2025年郑州市房地产市场报告

解读：

分产业看，第一产业增加值93347亿元，比上年增长3.9%；第二产业增加值499653亿元，增长4.5%；第三产业增加值808879亿元，增长5.4%。分季度看，一季度国内生产总值同比增长5.4%，二季度增长5.2%，三季度增长4.8%，四季度增长4.5%。从环比看，四季度国内生产总值增长1.2%。

解读：2025年，房地产开发企业房屋施工面积659890万平方米，比上年下降10.0%。其中，住宅施工面积460123万平方米，下降10.3%。房屋新开工面积58770万平方米，下降20.4%。其中，住宅新开工面积42984万平方米，下降19.8%。房屋竣工面积60348万平方米，下降18.1%。其中，住宅竣工面积42830万平方米，下降20.2%。

解读：2025年末，商品房待售面积76632万平方米，比上年末增长1.6%，比11月末回落1.0个百分点。其中，住宅待售面积增长2.8%。

解读：2025年，全国居民人均消费支出29476元，比上年名义增长4.4%，扣除价格因素，实际增长4.4%。分城乡看，城镇居民人均消费支出35869元，增长3.8%，扣除价格因素，实际增长3.7%；农村居民人均消费支出20259元，增长5.1%，扣除价格因素，实际增长5.3%。

解读：2025年12月份，全国工业生产者出厂价格同比下降1.9%，降幅比上月收窄0.3个百分点；环比上涨0.2%，涨幅比上月扩大0.1个百分点。工业生产者购进价格同比下降2.1%，降幅比上月收窄0.4个百分点；环比上涨0.4%，涨幅比上月扩大0.3个百分点。

2025年房地产核心政策

市场供需与结构优化：通过专项债券优化土地储备、发布《住宅项目规范》等政策，推动房地产市场从“规模扩张”转向“质量提升”，促进供需结构平衡。

居民住房消费与租赁市场：下调公积金贷款利率、发布《住房租赁条例》等举措，降低购房成本、规范租赁市场，满足不同群体住房需求，推动“租购并举”。

企业与城市发展：增值税留抵退税、盘活闲置土地等政策减轻企业资金压力，优化城市发展环境，助力城市更新与可持续发展。

2025年全年全国房地产市场：量价双降态势延续，存量主导格局深化

一、核心销售数据概览 

1.新房销售：面积与金额双降，规模回落至2015年水平 

销售规模：2025年全国新建商品房销售面积8.81亿平方米，同比下降8.7%；销售额8.39万亿元，同比下降12.6%，较2021年峰值（18.19万亿元）近乎腰斩。 

住宅表现：住宅销售面积7.33亿平方米，同比下降9.2%；销售额7.33万亿元，同比下降13.0%，降幅均大于整体市场。 

2.二手房市场：存量主导地位巩固 

30个重点城市二手房成交套数同比基本持平，成交占比提升至65%左右，较2024年提高约4个百分点，大中城市刚需购房者更倾向通过二手房解决居住需求。 

二、市场结构与需求特征 

1.新房市场：改善型需求成主力，产品分化加剧 

房企转向“品质驱动”，以“好房子”差异化供给，例如第四代住宅的大阳台生态设计需求上升。 

一线及强二线核心地段因人口流入仍有需求支撑，而三四线城市库存压力显著，“老破小”流动性枯竭，但租售比超3%的核心区域老破小显现投资价值。 

2.区域分化：核心城市与三四线城市“冷热不均” 

一线及强二线核心地段房价相对坚挺，而三四线城市库存去化压力大，部分项目陷入“价跌量缩”循环。

三、价格与库存趋势 

1.价格走势：全国性下行压力，一线城市跌幅扩大 

70城二手房价格连续3个月无一上涨，一线城市同比跌幅扩大至7%。 

新房价格受高端项目拉动效应减弱，全年呈“前高后低”趋势，部分城市因库存去化压力，年末价格回落明显。 

2.库存与去化：待售面积微增，施工与新开工持续收缩 

2025年末商品房待售面积7.66亿平方米，同比增长1.6%，但11月后库存增速回落1个百分点。 

房屋施工面积65.99亿平方米，同比下降10.0%；新开工面积5.88亿平方米，同比下降20.4%，反映房企投资信心不足。

四、行业深层问题与影响 

1.开发投资持续下滑，债务风险蔓延 

全国房地产开发投资8.28万亿元，同比下降17.2%，连续4年下滑且降幅扩大；建发、华发等国资房企年报首亏，部分企业通过表外资金池隐匿债务，贷款展期压力上升。 

2.居民财富缩水与金融风险传导 

房地产占中国家庭财富的75%，房价下跌导致居民财富缩水，人均可支配收入增速放缓至5%；银行按揭贷款违约上升，不良率压力向金融体系传导。 

3.人口结构制约中长期需求 

2025年人口减少339万，新生儿不足800万，人口老龄化与少子化加剧，中长期住房需求受到压制。

2025年全年河南房地产市场运行简况

河南省房地产市场整体呈现调整态势；新建商品房销售面积库存压力持续攀升；企业资金链趋紧，供需两端均面临压力。

【房地产开发投资完成情况】2025年，全省房地产开发投资同比下降8.6%。其中，住宅投资下降9.6%。2025年，全省房地产开发企业房屋施工面积同比下降5.6%。其中，住宅施工面积下降5.4%。全省房屋新开工面积下降21.0%。其中，住宅新开工面积下降21.3%。全省房屋竣工面积下降22.3%。其中，住宅竣工面积下降23.9%。

【新建商品房销售和待售情况】2025年，全省新建商品房销售面积同比下降2.8%。其中，住宅销售面积下降3.1%。全省新建商品房销售额下降3.3%。其中，住宅销售额下降3.6%。2025年末，全省商品房待售面积同比增长14.3%。其中，住宅待售面积增长14.9%。

【房地产开发企业到位资金情况】2025年，全省房地产开发企业到位资金同比下降4.2%。其中，国内贷款下降16.1%；自筹资金下降2.5%；定金及预收款下降0.8%；个人按揭贷款下降9.8%。

郑州楼市2025年统计：二手房占比首超六成，新房改善主导价格前高后低

一、销售数据 

1.新房市场：全年成交322万㎡，同比收缩；主城区总容量840万㎡，同比下降21%，但扣除2024年政策特殊去化量后，实际去化量赶超去年。改善型需求主导，120㎡以上户型占比达40%。 

2.二手房市场：成交518万㎡，同比下滑22%；挂牌量12.6万套，出清周期2.5年，成交周期延长至289天/套，100㎡以下小户型“以价换量”现象突出。 

3.市场结构：二手房成交量占比首次突破60%，超越新房；新房TOP15项目总成交金额159.3亿元，北龙湖片区高端项目均价超3.5万元/㎡。 

二、销售价格 

1.新房价格：全年均价约11200元/㎡，呈“前高后低”趋势，上半年受高端项目拉动均价约12662元/㎡，12月回落至10647元/㎡；主城区均价15415元/㎡，同比上涨5%，三环内及三至四环核心区成交占比超85%。 

2.二手房价格：全年挂牌均价12200元/㎡，12月成交均价10202元/㎡，同比下跌11%，实际跌幅超20%。

2026年郑州市房地产市场展望

一、政策支撑 

政府收储：按市场价八折收购存量商品房转为保障房，郑东新区、经开区项目优先纳入，缓解库存压力。 

需求端支持：延续人才购房补贴、首套商贷利率3.5%以下、公积金贷款额度130万元及都市圈互认互贷政策。 

二、市场分化 

产品结构：第四代住宅（高得房率、空中庭院）成唯一亮点，核心区项目“六开六罄”；普通住宅需降价竞争，去化周期仍处高位。 

区域表现：金水区、郑东新区因配套成熟稳中有升；航空港区、中牟等远郊区域价格跌至6-7字头，成交量升价弱。 

三、供需格局 

土地供应锐减：2025年供地计划同比降44%，2026年进入“存量主导”阶段。 

存量竞争：现房价格低于新房，倒逼开发商以绿色建材、智慧社区等产品创新突围。 

四、风险与机遇 

风险：普通住宅去化缓慢，远郊楼盘渠道费用高企，房企资金链紧张或致项目延期。 

机遇：城中村改造释放土地价值，四代宅打开改善市场，政策收储加速出清。

贷款市场报价利率

贷款市场报价利率（LPR）维持稳定，1年期为3.0%，5年期以上为3.5%，已连续8个月未调整。

房贷成本‌：5年期以上LPR稳定，新发放房贷利率下限未松动，部分三四线城市首套商贷利率已进入“2字头”区间；仅重定价日在1月的浮动利率房贷月供略有下降，多数存量购房者还款压力稳定。

企业融资‌：1年期LPR维持3.0%，企业短期贷款成本低，叠加结构性降息（下调再贷款、再贴现利率0.25个百分点），定向支持支农支小、科技创新等领域，缓解小微企业融资贵问题。

郑州市价格指数

整体市场走势：2025年郑州市住宅价格指数呈现新房价格企稳回升、二手房价格持续下跌但跌幅收窄的分化态势。

2025年全年共成交土地面积269.64万㎡，环比上涨92.57%，成交均价5310元/㎡，环比下降42.77%。土地市场相比往年同期呈现为“量涨价跌”的市场状况。

2025年全年土地成交量最多的区域是高新区，成交64.58万㎡。郑东新区排名第二，成交48.29万㎡。

2025年全年，郑州市区内共成交95宗（含上街区3宗），城镇住宅用地为22宗，其中，中原区城镇住宅用地成交5宗。其中，城镇住宅用地楼面价最高为郑东新区，为18643元/㎡；其次为金水区，楼面价为5639元/㎡