说实话，地铁确实很难。
所以说地铁这一类的纯靠补贴才能撑下去，压力也大，一年70多个亿。
对于郑州一年1000亿出头的财政收入，还要刨掉港区、中牟、新郑、巩义、新密、荥阳这些地方，占比确实不低。
过去的一年，其实郑州的交发集团也一直在努力，比如在TOD和商业的转化上面。
像关虎屯商业改造、特色餐饮和连锁等等，也在不断的尝试跟港铁的合作，做了32家商铺，开发的面积也超过了1000㎡。
包括文创产品的预计收入也达到了将近3000万的规模。
但是卖房，去年的销售签约是18.3个亿。
除此之外，包括在光伏发电项目、与洛轴的合资事情上，包括低空经济也在布局，但是也都处于前期了解的阶段。
包括地铁维护、公交微循环的立体网络交通也在打造中，就是通过322条公交线路将社区和人群跟地铁联系在一起，还有103条短平快的社区巴士、10余条文旅特色线路等等，成绩是很大。
但是在造血问题上，感觉还是太保守了。
卖房子的回款是输血，商业运营稳定的回报才是造血。
住宅开发本质上其实还是一锤子买卖，虽然说补充了现金流与客流入口，但是很重要一点就是不可持续。
而且本身就是城市规划的地块，利润有多少，尤其是对比专业的房地产开发来说，还不好说。
你毕竟拿地也是要成本的，撑死了也就是地铁以及地铁入户给项目做了一部分溢价而已。
那么，地铁入户是否能够给所有的商业和住宅进行合作？
比如像富田九鼎公馆类似的宣传了那么久的地铁入户能否介入？
如果介入到地铁系统，那就应该避免所谓的开个端口，因为你开一个口子，后面的服务包括每天的开关、运营维护、卫生、安全、消防等等，它的投入是持续不断的。
一锤子买卖开始收钱的时候很爽，但是后续呢？
那么有没有可能使用产权互换的形式，比如拿出一部分的商业或者住宅等进行置换？
地铁给商业导入流量，那么商业的租金就按照比例划给地铁运营。
那么双方为了更多的利润，合作配合上面也能更投入和持续一些。
地铁就能作为一个物业的持续收租人的存在，而打造自己的现金流，至少可以接入端口明码标价。
包括地铁内和地铁口的商业运营，其实对于业态的要求还是很高的。
不管是日本模式还是香港模式，最终都要适合郑州的生活习惯和业态，都是要本地化的。
那么郑州的地铁集团拿了地、卖了钱，后续呢？
不应该是围绕着站点来规划商业、办公、公园、便民设施等等这些持有型的物业模式。
运营的结果是通过商业租金、物业服务费、广告来持续的收租金，覆盖掉地铁的运营成本。
同时，以商业和公共空间来吸引客流量，提升地铁票务收入，从而形成一个开发、客流和收益的良性循环。
那么在拿地和规划的之初就应该考虑进去的。
比如商业比例、业主进入消费的路径，以及其还要考虑到地铁特殊的空间和动线布局，才能满足消防和安全的需求。
更关键的是要形成稳定的现金流，提升客流密度，对不对？
否则的话，地铁项目建成，房子卖了，利润多少先不说，然后更关键的是，以后地铁口的可开发用地还有多少？
现在这些优质的地块开发完之后，新的地铁线路能批多少，还有多少适合开发的不好说。
业态单一，持有型物业占比较低，很容易被误解成卖房子导向。
地铁建设投资很大，回报很慢，企业优先通过住宅销售来缓解资金的周转没问题，但是它常常导致一种重销售轻运营的观感。
人无远虑，必有近忧。
业态单一、持有型的物业占比较低，很容易被误解是“卖血”，不是“造血”。卖房是短期现金流手段，运营才是长期的核心价值。
判断一个TOD的模式是否成功，关键就三个标准：
一、住宅与站点是否真正的实现了无缝接驳；
二、持有型物业的业态规划与运营能力；
三、是否形成客流与收益的正向循环。
至少目前来说，郑州开发的项目基本上90%还是在卖房子，商业的占比并不高。
早期好啃的地块，不咬着牙开发做运营、收租金，那么后面的位置更差的这些地块其实运营起来更费劲。
而商业运营的含金量从来做不了假，不行就是不行，没有住宅那样的容错空间。
转型慢，未来只会越来越难；未来越难，转型就越不成功。靠等只会越来越难。
有人说，你一个小小的自媒体担心这个有什么用？
具体说不上来，但是如果地铁、公交和供暖一直在烧钱，那么未来郑州生活的每一个人其实都会受到影响。
别说什么公共性质的公司，但是它是公司的本质是还要赚钱的，否则开源不了就只能节流，节流到最后就只能是降标减配，这是真理，是谁也改变不了的。
如果你没有感觉到，那就只能说明有人替你把这份压力给担了。
否则的话，关闭站口、减少车次、提高价格最终是避免不了的。
