一、区域商业核心定位

二、核心商圈全景（三大核心商圈，产业与跨境双驱动）

1. 经开区万锦城商圈（区域核心，品质消费枢纽）

位置

：航海东路与第八大街交叉口，地铁 5 号线福塔东站、经开中心广场站环绕

特色

：区域型商业体 + 品质社区商业 + 产业工人消费，服务经开区 30 万产业人口和居民

代表项目

：万锦城购物中心、丹尼斯超市（经开店）、航海东路美食街

核心数据

：万锦城购物中心日均客流 3 万人次，产业工人客群占比超 60%；餐饮铺出租率 96%，快餐业态占比 40%；纯一层临街快餐铺日均租金 2-3.5 元 /㎡。

关键动作

：优化业态结构，增加产业工人刚需业态（快餐、便利店、手机维修），同时引入亲子体验、生鲜超市，服务周边社区居民。

2. 跨境电商产业园商圈（政策高地，跨境新零售核心）

位置

：郑州国际陆港周边，跨境电商综试区核心区

特色

：跨境保税展示 + 新零售体验 + 电商直播，郑州跨境电商商业标杆

代表项目

：郑州跨境电商保税体验中心、E 贸易博览交易中心、保税直购中心

核心数据

：2025 年跨境电商零售进出口额同比增长 22%；保税体验中心日均客流 1.5 万人次，进口商品客单价 200 + 元；跨境电商直播基地铺位出租率 90%，小面积铺位（10-30㎡）需求旺盛。

关键动作

：推进 “保税展示 + 线下零售 + 直播带货” 融合，引入更多进口美妆、母婴、食品品牌，打造 “买全球、卖全球” 的消费场景。

3. 物流枢纽配套商圈（产业核心，物流配套商业集群）

位置

：郑州国际陆港、京东亚洲一号仓周边

特色

：物流配套服务 + 员工宿舍商业 + 卡车司机驿站，服务物流枢纽产业人群

代表项目

：陆港配套商业街、京东亚洲一号仓员工商业中心、卡车司机驿站集群

核心数据

：区域物流产业人口超 10 万；配套商业街出租率 98%，便利店、快餐店、汽修铺占比超 80%；员工宿舍底商日均租金 1-2.5 元 /㎡。

关键动作

：完善物流配套商业，引入卡车司机驿站、物流信息服务中心、汽修汽配等业态，提升物流枢纽配套能力。

三、核心商业数据解析（2026 年实测）

四、商业价值多维分析

1. 产业支撑：先进制造业集群，产业人口消费稳定

2. 政策支撑：跨境电商综试区 + 国际陆港双红利

3. 交通支撑：物流枢纽 + 地铁，内外联动便捷

4. 人口支撑：产业人口 + 社区居民，消费需求分层

五、发展潜力与核心挑战

核心潜力

跨境电商爆发：跨境电商综试区政策持续加码，保税体验中心将引入更多进口品牌，直播基地规模将进一步扩大，跨境新零售商业能级有望提升；

产业社区商业完善：随着经开区产城融合推进，周边社区居民持续增长，品质商业配套需求将进一步释放，亲子体验、生鲜超市等业态有望快速发展；

物流配套升级：郑州国际陆港扩容后，物流枢纽配套商业将进一步完善，卡车司机驿站、物流信息服务等业态将迎来增长机遇。

核心挑战

商业能级偏低：经开区缺乏城市级商业体，高端消费人群外流，商业业态以刚需和产业配套为主，溢价能力不足；

业态同质化：餐饮业态以快餐为主，零售业态以便利店为主，同质化严重，缺乏差异化创新；

夜间经济不足：经开区商业以日间消费为主，夜间客流稀少，商户营业时间短，盈利能力受限；

跨境商业竞争激烈：跨境电商零售面临线上平台冲击，线下体验中心需要提升体验感和性价比，才能吸引客流。

六、投资 / 开店适配建议

投资类（商铺 / 写字楼）

优选标的：万锦城周边 20-50㎡快餐铺位、跨境电商直播基地 10-30㎡小面积铺位、物流枢纽周边 30-100㎡汽修汽配铺位；

避坑要点：规避跨境电商铺位的线上冲击风险，优先选择带保税资质的铺位；避开非核心地段写字楼，优先选择跨境电商产业园内的小户型办公；核实物流配套商铺产权，避开业态受限的标的；

回报率要求：快餐铺位真实回报率需达到 4% 以上，跨境电商铺位回报率需达到 4.5% 以上，物流配套铺位回报率需达到 3.5% 以上。

开店类

经开区万锦城商圈：适配品牌快餐、便利店、手机维修、亲子体验、生鲜超市（20-50㎡），注重性价比和便捷性，贴合产业工人和社区居民消费需求；

跨境电商产业园商圈：适配进口美妆零售、母婴用品、进口食品、跨境电商直播、保税展示（10-30㎡），注重正品保障和体验感，贴合跨境消费人群需求；

物流枢纽配套商圈：适配卡车司机驿站、汽修汽配、便利店、快餐、物流信息服务（30-100㎡），注重刚需和实用性，贴合物流产业人群消费需求；

产业配套延伸：适配员工宿舍配套服务、企业团餐配送、产业园区便利店（20-40㎡），注重低成本和规模化，贴合产业园区企业需求。

下一期将带来《郑州高新区商业价值深度分析：科创产业高地，年轻消费商业崛起》，敬请关注。