郑州楼市:永威五月花城,一江春水向东流...

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Hi，我是郑州楼市专家玉米，关注郑州经济人文发展点滴，致力于为广大购房者构建资产与认知的护城河。

10年房龄是场大考

一

去年10月份，永威五月花城成交了套房源，94平，三居室，中楼层，总价146万，单价1.54万。

目前，在绿中介平台上，该小区三居室最低报价为137万，是套97平户型，单价合到1.4万。

要知道，23年3月，该小区一套87平三居室成交价还在2.7万。

不考虑户型、楼层、楼栋（该小区有紧邻高架的楼栋）等特殊因素，不到三年的时间，五月花城三居室便下探了48%。

这一跌幅几乎和郑州大盘持平，但速率超过了后者。

二

更要知道的是，从18年到23年至之间，该小区三居室价格中枢一直是上行状态。

期间，有不少高于挂牌价成交的案例。

比如，19年6月，一套94平低楼层三居以2.48万成交，高于挂牌价6%左右；21年4月，一套128平三居成交价为2.6万，高于挂牌价1%；22年9月有高于挂牌价3%的成交案例；23年前三季度也出现了几例溢价成交的案例。

要知道，自从17年末以来，郑州楼市便开启了下探行情。

五月花城在18-23年这段时间，非但没跟着大盘下跌，反而走出了独立行情，多套溢价成交的案例也反映出当时的微观供需关系。

三

玉米一直强调，只要下行期足够久，就几乎不存在能够走出独立行情的小区，除非其具备极高的稀缺性。

很显然，五月花城的稀缺性并没有那么高。

在一众二手房竞品价格下探，以及东边的兰溪书院以“倒挂”之姿开盘以来，五月花城也终于扛不住了。

目前，该小区仅在绿中介外网的挂牌量就达到了110套，这一体量并不算低。

竞品的增多，也加剧了螺旋踩踏行情。

更何况，永威物业虽说有口皆牌，但该小区房龄也毕竟上来了。

在郑州楼市中，10年房龄是一道坎，大多数小区超过10年后，其保值能力就开始大幅削弱。

因为，小区本身在加速折旧，且同价位、房龄更新、甚至价格更低的产品也在不断涌现。

小区业主想要快速出货，就只剩下了降价一条路。

当你看到一个价格目前比较坚挺、但房龄快要超过10年的小区，不妨想想五月花城的例子。

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