德达天下 厚重无声————访郑州物业与房地产协会副会长武凤翔

德达天下 厚重无声 

                   ————访郑州物业与房地产协会副会长武凤翔

         武凤翔，生于1935年，自83年至今在房地产行业整整工作了二十载。期间曾任郑州市房地局办公室主任兼河南省房地科技情报网秘书长；省房地产教育委员会办公室主任兼《河南房地产》杂志总编；河南房地产评估咨询中心主任；现任郑州物业与房地产协会副会长兼秘书长，郑州房地产业培训中心主任。

        在郑州市房地长行业特别是物业管理行业，这个年过花甲的老者享有至高的尊崇，德披天下，著书无数。多年来除了为本市房地产行业从业人员进行培训外，还要接受来自全国各地的邀请四处讲学，为郑州市乃至全国房地产行业培训出一批批的合格人选；1993年11月被全国城市房地产业职业教育委员会授予“全国房地产业优秀教育工作者”荣誉称号；1996年4月受聘郑州工业学院任兼职教授‘1999年6月受聘郑州财贸学校人名校长’2000年受聘全国城建培训中心兼教授；2001年受聘郑州大学环境与水利学院任兼职教授等等。在著述方面，曾受河南省人事厅、省建设厅委托，编写河南省房地产管理人员培训教育系列丛书：《房地产概论》、《房地产管理员》、《房地产公文写作》、《建筑知识》、《经济合同法概述》等；为解决物业管理职业人员继续教育用书，编著了《物业管理服务基本内容》、《物业管理法律法规实务》、《房地产开发经营》等系列丛书；编写《房地产法律、政策文件汇编》1—3册，200余万字，《物业管理法律文件汇编》1—3册，12万字；还耗费整整十年心血完成了《郑州房地产志》系列巨著的编篡，主体志115万字，系列丛书志200万字；此外，20年来在全国各种报刊、论文集中发表论文多300余篇。

              活得单纯：兢兢业业为行业发展

       记者初涉物业管理行业，曾就行业问题采访多位物业管理公司老总，采访尾声，常常会得到一个建议：“去采访采访武秘吧，他最清楚！”

      “武秘”、“武老师”、“武会长”、“武主任”都是大家对他的亲切称呼，我们也权且采用使用频率最高的“武秘”来称呼吧。第一次走进武秘的办公室，表明要采访，就有人搭腔：“有问题，问武秘，你算找对人了。”去得多了，就发现，推开武秘办公室的门，十次有九次都会看到满屋子的人，站着的，坐着的，申诉的，解释的，等待的，形形色色的访客。进去是千人千面，或满脸问号，或紧锁眉头，或怨气满腹；出门时则是千人一面，心满意足，满面笑容。如果要算一下人流量的话，可能整个房地局大楼里没有哪个办公室能跟着这里比。

   为什么总有这么多的人到您这里咨询、申诉？目前协会的工作有什么样的特点，在行业发展中发挥着什么样的作用？您怎么看待行业培训的重要性？

   有人来问就说明至少有两方面的问题：一是行业发展不够完善，如果法律体系不健全、管理体系不完善，具体操作中自然就会暴露出很多问题；二是行业从业人员水平不够，管理水平、技术水平有限，不能很好地利用法律赋予的权力，也不能在合适的时候拿起法律的武器，因此也不会有这样那样的问题出现。

    行业协会是介于政府、企业之间，商品生产业与经营者之间，并为其服务、咨询、沟通、监督、公正、自律、协调的社会中介组织，是一种自律性组织。具有代表、沟通、协调、监督、公正、统计、研究以及其他狭义服务职能等八项基本职能。是市场经济关系深化发展和社会分工在市场领域细化的必然产物，是市场体系的一个重要组成部分，它的完善与否是市场体系成熟与否的一个重要标志，健全的市场体系及市场运行机制，离不开行业协会。郑州物业与房地产协会成立之初职能主要有人员培训、行检评标、企业资审、咨询服务，受行业内部工以及郑州市房地产行业市场化程度的影响，目前工作内容主要涉及两项，咨询服务和人员培训。咨询工作是我们随时随地都在进行的，我们希望通过协会的努力，真正架起政府与房地产业经营者之间的桥梁，互相理解，互相尊重，从而推动行业的正常顺利发展。

    物业管理行业在郑州仅有7年的发展历程，在一个经济体制改革不够彻底的内陆城市，7年的发展使他与物业管理先行者相比很多方面都存在明显差距，如何提高？行业培训就显得非常重要，针对不同层面，不同角度，用不同的方式进行培训都会产生不同的效果。郑州物业与房地产协会自成立以来，每年都在进行不同的行业培训，从行业从业人员的上岗培训到管理层的观念培训，理论加实践，从理性到感性，从感性到理性的一次次飞跃都在引领着郑州市场物业管理行业向前发展。因此，行业培训工作不可懈怠。今年我们将用一年的时间对全市三百多家物业管理公司的管理人员、财务人员、工程技术人员等进行全面轮训，来一次集体“充电”。

    您怎么看郑州市物业管理行业目前所处的发展阶段，所面临的问题以及可能的解决途径？

    从95年的第一家物业管理公司诞生，发展到现在的三百多家，从最初的不知“物业管理”为何物，发展到成为商家卖点、消费者卖点，郑州市物业管理经过了一个非常重要的起步阶段。业主的物业管理消费意识和物业管理商品意识基本树立，开发上的物业管理品牌意识也在不断增强，并且逐步引起了各级政府的重视。截止到2002年底全市物业管理面积达到1900万平方米，占郑州市住宅建筑面积的三分之一强，物业管理的范围扩大，不少单位的自管房经房改后也逐步过渡实行了物业管理。

    但由于是刚刚经过了起步阶段，仍然存在很多不足和难点，诸如物业管理的消费观念需要进一步加强；建设与管理职责需进一步划清；物业管理现代企业制度需逐步建立；物业管理政策落实需进一步加强；行业队伍素质亟需提高；相关部门关系需寻找有效的途径解决协调等等，这就需要各级领导和政府、各职能部门从观念上重视和支持物业管理，从政策上支持、健全物业管理；明确建设与管理的责权利，实行建管分开，逐步推进分业经营；加快市场化的进程；同时吸纳人才，强化培训，提供物业管理行业的综合素质和水平。

    协会在这个过程中所起的桥梁作用就显得非常重要，寻找行业问题的同时，与相关部门沟通寻找合理解决办法。而且协会自身也在通过探索寻找一些消灭问题的有效途径。如针对建管职责不清、企业管理制度落后的问题，我们将在今年选择一些“无爹五娘”的民营物管企业进行重点扶植，发展他们的同时，鼓励行业建管分开，助其建立现代化的企业管理体系。对于社区、业委会、物业管理企业之间的关系处理，我们也将在郑州市选择试点，在不同的物业区内试用不同的运行模式。

      活得充实：对人平和，对事严格

    在房地产行业工作这么整整二十年，您有什么样的感触？

    记得刚刚进入房地产行业工作时，觉得工作很简单，无非发发证，收收费，真正进入工作角色以后，才发现远非这么回事。房地产行业是一个综合行业，涉及面广，工作内容丰富，要做好它非常的不容易。人说要做一行，专一行，但是做房地产你永远不可能达到“专”，你必须不断的学习不断地提高，“学无止境”一词用在这个行业最合适不过。

    任何一个行业都需要一个完善的法律体系来进行规范，房地产行业更是如此，作为房地产业的重要分支——物业管理行业也不例外。但是完善的物业管理法律体系是在与国家已经颁布实施的其它法律法规相互衔接和协调的前提下，由不同层次、不同类型的法律规范组成的有机整体。完善的物业管理法律体系要覆盖物业管理行业的各个领域，使物业管理的各项活动均有法可依。以住宅区物业管理为例，有多层、高层、别墅区、度假村、特别住宅区等多种类型，在住宅区物业管理条例的落实中，分别制定出上述类型物业的管理办法，组成物业管理法律体系的子系统。为此，多年来我潜心研究房地产法律体系，特别是物业管理法律，研究论文数百篇在全国多家报刊、杂志、论文集中都有发表，并编写了《房地产法律、政策文件汇编》、《物业管理法律文件汇编》等法律汇编，希望能对发展中的物业管理行业做点基础工作。

    您的日常工作量这么繁重，又总有那么多的人咨询那么多的问题，您觉得累吗？您又是如何进行研究、著述工作的？

      既然坐在这个位置上，我就要做这个位置上的事情，为大家服务，帮大家沟通，为大家架起桥梁。有人来咨询、来申诉，我觉得是大家对我的认可，你认可我，信任我，又需要我，我则责无旁贷的要为你服务。但是，在办公室的时间里，没时间也不可能进行学术研究，因此这些工作我都是放到晚上来做的。吃了饭，稍事休息，然后回到自己的房间，学习或者写作，是我几十年来养成的习惯。

   我用整整十年时间，完成《郑州房地产志》巨著的编纂，主体志115万字，系列丛书志30部200万字，时间跨越商代直达二十世纪九十年代，3000多年的历史变迁，对郑州古代房地产的发展历史与遗存现状，对当代的房地产开发与建设、旧城的改造和更新、住房制度的改革、房地产行业的管理和机构延革，进行了全面系统的记述，并附有大量照片、图表及专业资料，全面展示了郑州房地产业发展的历史轨迹，深层次地揭示了房地产业在国民经济中的社会地位及价值作用，是郑州市房地产业的宝贵文库和专业工具书。而且，目前我还正在变形《中国物业案例》一书，预计50万字。

    协会的工作和著书立作的工作是相符相承的。子曰“学而不思则惘，思而不学则殆”，如果只是忙于处理具体事物，不留点时间来思考，那么就只能在原来的水平上停留，而不能取得提高，因此事情再多，我都要求自己每天都必须思考，多年来从未在晚上十二点以前睡过觉。日复一日，习惯了，也不觉得累，反倒觉得活得挺充实的。

 您在工作中取得的成绩，您对行业的贡献，大家都有目共睹，那么能不能为后来者提点建议，怎么才能做好我们的工作，怎么才能做好一个人？

    有三点必不可少：责任心、对工作的热爱和平和的心态。政府、人民信任我，让我在这个位置上为大家服务，那我在这个位置上做一天，就要认认真真地做一天事，对得起大家也对得起自己，这就需要有高度的责任心。热情，对工作的热爱也是必不可少的，只有热爱工作，才可能做好工作。如果要抱着做一天和尚撞一天钟的心态肯定是做不好事情的。第三点也是很重要的一点，有责任心、有热情之后，还需要有一个良好的心态，要平和。“对人平和，对事严格”，是我的做事原则。特别是做协会的工作，每天面对的人大多数来者都是“不平和”的，因此更需要我们给他平和，以我平和的心态解决他（她）认为不平和的事情，换他（她）一个“平和”的结果。

    很多人都问我，都那么一大把年纪了，你身体还那么好，问我长寿的秘诀，我想“心态”是最重要的，一个良好的心态，让我充实，也让我健康。

在武秘的案头有这么一首小诗：人生就像一场戏，因为有缘才相聚。相扶到老不容易，是否更该去珍惜！为了小事发脾气，回头想想又何必。别人生气我不气，气出病来无人替。我若气死谁如意？况且伤神又费力。邻居亲朋不要比，儿孙琐事由它去。吃苦享乐在一起，神仙羡慕好伴侣。

     一首打油诗，展示的是一种人生态度，一种宽广的胸怀。“徳达天下，厚重无声”是我们对他的评价，我们祝好人健康长寿，一生平安！

                                          中国房地产报记者   耿清秀

2010-05