从武汉回河南几年了，跑郑州这个盘口也有几年了，从当年的"疯抢""日光""地王满天飞"，一路看到今天这个光景，说实话，感慨还是有的。

今天坐下来聊聊2026年上半年郑州楼市的底牌摊给你看。我总结郑州市场这半年就十六个字：缩量提质、低位企稳、结构分化、央国企主导、本土房企占位。

啥意思？土地市场缩量缩到骨子里了，成交幅数腰斩；新房成交在低位站住了脚，没继续往下掉，但改善盘和刚需盘那真是冰火两重天；拿地的、卖房的第一梯队清一色央企国企，本土的老地头蛇们退居二线，只能在核心区"占个位"。

这篇文章，我想跟你聊四大块——土地、政策、销售、本土房企；外加一个重点，就是咱河南自己的地头蛇们在郑州这盘棋里到底混得咋样；最后再给你来一个大胆预测，聊聊下半年这行情往哪儿走。数据都是硬的，判断是我这么多年攒下来的市场嗅觉。

一、土地市场：缩量到骨子里，底价成交成常态

先说土地。土地是楼市的先行指标，房企敢不敢拿地、拿什么地，直接看出他们对后市的判断。我看完上半年的数据，一个字：冷。

两个口径讲清楚

这里必须先跟你说明白，土地数据有两个口径，别搞混了。

第一个是克而瑞全口径（含纯住宅、商住、商办、综合、工业、商业、办公等经营性用地，招拍挂方式）：2026年上半年郑州成交56幅、成交总价约57.2亿元、成交总建约746.9万㎡、成交用地约344.2万㎡、楼板价约765元/㎡、每亩地价约111万元/亩、溢价率0%。同比看，成交幅数-42.27%、成交总价-38.77%；供应81幅、同比-20.59%（数据来源：CRIC克而瑞，统计截至2026年6月）。

第二个口径（仅纯住宅、商住、商办、综合的经营性用地，剔除工业等）：成交11幅、成交总建约75.24万㎡、成交总价约34.43亿元、楼板价约4576元/㎡、溢价率0%，全部底价成交（据"2026上半年郑州房地产市场报告"，CRIC克而瑞监测，统计截至2026年6月）。

需要说明的是，两个口径的楼板价差异很大（765元/㎡ vs 4576元/㎡），主要是因为全口径把大量低单价的工业用地也算进去了，拉低了整体楼板价；而第二个口径只看经营性住宅类，单价自然高。我提醒你，看土地数据一定要问清口径，这俩数不能混着用、更不能自己加加减减。

月度节奏：前低后升，但整体缩量

从月度节奏看（经营性用地口径），1月无成交、2月成交总建1.30万㎡、3月4.73万㎡、4月18.83万㎡、5月25.10万㎡、6月25.28万㎡，典型的"前低后升"。但你别被这个"升"字骗了，这只是相对1、2月的低基数，跟往年比还是缩得厉害。

从这张图能明显看出，郑州土地成交量从1月的"归零"到6月的25.28万㎡，呈现前低后升的节奏，但总量大幅缩量。这说明房企拿地极度谨慎，只在下半段核心地块出让时才出手（数据来源：CRIC克而瑞，统计截至2026年6月）。

重点区域：核心区有人抢，远郊没人问

从区域看（区域土地数据表，含纯住宅、商住、商办、综合、工业等，招拍挂口径）：金水区成交6幅，成交总价约17.15亿元、楼板价3707元/㎡；郑东新区成交1幅、楼板价342元/㎡；而高新技术开发区、航空港区、经济技术开发区都是有供应无成交（数据来源：CRIC克而瑞，统计截至2026年6月）。

从这里就能看出来，房企的拿地逻辑清晰得很——只要核心区、去化有保障的地。金水区、郑东新区这种老牌"富人区"、核心区，还有人愿意掏钱；远郊那些库存高、去化慢的地块，直接无人问津。

拿地主体：央国企垄断，民企收缩

拿地的都是谁？据CRIC克而瑞监测（口径：纯住宅、商住、综合，招拍挂土地），2026年上半年郑州拿地企业以央国企为主：保利发展成交2幅、成交总价约10.44亿元、成交总建25.10万㎡、楼板价4158元/㎡、溢价率0%；华润置地成交1幅、成交总价2.72亿元、成交总建6.86万㎡、楼板价3966元/㎡、溢价率0%（据"2026上半年郑州房地产市场报告"，统计截至2026年6月）。

据"2026年上半年土地市场总结"的判断，2026年上半年房企拿地主体结构进一步分化，央国企主导地位持续强化，民企参与度降至历史低位，百强房企拿地规模大幅缩水。我这么说吧，现在的土地市场，基本就是央国企的独角戏，民企要么没钱，要么没胆，退场的退场，观望的观望。

标杆地块：北龙湖联合体底价拿地，高新区7月现首宗溢价地

上半年最值得说的两块地：

第一块，北龙湖组合地块。4月22日，郑东新区北龙湖区域的郑政东出〔2026〕3、4号地块出让，由华润置地开发（北京）有限公司、河南新发展科创集团有限公司（郑东投资集团全资子公司）以底价15.8亿元联合摘得（据新浪财经"15.8亿元！郑州北龙湖2宗核心地块成交"）。其中3号住宅地块容积率1.0-1.5之间，建筑高度小于24米，是纯洋房社区；4号商业地块大概率打造华润万象汇（据搜狐"郑州挂出2026年首宗住宅地！容积率仅1.5"）。这块地虽然是底价拿的，但产品和位置都是顶配，属于典型的"央企+本土国企"抱团拿优质地。

第二块，是个下半年的伏笔——高新区郑政高出〔2026〕11号地块。7月7日，该地块溢价22%成交，河南顺青置业有限公司以2.43亿元竞得，楼面价5800元/㎡，是2026年郑州首宗溢价成交地块（据高新区管委会"高新区1宗优质住宅地块成功出让！"）。这块地凭优质区位吸引5家企业报名、25轮竞价，溢价率22%。我把这个当作下半年的一个重要信号，后面细说。

点评：土地市场这半年就俩字——缩量。而且是缩到骨子里的那种。但你别以为房企都躺平了，人家逻辑清晰得很：核心区、低密、改善、去化有保障的地，抢；远郊刚需、库存大的地，躲。这就是"缩量提质"的真实写照。

二、政策变化：真金白银往外掏，从"卖房子"转向"管存量"

聊完地，说政策。这半年郑州和河南出的政策，我用一句话概括：真金白银往外掏，工作重心从"盖新房"转向"管存量"。

现行大环境

先把底子交代清楚。据"最新整理！2026郑州购房、贷款、落户、税费"，郑州目前已经全面取消限购、取消限售，首付统一15%，认房不认贷；公积金首套利率最低2.6%，公积金新房首套首付比例最低20%（据"2026上半年郑州房地产市场报告"，统计截至2026年6月）。

这个宽松力度，放在几年前想都不敢想。可以说该松的都松了，接下来拼的就是各家政策工具能不能落到实处。

政策一览表

我给你梳理了一张上半年的政策表，看得更清楚：

资料来源：郑州市住房保障和房地产管理局、河南省相关部门公开信息及问知知识库，统计截至2026年6月。

三块重点解读

需求端：说白了就是发钱、降门槛。1月24日的人才补贴力度不小，高层次人才最高300万。但我实话实说，真正对普通购房者最管用的还是两样：一是房贷利率（公积金首套2.6%，这在历史上算是很低的水位了），二是4月9日那套公积金组合拳。"取消贷款次数限制、跨区买房算首套、多次使用仍执行首套利率"——这本质上就是公积金领域的"认房不认贷"，直接把换房改善的门槛拉低了。

供给/保障端：这才是这半年最大的变化。据"砸1500亿，郑州房地产要大转向了！"，郑州2026年计划完成房地产开发投资1500亿元、商品房投放500万㎡；同时筹集保障性租赁住房5000套、分配1万套，大力推进收购存量商品房用作保障房。房票安置全年目标1万套（国有平台5000套+市场化5000套）。

城中村改造/货币化安置：据"河南拆迁新规来了！"，河南省要求先补偿后拆迁，城镇开发边界内主要采用房票等货币化安置。据"好家伙！新一轮的拆迁要大变！"，城市更新转向"以基建为主、精细化"，大规模拆迁基本告一段落。

政策效果

据"重磅，郑州出台楼市新政！"援引周报数据，3月第一周大郑州新房整体认购306套（环比+32%）。房票项目更是放量，据"3月最后一周，郑州楼市被'房票'点燃了！"，华润中原润府、华瑞紫韵城两个房票盘合计成交59套，占当周TOP15总成交量近三成。

点评：政策这块，郑州基本是"应出尽出"了。但你要问最有效的是啥，我告诉你，还是房贷利率和房票这两把刷子。更值得琢磨的是，郑州楼市的工作重心已经明明白白地从"盖新房"转向"管存量"了——保障房、租赁、旧改这三块的篇幅，几乎和商品房平起平坐。据"2026年，郑州二手房的风向要变了"，双轨制正在加速成型。这对手里拿着低端刚需盘和老破小的朋友来说，可不是啥好消息，后面咱细聊。

三、项目销售业绩：成交低位企稳，改善主导，冰火两重天

政策掏心掏肺，那市场买不买账？咱看销售数据。

新房：低位站稳，改善盘拉高均价

据CRIC克而瑞监测（口径：商品住宅），2026年上半年郑州商品住宅成交面积155.87万㎡、成交金额约223.15亿元、成交套数12954套、成交均价14316元/㎡，供求比0.72（数据来源：CRIC克而瑞，统计截至2026年6月）。

月度看，3-5月是明显的"小阳春"：3月成交31.96万㎡、4月32.08万㎡、5月34.55万㎡，6月回落至24.89万㎡。均价在13508—16181元/㎡之间波动。

这里需要说明一下，2月均价16181元/㎡明显偏高，6月均价14759元/㎡相对回落，这个波动主要是产品结构导致的——2月改善盘、高端盘成交占比高，把均价拉了上去；后面刚需盘、房票盘放量，均价自然回落。这不是价格真的暴涨暴跌，而是成交结构在变。

从这张图看得很清楚，3-5月成交面积明显放大，形成"小阳春"，6月回落；均价则受成交结构影响上下波动。这说明市场需求集中在春季释放，且改善盘对均价的支撑作用明显（数据来源：CRIC克而瑞，统计截至2026年6月）。

库存与去化

据CRIC克而瑞监测（口径：普通住宅、别墅、酒店式公寓），2026年5月郑州库存约64718套/605.83万㎡，库存面积同比-25.99%；去化周期（6个月口径）约20个月（数据来源：CRIC克而瑞，统计截至2026年6月）。

需要说明的是，6月库存数据缺失，所以我用5月的数据给你看。去化周期20个月，这个数字看着还是偏高的，但你别忽略一个关键——库存面积同比降了近26%，说明这一年多的去库存是真见效了，库存在实打实地被消化。

二手房：官网数据为0，但市场在回暖

这里必须跟你说明白一个情况：据CRIC克而瑞官网总量口径（物业类型：商品房），2026年1-6月郑州二手房成交套数、成交面积均显示为0。这是统计口径的原因（官网数据接口未覆盖或未更新），并不代表二手房真的没成交。

所以我改用定性材料给你说。据"2026年1-2月郑州房地产企业销售业绩TOP20"，2月郑州二手房新增挂牌量同环比均大幅减少，降价抛售情绪继续好转；小阳春期间二手房成交量明显回升。据"重磅定调！对这类房子的打压，开始了！"，郑州挂牌的小户型住宅量很大——一房9千多套、两房3万多套，加起来占了郑州所有挂牌二手房的三分之一还多。这说明小户型二手房供应过剩，未来在保障房、租赁房的冲击下，流动性堪忧。

房企销售榜

据CRIC克而瑞监测（口径：商品房，成交金额企业权益供求排行，统计截至2026年6月），上半年郑州房企成交金额TOP：招商蛇口约12.43亿元居首、中国金茂约11.93亿元（成交均价32442元/㎡为最高）、越秀地产约8.37亿元、保利发展约7.94亿元、豫城文臻约7.77亿元、美盛地产约7.42亿元、中海地产约7.41亿元。

从这张TOP10柱状图能清楚看到，金额榜前列几乎被招商蛇口、中国金茂、越秀、保利、中海、华润等央国企占据，本土的豫城文臻、美盛、大来只能"占位"。这印证了"央国企主导、本土房企占位"的格局（数据来源：CRIC克而瑞，统计截至2026年6月）。

成交面积榜（口径：商品房，权益供求排行）则是另一番景象：亚龙房屋约14.04万㎡居首、招商蛇口约9.16万㎡、河南亚星约6.18万㎡。这里需要说明的是，亚龙房屋成交均价仅2510元/㎡，明显是安置房或超低价盘走量，所以面积大但金额小，跟金额榜的逻辑完全不同（数据来源：CRIC克而瑞，统计截至2026年6月）。

热销盘与滞销盘

热销的都是改善盘：金茂璞逸缦湖（北龙湖，据"2026年1-2月郑州房地产企业销售业绩TOP20"首开劲销、综合得房率约110%+，营销口径），通派龙湖御潮云上、中原华曦府、中海峯境叁號院等；房票盘也放量。滞销的则是远郊刚需、老旧无物业二手房、公寓写字楼。

需要说明的是，金茂璞逸缦湖披露的"综合得房率约110%+"为营销口径（含赠送面积、阳台折算等），并非产权口径。产权口径的得房率不会超过100%，这一点大家买房时一定要问清楚。

点评：这半年新房市场就一个字——分化，或者叫"冰火两重天"。改善主导、四代宅火爆，核心区好项目日光，远郊刚需盘无人问津。我干这行这么多年，从没见过郑州市场像现在这样，同一个城市，有单价3万多的豪宅日光，也有单价7千多的盘卖不动。这就是新常态了，你得适应。

四、重点：河南本土及地市房企在郑州的表现——地头蛇的坚守与突围

这一块是重中之重，我得掰开揉碎了跟你讲。为啥？因为这里面藏着郑州楼市最深刻的变化——地头蛇的黄金时代，过去了。

本土房企销售面积榜（大郑州口径，2026年1-6月）

据"中国金茂领跑郑州房企销售"披露的本土房企商品房全口径销售面积榜TOP20（统计范围：郑州主城八区及航空港区、上街、新郑、荥阳、中牟、登封、新密、巩义；统计周期2026年1月1日至6月30日；仅限商品住房，不含保障房；数据来源：普睿监测数据）：正商集团（28个项目、7.73万㎡）居首、河南亚星（12个、6.83万㎡）、通派地产（3个、6.27万㎡）、郑州地铁（4个、5.79万㎡）、美盛集团（7个、4.90万㎡）、城发集团（5个、3.64万㎡）、中建七局（10个、3.32万㎡）、正弘置业（8个、3.28万㎡）、郑新科创（5个、2.96万㎡）、兴瑞置业（3个、2.91万㎡）、绿都地产（7个、2.87万㎡）、大来置业（1个、2.77万㎡）、朗悦集团（5个、2.56万㎡）、振兴地产（3个、2.50万㎡）、亚新集团（3个、2.14万㎡）等。

本土/地市房企表现对比表

资料来源：CRIC克而瑞、普睿监测数据及企业公开信息，统计截至2026年6月。

逐家点评

正商：我先说正商。这家三十一载深耕郑州的老地头蛇，项目铺得最开——28个盘同时在卖，面积榜稳坐第一。但你看它的权益金额只有约2.70亿元（克而瑞商品房口径），说明啥？以量取胜、走量清库存。项目多、单价不高，主打一个"能卖就卖，先把库存出清"。

建业：这是河南地产界的老大哥，胡葆森的招牌。据建业地产2025年报，2026年计划交付52个项目、建筑面积约200万㎡，郑州部分包括花园口项目、比华利庄园、昌建公园里、建业橙园等。但你看它2026年上半年在郑州的权益金额只有约1.17亿元（克而瑞商品房口径），规模已经大幅收缩了。据"地产颓势缓解！河南头部房企70岁创始人发声"，建业当前重心在"保交付+化债"，美元债重组在推进；据"鉴报｜建业地产与中原建业"，战略已转向"小而美"、轻资产（中原建业代建，胡葆森以郑州为圆心划500公里"大中原战略"）。我一句话：建业现在是在打防守，能保交付、把债化了，就是胜利。

康桥：曾经的郑州前十强，如今出险项目多。据"郑州召开重点房企项目汇报会"，康桥大约18个楼盘同时在售，出险项目占比达三分之一。2026年上半年权益金额约1.13亿元、成交均价约7157元/㎡（克而瑞商品房口径），基本是靠低价盘在去化。

永威：以品质著称的本土改善标杆，历史上口碑很好。但当前公开销售数据有限，我不瞎猜，如实跟你说。

亚新：亚新集团（3盘、2.14万㎡）加上关联的河南亚星（12盘），阵仗不小。星云湾扎在北龙湖南岸豪宅线（现房），亚星观樾主打四代宅。这家算是本土里还在积极占位改善市场的。

鑫苑：鑫苑中国权益金额约0.25亿元（克而瑞商品房口径），历史出险项目多，明显边缘化了。我看，基本是退场的节奏。

美景/美盛：归入美盛系，美盛地产权益金额约7.42亿元（克而瑞商品房口径），靠核心区优质项目占位，在本土房企里算是活得不错的。

和昌：和昌集团权益金额约0.29亿元（克而瑞商品房口径），航空港区盛世城邦等刚需盘，规模很小。

正弘：本土民企的代表，正弘置业权益金额约5.47亿元（克而瑞商品房口径），正弘序（高新首个四代宅）表现不错。据"正弘急了！华润也急了！"，正弘返场拿地也比较积极。我看好这家，聚焦核心区+四代宅，路子对。

地市房企进军郑州的新势力

除了郑州本地的，河南各地级市起家的房企也在往郑州扎堆。通派地产（3盘、6.27万㎡，龙湖·御潮云上和中原颂表现抢眼）、大来置业（1盘、2.77万㎡，郑东壹号院大平层）都是典型。据"正弘急了！华润也急了！"，2026年郑州预入市和潜在入市项目达到42个，其中就有大量"地市房企蜂拥"进郑的身影。

本土vs外来国央企竞争格局

据"2026年上半年郑州楼市研究报告"的格局点评，金额榜TOP10被中国金茂、招商蛇口、越秀、保利、中海、华润等央国企主导，本土的通派、美盛、大来只能"占位"。对比2024/2025年，那时候建业、正商还能领跑郑州销售榜，如今本土房企整体退居二线，这个变化不可谓不大。

点评：说句掏心窝的话，地头蛇的黄金时代过去了。当年建业、正商、康桥这些名字，那是响当当的。现在呢？能活下来的，靠的是三样——保交付、聚焦核心区、拼品质。像建业转型轻资产、正弘正商聚焦核心区，这是"守"；而通派、大来这些地市房企逆势进郑，是"攻"，是"蛇吞象"式的机会主义——趁着大房企收缩、优质地块底价出让的窗口，抢滩上位。这盘棋，攻守都在，但主动权已经不在本土民企手里了。

五、下半年预测：大胆判断（土地与新盘并重）

好，前面复盘完了，该我下场说说下半年了。免责声明先摆前面：预测这东西，是基于当前数据和逻辑的推演，假设前提是政策延续宽松、宏观环境无重大变化。市场有不确定性，仅供参考，别拿去当圣旨。

1. 整体走向：量、价、政策、信心

量：我判断，全年成交低位企稳，不会大反弹。上半年商品住宅成交155.87万㎡（克而瑞口径），下半年大概率维持这个节奏，稳住就是胜利，别指望V型反转。

价：均价稳中微降，结构性分化。改善盘坚挺，刚需盘承压。核心区好项目价格能扛住，远郊和低端盘还得往下探。

政策：延续宽松基调。房票+利率+收储三板斧继续发力，双轨制加速推进。注意4月9日那套公积金组合拳的窗口期到2026年12月31日，年底前会有一波抢政策的行情。

信心：修复中，但"不敢碰期房"的心态还在。据知识库材料，购房者对期房的顾虑仍存，这也是为啥现房、准现房越来越吃香。我提醒你，信心这东西修复起来慢，别指望一夜之间就回到从前。

2. 值得期待的土地

下半年这几块地，我建议你盯紧了：

·郑东新区高铁东站板块193亩综合体：郑政东出〔2026〕5、6号组合地块（原河南国家粮食储备库），两宗合计近193亩、起拍总价近20亿元，采用组合出让，必须同时摘牌。据"突发挂地！东区高铁板块再迎193亩重磅综合体！"，这是住宅+商业综合体，产业门槛很高（要引入年产值百亿粮企不少于2家等），能拿下的必须是综合实力顶配的房企。这块地含金量十足，值得重点关注。

·高新区7月首宗溢价地：前面说的顺青置业溢价22%拿地，这是2026年郑州首宗溢价成交地块，预示核心区在回暖。

·北龙湖、金水自贸区核心区：据"重仓河南郑州，2026年最凶猛开发商来了！"，郑政出〔2026〕8号（金水区自贸区核心区，保利享业底价竞得、楼面地价约3978元/㎡）、9号（中原区，源利置业底价竞得、楼面地价约4465元/㎡）已成交；再加上超总三期，都值得盯。

3. 即将入市/开盘的重点新盘

据"大剧透！郑州马上迎来改善大年"及相关材料，下半年到明年重点新盘：

·北龙湖：华润北龙湖南岸低密洋房+万象汇、电建金桥华曦府、ONE52、兰溪府二期（预计2026年9月交付）；

·金水老城：郑轨大石桥（金水一环、优胜路小学+七中、临金水河、人民公园）、朗悦宸栖苑等迷你改善盘；

·高新区：正弘序（首个四代宅，科学大道旁、2.5超低容积率）、高新华曦府；

·惠济区：招商春江观澜（直面贾鲁河）、铁建投花栖樾等。

我判断，下半年是"改善大年"，四代宅扎堆入市。据"大剧透"统计的纯新盘中改善项目占比高达87%，这意味着刚需在新房市场将越来越"无房可买"，只能转向保障房或二手房。这个趋势，刚需的朋友们要早做打算。

4. 河南地市房企未来方向预测

我把本土及地市房企的未来分四个方向：

·退出：出险房企如康桥、鑫苑逐步退场或深度收缩。这批房企历史包袱重、出险项目多，退出是大概率。

·转型：建业是典型，转轻资产代建（中原建业）+文旅（戏剧幻城、电影小镇）+物业（建业新生活），走"小而美"路线。这条路能不能走通，看化债进度和代建规模。

·聚焦：正商、正弘聚焦郑州核心区+品质。这是本土民企里活得相对稳的一档，路子对，但规模难回巅峰。

·深耕：通派、大来等地市新势力，借大房企收缩的窗口深耕郑州，蛇吞象式上位。这批是下半年最值得关注的"变量"。

我留个分寸：这四个方向不是绝对的，市场变化快，谁能笑到最后，还得看各家的现金流和产品力。别听我一家之言就下重注。

收官寄语

聊到这儿，我把2026上半年郑州楼市这盘棋基本给你复盘完了。最后掏心窝子说几句。

郑州楼市已经彻底进入了一个新阶段——存量时代、品质为王、分化加剧。闭眼买房、坐等升值的时代，结束了，是真的结束了。以后同一个郑州，会拉出十几个房价梯队，你买对了核心区好房子，能保值甚至微升；买错了远郊老破小，可能就砸手里了。

给购房者几句实在话：

第一，买房认准三样——核心地段、过硬品质、靠谱物业。这三样齐了，就算大势往下，你的房子也能扛得住。

第二，别赌拆迁。大规模拆迁的时代过去了，现在是货币化安置+精细化城市更新，豪赌老旧小区拆迁一夜暴富，不现实了。

第三，刚需的朋友，多看看保障房和二手房，别硬着头皮上高价新房，量力而行。

给从业者的话：地头蛇也好，过江龙也罢，这个市场已经不是拼胆量、拼规模的年代了，是拼产品力、拼现金流、拼交付能力的年代。踏踏实实做好房子，比啥都强。

行情就是行情，我只是把牌摊给你看，怎么打，还得你自己拿主意。市场有风险，判断留余地——这是老江湖的分寸，也是我送给你的最后一句话。

咱下回喝茶再聊。

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