别瞎吹了,3月郑州楼市“小阳春”已彻底凉凉 ! 没有回暖 !

过完年，3月目前郑州楼市基本面是：三代宅基本在降价，就连部分四代宅也扛不住了。

金水区一环某楼盘，原价一万二，现在一万零几百。

惠济区划片郑州四中的某楼盘，现在每平只卖九千。

二七新区某现房楼盘，现在每平只需6000多元。

管城区二环某楼盘，现在每平只要8000多元。

经开滨河某现房楼盘，原价一万多，现在只要9000每平。

老经开某楼盘，原价一万七，现在一万一二了。

常西湖新区某现房楼盘，原价一万二，现在只需一万左右，还送硬装和软装。

金水北带学区的某楼盘，原价一万六七，现在最低干到一万三千多。

杨金某精装小高层某楼盘，原价一万五六，现在一万两千多。

杨金某小高层实景现房，现在只要9000元每平了。

惠济区某高得房率楼盘，约131平米房源，原来总价165万，现在特价房151万左右。

还有四代宅：

高新区某四代宅，原价13000-19000元，现在有特价房一万一每平。

金水北某四代宅，约129平米原价一万七千多，现在一万六千多，每平直降一千。

而像高新区三全路的西美招商雲启，去年年底就说要首开但一直拖到现在。为啥?那肯定是蓄客不够啊!等积累到相对满意的客户量，到时候首开再配一个比较性价比的价格，由此去的热销。

——除此之外，据说最近郑州的开发商们都要有一定价格动作了。我预计，接下来会有越来越多的楼盘会有价格上的活动，尤其是三代宅。因为它们必须赶在下半年郑州四代宅数量更多之前，实现清盘。

可能有人说，惠济区的四代宅招商嵩云序和中原区的通派龙湖御潮云上涨价了。我想说，这只是单个楼盘的独立行情。前者，作为在三环内的精装四代宅，本身热度就高。后者作为所在片区得房率最高、产品最好的四代宅，热度也居高不下。但是仅仅两个四代宅的涨价，绝对代表不了整体郑州楼市的基本情况。

这就像2022年华润幸福里卖的火爆、2025年北龙湖金茂璞逸云湖涨价一样，只是个别红盘的独立行情，它们本身具有稀缺的独特卖点。

当然了，郑州楼市也绝非像抖音上危言耸听，什么“郑州房价天塌了”。不会大涨也不会大跌，根据市场和经济情况，略微上涨和下跌，我认为是今后相当长一段时间郑州楼市的基调。

为什么会这样?

1、因为国家层面没有强有力的刺激政策、郑州本土的房票安置、以旧换新又停止了，郑州楼市缺乏政策刺激，这种情况下只能靠开发商自己给出政策，那开发商只能降价来实现更好的去化。

2、楼市和经济息息相关，当下工作、收入不稳，大家手里缺米，即便手里有存款也不敢随意消费，变得更加克制。

3、现在郑州楼市的库存、可选择的房子很多，很多购房者选择再等等，因为再等等说不定就能省下几万或者十几万。换房改善也不是着急的事情，当下这个小房子就先住着吧。这是当下相当一部分人的真实心理。

所以市场艰难的情况下，我认为郑州楼市今年不存在所谓的“小阳春”，只是相比冬天看房、成交量会增长一些。

在上述的郑州楼市基本情况之下，今年上半年市场又会有哪些特征呢?

我认为，持续的分化和内卷将加剧。

首先是郑州带有明显缺点的普通三代宅，主要竞争对手早已不是四代宅了，而是降价猛烈的二手房。

不要听什么二手房房东惜售不卖了，这种言论纯粹瞎忽悠或者就是自欺欺人。

这是因为二手房已经普遍跌的爹妈不认了，部分二手房房东认为卖的话亏的太多了，暂时也不是特别急需用钱，所以不卖了。

但这这是垂死挣扎做最后的抵抗罢了。希望在“小阳春”市场好点时卖个高价、或者希望未来房价涨一波儿的时候再卖，这是这群人的痴心妄想。

他不卖，有人卖。二手房降价和谈价空间大的趋势，将是一个长期态势了。

普通三代宅产品力上肯定比不过新出的四代宅，但是最起码相比房子落后有的还不人车分流的老二手房，还是很有竞争力的，加上降价，更突显其性价比。

郑州刚需首套置业，其实更应该关注这些普通三代宅，尤其是准现房。

因为2026年上半年，郑州三代宅们都会想尽一切办法尽快实现清盘，避免今年下半年被数量更多的四代宅冲击的更惨。这些三代宅清盘后，后续地块也都是做四代宅，不会再做三代了。

行文至此，也说明今年郑州楼市会有几十个四代宅在售，各个片区都有自己的四代宅。

这将会产生一个局面：同质化竞争。

这和10年前本土房企和外来一线房企齐齐进入郑东新区北龙湖一样，所产生的局面也是同质化竞争。

高得房率、会所、户型好、大露台，你有的我也有，甚至卷出新高度，甚至也会开始卷价格。

我曾经说过多次，今后郑州买房，产品力第一、配套(如带有优质学区、商业等特殊卖点)第二、地段第三。

如果你面对的是产品力差不多的几个新房，那就考虑谁家的配套最好、地段最好，去选择就行了，不会错。

再说郑州250-450万的中产改善置业。

他们有一定经济实力，手里有存款。或者自己的收入能够承担得起高月供。

一类是地缘改善。

不想走出生活多年的片区，就近选择改善楼盘，主要看的是四代宅。

一类是选择跨区。

比如去东区或者金水区、高新区，区域经济更繁荣、教育资源更优质的地方。主要看的也是四代宅。

一类是改善居住面积和生活体验，不考虑学区;

还有一类是改善+学区。

同时我建议，有需求该买房就买房，不要总想着买了怕跌。当下，最不应该有的购房思维就是依然把房产当做一个强金融属性的东西。“强自住、弱金融”我认为才是正确的对待房产的思维。

股民们不会因为时不时股市下跌而选择不再炒股，同样的如果只是忌讳怕买了下跌而不买房产，而忽略当下自己和家庭真实的需求，那是自己给自己设置了一个囚笼。

同时，他们中的不少人看房多时，总是想再等等，后续会不会有更好的产品出来。

——这也是当下郑州改善购房群体普遍有种观望情绪的原因所在。

此外，虽然我说郑州楼市“小阳春”不再，但是对于买学区房的家长们而言，上半年尤其是春天绝对是买学区的最佳时机。

同样，“双书包房”也是一个楼盘的特殊卖点。

去年上半年，金投豫发豫园一期仅凭金水区47中学就取得热销，更别说那些拥有双名校的学区盘了，未来绝对是二手房价格保值的基石。

当然，买新房更适合那些最求改善+学区的家庭。如果你不想花太多资金去买大户型学区房，那就选择二手房，找个既带有名校学区，又是总价不高的小户型。根据数据显示，过去的2025年里，二手学区里那些带有优质名校，又小面积低总价的房源，流通性最好、成交量最大。

流通性好，说明大多数人看好，跟着大多数人的步伐走，不会错到哪里去。

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