郑州楼市:永威翡翠城,有点快...

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Hi，我是郑州楼市专家玉米，关注郑州经济人文发展点滴，致力于为广大购房者构建资产与认知的护城河。

宏观与微观

一

去年9月份，永威翡翠城成交了套房源，110平，三居室，总价230万，单价2.08万。

目前，在绿中介平台上，该小区三居室最低报价为126万，单价1.47万，是套85平户型。

该户型的格局与普罗旺世波特兰的小三居差不多，属于比较差的户型。

回溯该小区三居室历史成交中枢（绿中介平台口径）：

18-22年上半年多在2.5-3万的区间内成交。

22年9月后，不少房源开始低于2.5万以下成交。

24年3月后，单价跌破2万成为常态。

25年，更是出现了单价跌破1.5万的案例。

综上，翡翠城价格走势的分水岭就在22年年中，之前比较坚挺，之后则开始了补跌。

二

众所周知，郑州大盘从17年末就开始了下探之路，而彼时不少东区品质次新房则仍然比较坚挺，比如海马公园、天琴湾等。

这是因为，在下跌行情中，市场并不是同涨同跌的。

毕竟，市场是分层的。

宏观层面，18年首轮贸易战开启，我国出口行业受到了影响。同时，资管新规发布，非标类领域也受到影响，医疗、教培领域也开始受到整顿。

在郑州的就业市场中，出口、泛金融类、医疗、教培占比是比较高的。

因此，相对一些IT也发达的城市（比如杭州、成都），郑州开启了更早的下跌进程。

于是，我们看到，郑州的一众老小区、刚需小区、远郊小区开始了率先下探。

而20年的口罩来临，大城市的服务业也受到了波及。

上面的房产标的价格因而进一步下探。

而随后的三道红线、720和口罩的反复，则彻底改变了郑州基本面的走势。

下探潮终于波及到了核心片区的改善盘，翡翠城自然也位列其中。

综上，当下我国正在面临新旧动能转换的关键时期，不同属性的小区未来大概率还会进一步分化，精细化选筹变得尤为重要。

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