饼画出来的那批房子,这些房子在2012到2018年那波行情里,价格涨得最猛的时候能翻三倍,但这个三倍里有多少是真实居住需求带来的,有多少是击鼓传花游戏里的泡沫,现在市场给出了答案。

真正起作用的不是什么政策调控或者经济下行,而是一个城市的房价最终会回归到它真实的居住价值和收入水平,郑州这个地方,平均工资摆在那,产业结构摆在那,人口流入速度摆在那,当年那些动辄三万五万的房子,你让一个月入七八千的普通家庭怎么接盘,接不住的时候,价格自然就掉下来了,这不是崩盘,这是纠偏。

现在郑州二手房市场最明显的特征不是整体下跌,是分化,那些真正靠近地铁口、周边配套成熟、学区还能看的房子,价格确实也在调整,但调整幅度远没有那些偏远地段、空有概念没有配套的房子那么夸张,你去看金水区、二七区核心位置的房子,跌是跌了,但也就是从高点回落百分之二三十,可那些当年靠着＂自贸区概念＂＂空港新城概念＂＂米字形高铁枢纽概念＂卖出去的房子,现在价格能腰斩就算运气好的。

这背后的逻辑很简单,当钱不够多的时候,人们会用脚投票选择那些真正方便生活的地方,概念这个东西,在大家手里都有闲钱、都愿意赌一把未来的时候,它值钱,但当大家开始精打细算、开始认真考虑每天通勤时间、孩子上学距离、买菜看病是否方便的时候,那些只有概念没有现实支撑的房子,自然就没人要了,现在市场里最难卖的就是这批房子,挂上去半年一年都没人看,偶尔来个人问价,听到报价扭头就走。

2012年的郑州房价为什么能涨起来,因为那个时候市场里有接盘的人,有刚需,有改善,有投资客,有本地人,有外地人,大家都相信房价会涨、相信买了就赚、相信晚买不如早买,这种共识一旦形成,价格就能往上走,但现在这个共识碎了,不是说大家不买房了,是大家不再相信房子一定会涨了,不再愿意为了一个不确定的未来去背三十年的房贷了。

你现在去郑州的中介门店看看就知道,来看房的人不是没有,但真正愿意出手的越来越少,大家都在等,等一个更低的价格,等一个更确定的信号,这种观望情绪一旦蔓延开,市场就会陷入一个恶性循环,卖家觉得价格再不卖就更低了着急出手,买家觉得价格还会跌不着急买,然后价格就真的一路往下走,那些2012年买房的人,当年可能七八千一平买的,现在还是七八千一平卖出去,看起来没亏,但你算上通货膨胀、算上这十几年的利息成本、算上这笔钱如果不买房可能产生的其他收益,其实是亏了的。

小贴士：现在想在郑州买二手房,重点看三个指标,一是地铁距离,最好步行十分钟以内能到站,二是周边是不是有真实的商业配套而不是规划图上的配套,三是小区入住率,入住率低的小区再便宜也别碰,因为后期物业和生活氛围都会是大问题,那些挂牌价特别低、看起来特别划算的房源,多半是有硬伤的,不是产权问题就是位置太偏或者房子本身质量有瑕疵,这个时候千万别图便宜冲动下单。