-扎心对比!郑州1万/平刚需盘,竟是广州人挤破头的“超低密改善盘”
- 2026-04-30 04:10:01
-扎心对比!郑州1万/平刚需盘,竟是广州人挤破头的“超低密改善盘”在前段时间，我们写了一篇关于广州低密盘的文章：在广州，容积率低，并不代表低密 同时我们也做了视频，里面的素材更直观： 而最近，探长的团队成员去了一趟河南郑州，也顺便看了那边的楼盘。发现别人的刚需盘，已经是广州超低密的改善盘了。 也正好验证了我们之前文章的观点。 
先放一组在高铁上拍的图片： 
第一观感，就是楼间距非常宽敞，不管是塔楼还是板楼，小高层还是超高层，基本不会有对视的影响。 作为对比，我们广州主打的低密楼盘，绝大部分做不到这样的前后楼间距。 更何况这只是别人的刚需盘，甚至是安置房，房价不到1万/平。 在产品的打造上，似乎外省也比广州更具有前瞻性。 比如在第四代住宅的打造上，郑州是这样的： 
其实更像我们广州的叠墅形态，比如越秀金茂璞樾墅。 
楼间距宽，除了影响通风、采光和对视上，也能影响小区内部的园林的打造。郑州的小区园林，有一定的散步和休闲功能，在植物的选取上，也能有更多的发挥空间。 
楼间距窄，那就只能在有限的面积上，种种花花草草，做不了一定体系的园林风格。 所以，楼间距这个重要因素，在广州真的被忽视了。 
对于低密的感受，是否超高层，其实并不印象。 比如河南一些30多层的小区，把楼间距拉大，其实住起来也是低密的感觉。 
这恰巧是广州这几年低密的另一种做法。 也就是降高度，从而降低容积率。 同样是高低层结合的项目，郑州的项目观感，也和广州很不一样。 
作为对比，我们看刚开盘的越秀阅璟台。 
造成这样的差距，是城市规划、人口因素、城市面积等元素造成的吗？ 我大致看了一下广州和郑州指标上的差距：
两个地方面积想擦不大，城区的人口密度却相差极大。加上郑州本是大平原，城区开发相对容易。 而广州城区密度，与广州本身的发展有关，自然没有郑州这样天然开发条件。 
除了城市规划上的限制，土地的开发强度，也让广州做不了郑州这样的低密程度。 比如广州的地价可比郑州贵太多了，甚至地价都比郑州的房价还高。 我们上面看的小区，郑州的房价不到1万/平。 如果按照郑州这样密度建造房子，开发商肯定是亏的。 那广州会出现这类的真低密项目吗？ 老实说，很难。 在开年的推介会上，我们就看到了广州即将要推出的地块，结合规划条件，主城区基本上告别了这类的项目。 像黄埔区长洲岛地块，容积率1.01。市桥南・德宝花园东侧地块，容积率1.2 
这样的容积率，在广州大概率会做成别墅类产品。 在主城区的鱼珠车辆段地块，容积率1.9。但它的整体地块，是这样的： 
地块并不是很方正，所以大概率还是做成一字排开的板楼产品。 低于容积率3.0的项目都很少，更何况天河海珠还有挺多容积率高于3.0的项目。 所以未来几年，广州大部分的产品，其实都会延续今年的形态。 板塔楼结合、高低层结合、纯塔楼高使用率等这样的形态。 如果硬是要做出楼间距大的视觉效果，大概率会做成保利南泰路项目这样。 
最终写这篇文章的原意，是希望开发商能结合外面世界的产品形态和打造理念，给广州带来新鲜一点的项目产品。 对于当下想买好房子的人来说，很重要。 老实说，广州现在新盘，已经开始千篇一律了。
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