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2026年郑州学区房非常的诡异

  • 2026-04-26 05:53:53
2026年郑州学区房非常的诡异

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今年绝对是郑州学区房市场最诡异的一年！
场外：以后学生越来越少，谁还买学区房？
全国小学生数量持续下降，3年减少657万人！短视频平台各种疯狂唱衰学区房，逻辑只有一点，学生数量越来越少，学区房以后必然没有价值！
我们先不讨论对错，继续往下看。
场内：学区房依然是市场流通硬通货。
2026年3月是郑州二手房成交爆发的一个月！
以上是贝壳二手房成交数据监控（不是整个郑州成交），整个2026年3月创下2025年1月以来二手房成交量最高峰，也是近15个月统计最高峰！而且是断崖式领先！
贝壳体系内2025年单月单贝壳二手房成交最高套数3166套，但是2026年截至目前3月二手房成交套数已经有4413套，比2025年最高月份超出1247套成交。
在2026年3月这庞大的二手房成交体系当中，有一类房子流通量特别大，反常的大；有一类房子的流通量特别的小，反常的小。流通量反常的大：小户型学区房；
流通量反常的小：大户型老破学区房；本月金水区常年销量王正弘数码公寓（省实验学区房）成交量继续霸榜，奥兰花园、正商东方港湾、旭日龙园（康平+96种）小户型成交继续提升，从而带动小区成交量同样霸榜！
以东区大高铁板块成交为例，前四名：
① 正商东方港湾
② 万科誉  
③ 奥兰花园 
④ 旭日龙园
其中万科誉是商业公寓，其余123名全部是同一个学区，而东瑞园也是这个学区，销量没有冲上去的核心原因是没有一房小户型！
显然并不是学区房不重要了，我们之前一直说过，只要清华北大不摇号，教育的残酷性一直存在，教育平权之后，精英教育内卷更加疯狂！只是现在的购房者并不愿意为[老破学区房]支付更多溢价，不愿意为老破大学区房，付出高价的同时，还要牺牲家庭居住体验。反映到市场很简单：小面积二手学区房好卖，成交量只增不减，老破大学区房量价双减，而且预计2027年、2028年会继续如此。
这是第一个现象，趋势越来越清晰！这也是家长做学区房规划的第一条路。

2

学区房规划的第二条路我称之为[教育改善]融合体。
什么样的房子现在在市场最受欢迎？
答案是既有、又要、还要！既要学校好，也要房子改善，也要位置配套不错！
两个一线案例。案例一：2025年郑州学区神盘：豫发豫园
6个月完成项目的95%房源售出，核心是47中总校，可以拿合同上学，高峰时期80%的客户都是冲着孩子上学+改善购入。
豫发豫园并不是一眼的完美项目，但仍然靠着学区的驱动，实现了远超市场同期的销售速度和销售结果。
案例二：2026年郑州学区神盘：越秀郑轨金水观萃越秀郑轨金水观萃销售速度相对于豫发豫园更加的快，2025年11月开盘，这个月即将完成清盘。① 优胜路小学+七中一梯队双学区；
② 四代宅+高得房率+最新产品；
③ 板块内改善项目极其稀缺；
这个总价280万-450万的改善小区，月均销量接近70套,在这个总价段算是非常恐怖的数字了！
同样如果没有学区支撑，越秀金水观萃不可能在一众四代宅中脱颖而出，即将完成半年清盘。
所以在当下的市场当中：如果房子能够成为[教育改善]融合体，更稀缺、更好卖、流动性也更好！但是这里边同样存在一个非常非常大的误区：郑州不是所有的学区房都是如此。
郑州学区房在教育集团化的背景下，正在完成对垃圾学校的补差，城市的教育资源下限被快速拉升。换句话说：一般学区房溢价越来越弱，而顶尖学区房越来越稀缺，注意关键是：顶尖！

3

最后划重点：郑州非常非常稀缺的小学+初中第一梯队改善双学区竟然要卖完了。① 小学 + 初中都是一梯队，都是总校，不是分校；
② 一环，离校距离近；
③ 产品改善在板块内有极大的稀缺性，海派会所+超高得房率四代宅；
④ 120%左右得房率，计算套内面积单价，比周边二手学区房性价比还要高；没错，就是越秀郑轨金水观萃，正式进入清盘阶段！
现在剩余房源情况：
1#、2#、5#售罄，少量差楼层169㎡ ；3#143㎡售罄，只剩169㎡ 在售；4#全部是195㎡ ，在售；6#128㎡、143㎡在售；也就是说整个越秀郑轨金水观萃所有的房源：
①  128㎡ 高得房率四房 只有6号楼（小高层）有，全部房源（包含顶底差楼层）只剩19套；
②  143㎡ 高得房率四房，只有6号楼（小高层）有，全部房源（包含顶底差楼层）只剩15套；
③ 169㎡，整个小区所有的房源（包含顶底差楼层）只剩10套；
④ 195㎡只有4号楼有，全部房源（包含顶底差楼层）只剩25套；
这也是为什么在假期紧急提醒所有粉丝朋友们，米宅&越秀郑轨金水观萃团购即将收官！除去差楼层，好楼层可选的实在太少，大多数的项目可以等，但这个项目没有办法等了。考虑学区房改善，特别是今年孩子就要上学，了解过，不后悔。
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