2026年7月郑州房地产市场研究报告

政策动态：

• 全国层面：存量基调确立，政策转向长效体系搭建

• 全国层面：六部委协同出台全链条楼市新政，构建长效机制

2026年7月六部委协同发声，出台一揽子房地产市场调控政策，覆盖信贷、税费、存量盘活、土地供给、房企融资、保障房建设等全链条，旨在稳市场、防风险、构建长效机制；减负刚需、打通改善置换通道

• 全国层面：政治局会议定调，房地产纳入安全屏障框架

7月30日，政治局会议提出切实筑牢安全屏障，明确要求稳定房地产市场、实施一揽子化债方案，稳步推进地方中小金融机构改革化险与减量提质。房地产首次被纳入“切实筑牢安全屏障”框架，稳地产上升至更高安全维度，行业政策定位升级

• 河南层面：城市更新政策加码，存量盘活进入实操阶段

7月1日，河南出台城市更新支持政策，推动城市更新从概念规划进入项目落地阶段；政策围绕规划审批、土地供给、融资支持、房票安置、存量盘活等维度简化审批流程、降低实施成本

• 取证：供货节奏放缓，年内最低位，集中管城、滨河

7月大郑州共计取证549套住宅，环比-84% ，同比-72%；集中管城区（缦华云颂/屹立·天誉东方），经开区（中建傲铂26），中原区（通派龙湖御潮云上），惠济区（招商揽阅）；取证面积段集中100-120㎡ ，占比34%；本年内累计取证9427套，同比-48%

• 访交：高温淡季，市场热度低位运行

• 访交：新规新盘入市带动热度，旧规强促销提升转化率

高改访交走弱，中改稳升，刚改新盘入市热销高位波动；新规环比高位回落，旧规去库存为主，强促销加持下访交筑底持平，转化率回升

• 热销项目：中建/台隆等刚改四代入市热销，富田低价高佣促销

榜单热度回落，7月TOP15成交总量877套，占整体54%，占比过半；榜单门槛值25套，环比-17套；美盛大港湾房票支撑成交第一，中建傲铂26首开热销排名第二，富田城现房+高佣+低价排名第三

• 土地动态：外地民企抢滩主城改善，本土房企立足资源优势深耕熟区

7月高新区再供两宗优质宅地，机械所地块引关注，多房企意向跟进（如越秀、中海、招商、保利、四川邦泰等）；成交3宗住宅地，高新老城2宗（周口尚书实业/正弘序二期），管城区1宗(信达三期）；地市民企持续入郑，本土深耕成熟片区

• 土地动态：7月土地推介、源头管控，集中推介+优质地块盘活并行

7月两场推介会释放超960亩优质住宅用地，其中惠济推介8宗335亩，均位于三至四环，容积率以2.5为主，以生态宜居优势定位；高新区10宗632亩老城/新城均有涉及，容积率以2.5低密指标为主，面向科创人才聚集的居住需求，定位改善型产品

• 土地动态：释放宅地32宗，精准匹配房企拿地与市场去化节奏

26年截止7月市区累计释放32宗宅地；招拍挂供11宗（其中成交8宗，挂牌中2中，流拍1宗）；公示未挂21宗（含土地推介16宗，其他批前公示5宗），供应思路贴合去化节奏与房企拿地承载力，以小步高频、梯队有序的精准供应为核心

• 新盘动态：华润澐璟，北龙湖南岸再添一盘，预计年底首开

华润北龙湖第二子，限高34米，14栋纯四代7层洋房；项目占地68.5亩，容积率1.49，住宅建筑面积7.98万㎡（含露台），层高3.3-3.4米，南向空中露台进深3.3米；户型179-370㎡，得房率118-160%，7月24日展厅开放，年底入市

• 新盘动态：纬地泊萃，安阳纬地首次入郑项目，预计9月认筹10月首开

安阳纬地首次入郑项目，由龙湖龙智造产品管理，招商积余物业服务；占地44亩，限高58米，容积率2.49，规划8栋（2栋12F小高+6栋18F小高)共551户，建筑面积7.24万㎡（含阳台）；户型110-166㎡，得房率110-159%，预计10月首开

• 新盘动态：滨河两盘入市，开盘呈现冷热分化

中建opus傲铂加推热销，万祥紫境首开遇冷，表现冷热分化。片区高端改善需求支撑不足，存在“有价无市”特征；万祥紫境虽坐拥蝶湖生态资源，但定价高于客户预期、楼栋景观存在短板，叠加竞品分流，首开去化承压

• 新房动态：供应收缩，成交规模同步回落

供端缩量叠加需求端走弱，市场供应、成交双降，库存持续回落但仍处高位，去库存仍是核心任务；7月供应6.8万㎡，环比-85%，同比-75%；成交20万㎡，环比-38%，同比-44%，均价15080元/㎡，环比+2%，同比-16%

• 二手房备案：以价换量行情延续，市场量价同步下行

7月二手房成交面积40万㎡，环比-43%，同比-30%，成交均价8054元/㎡，环比-8%，同比-17%;市场存量主导特征稳固，二手房持续占据楼市主力席位，成交面积占全市住宅成交67%，成交套数占比达70%

• 二手房备案：库存走高，供大于求格局难转，价格仍处下行通道

库存总量逼近18万套，规模持续攀升，市场供大于求格局短期难破；新增挂牌量、挂牌均价同步下行；近两月随着价格持续调整，买卖双方价格预期逐步收敛，带看转化率有所提升，购房者决策节奏加快

• 榜单：美盛中环壹号7月房票支撑备案3.95亿排名第一

美盛中环壹号房票政策托举备案3.95亿登顶；大来郑东壹号院、台隆龙湖・九曲云璟、通派龙湖御潮云上备案金额相继突破1亿元，保持热度

• 榜单：金茂、招商、越秀稳居第一梯队，头部效应显著

金茂璞逸缦湖持续领跑，累计备案金额21.05亿元，市占率7.9%，通派龙湖御潮云上、大来郑东壹号院相继突破9亿，成为市场中坚项目；金茂、招商、越秀占据榜单前三，累计备案金额均超15亿元，形成第一梯队

全国方面：顶层正式确立房地产存量发展主线，六部委出台覆盖信贷、税费、土地、融资、保障房的全链条长效政策，从供需两端减负、盘活存量；河南同步落地城市更新突破性细则，大幅简化项目审批与土地转换流程。

郑州市场：淡季访交指标回落，市场热度低位运行，各案场需升级接待体系，全面提升到访量与客户转化效率

新房住宅：需求端受高温淡季冲击，来访、认购同步走弱，市场热度筑底；新规四代新盘持续入市稳定客流，旧规项目存量去化为主，依赖低价、高渠道佣金维持转化；

二手住宅：占据7成交易份额，但库存升高，持续压制房价，下行通道仍将延续；

土地及新盘动态：土地端不断盘活及释放优质地块，精准匹配房企拿地与市场去化节奏；滨河两盘入市冷热分化，直接验证当下客户优先考量性价比，对溢价资源接受度降低，房企需谨慎定价。

趋势预判：

营销延续以价换量，渠道高佣、常态化，去库存为首要目标；

高温淡季市场底部运行，案场应升级接待体系，通过推出高温暖心福利、打造沉浸式看房场景、延长夜间接待时段等举措，提升客户到访率。

 >>>END<<<

备注：

本文数据来源于泰辰市场监控中心，有地产业务方面需求请扫码咨询助理“泰小辰”。

扫码关注泰小辰

解锁更多权益内容