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郑州房地产真正的核弹级政策来了!

2026-08-09 15:10:08

郑州房地产真正的核弹级政策来了!

最近几天郑州房地产爆炸级别的事情，非「封顶预售」莫属。虽然郑州存量房的成交占比已经非常高，但是土地财政，市场上游的核心还是新房市场。

进入8月之后：① 一堆新房的开盘时间被迫延迟；② 一堆刚刚入市的项目，团队搭建、推广节奏全部被打乱；现在每个楼盘都非常焦虑，特别是新入市项目，如果严格按照封顶预售，那么郑州市很可能未来半年陷入新项目真空期。

很多正在买房的朋友，一直在纳闷怎么还不开盘？背后都是封顶预售。甚至不少项目的前期动作、投入、可能都要打水漂。对应的不少一线开发商正在观望，接下来土拍还要不要继续关注郑州！

① 封顶预售到底是什么？

② 为什么封顶预售会劝退大部分一线开发商？③ 封顶预售将会对整个郑州房地产的生态有什么巨大冲击？

④ 封顶预售对我们买房客户有什么巨大影响？我们一次性解决这4个问题。所谓封顶预售是主体结构封顶才发预售，是期房向现房销售过渡的中间形态。对应的封顶才能销售，封顶银行才放按揭，封顶才能回款，封顶资金进监管账户专款专用。

以传统34层高层为例，简单来说就是34层高层盖好之后才能卖房。

之前宋词分享过很多次，房地产的整体分为三级市场一级市场政府卖地给开发商二级市场开发商卖地给新房购房者三级市场新房购房者卖二手房给二手房购房者我们房地产市场的源点是：开发商愿不愿意拿地？因为开发商不拿地就没有新项目，也谈不上二级市场和三级市场。

过去几个月郑州管城区、惠济区、高新区都做过土地推介会，目的就是吸引开发商拿地。所以房地产流转的核心还是开发商拿地，然后把地变成房子！

拿地是一门投资，核心要做投资分析。① 传统预售制度：出地面几层开发商就能预售开盘，拿地后 6–9 个月开发商开始回钱；

② 封顶预售制度：主体结封顶之后开发商才能预售开盘，高层等于12-24个月开发商开始回钱；

开发商启动一个项目需要付出的核心成本是：① 启动资金，可能是自有资金、也可能是开发贷，也可能是前融；

② 资金成本，简单而言就是借款利息成本，哪怕是自有资金也有机会成本和固收成本；

A模式传统预售在销售资金回笼前，粗略的投入是总成本的25%；

B模式封顶预售在销售资金回笼前，粗略的投入是总成本的55%–80%；

最简单的例子，先不说投入多少，一个10亿项目，按年化6%算，开盘时间延后6个月，回款晚6个月，就要多付出3000万纯利息。

这个就是最容易理解的影响和成本。

房地产行业利润率并不高，但是开发商为什么愿意干，本质是财务模型的[低成本扩表]。

再直接点就是用买房人的钱建房子。

传统预售制度是：用买房人的钱建房子;封顶预售制度是：开发商先垫大部分工程款，再开始卖；

不用计算，这项生意的RIOC（资本回报率）肯定会大幅度降低。我们可以做一个简单的对比模型，如果郑州一个新住宅项目，整体投资（土地、建设等）10亿元、可售货值（所有可销售的房子等）14亿元，粗略计算如下。A模型传统的预售制度：

① 拿地至开盘前投入成本=总成本的25%=2.5亿元；② 开盘时间=资金回笼时间=拿地后6-9个月；③ 现金流回正=可以实现用买房人的钱建房子=拿地后10-12个月；④ 资金峰值占用=3亿元；B模型封顶预售：

① 拿地至开盘前投入成本=总成本的55%-80%=5.5亿-8亿元；② 开盘时间=资金回笼时间=拿地后18-24个月；③ 现金流回正=可以实现用买房人的钱建房子=拿地后12-28个月；④ 资金峰值占用=7亿元

直观对比：

① 封顶预售相比传统的预售制度，成本多垫付3.5-5.5亿元；② 资金回笼时间延后12-15个月；③ 现金流回正时间延后12个月；

如果开发商大部分资金来自于开发贷+前融，资金成本非常恐怖，等于说光资金成本就要多花大几千万，对应的净利润率至少跌掉1个点。

对于大型、规模类型的、一线开发商，除了净利润率之外，IRR是更看重的财务指标。

开发商的 IRR（内部收益率）是房地产项目全生命周期内‌净现金流现值总和为零的折现率‌，反映考虑资金时间价值后的‌实际年化复利回报率。

粗暴的理解就是一笔资金投入，时间回报价值。一个项目能赚2个亿但需要2年，但是一个项目赚8000万，只需要半年，IRR肯定不同。封顶预售相比传统预售，IRR暴跌一倍，换个角度回报周期拉长一倍，这个时候问题就来了！

封顶预售最大的影响，我认为是会劝退大部分一线开发商。

因为郑州是我们的郑州，但是对于一线开发商全国有非常多的“郑州”可以投资。如果大家都封顶预售，那么起跑线从新对齐。但现实是其他城市并不封顶预售，那么同样钱的投资，一线规模类房企肯定更愿意优先去其他城市拿地，IRR和利润率是完全不一样的。

如果一线开发商，有能力全国拿地的开发商都优先其他城市，市场将会有一系列的连锁反应。

比如：

① 郑州土拍的难度继续增加；② 土拍的价格需要从新制定（因为开发商需要考虑IRR和利润率）；③ 一线规模类房企项目大规模减少，买房人能买的一线开发商项目迅速减少；④ 郑州房地产市场的新房生态从新打造（地市房企和城投公司主导）

⑤ 整个郑州新房的竞争关系减弱（比如产品迭代速度迅速下滑），甚至可能会出现死海效应；⑥ 以及更复杂的在建项目的利润率、成本变化，进而关系到在建项目会不会降标、减配；

我们年轻的时候，总会觉得这个世界应该简简单单，非黑即白，好就是好，不好就是不好，但现实往往是复杂的，多元的。有些事情表面上是好事，到最后执行完也可能变成坏事。所以很多政策确实需要审慎、审慎再审慎！

「 END 」

为了帮助大家更好地比较和选择，我整理了一份详细的Excel表格，里面包含了2026年交付的这些项目以及目前在售的部分现房项目，共计近百个。

表格中不仅有总价段和交房时间，还有面积段、成交均价、得房率、配套学校等等关键信息，让你一目了然，轻松对比。如果你正在考虑买房，这份资料一定能帮到你。

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